楼市调控能力增强 房价被迫下降仅是时间问题

房价不降，调控不止。在前期政策累积效应不断显现的基础上，新的调控政策仍接踵而至。近日，住建部、外汇局发布通知，规定境外个人在境内只能购买一套自住房。11月16日，财政部等三部委又发布通知，规定可将现行从土地出让净中安排不低于10%的廉租住房保障资金，统筹用于发展公共租赁住房。

“限外令”的进一步升级，首要目标就是阻断国际热钱对于我国楼市的冲击。美国目前已重启量化宽松货币政策，国际市场上大量流动性到处游荡寻找获利空间，而人民币、加息将会吸引更多的热钱流入，由于房地产是实物资产这一特性，易于保值，很可能成为热钱在国内潜伏的标的物。因此，限制国外个人和机构购买国内房产，将给我国楼市调控释放很大压力。

在房价走势的预期上，调控政策的深入执行以及成交量的下滑都加大了房价下降的预期，但是高涨的CPI、通胀预期增强又使楼市调控出现了诸多不确定性因素。出于抵御通胀的考虑，部分二手房业主选择把房子留在手中保值避险，也有一部分业主受限贷和限购令的影响，担心售出住房后再次购买成本增加，出售意愿下降。这些因素导致房价仍有很强的上涨惯性。

不过，从持续升级的调控措施可以看出，政府对市场的调控能力正在增强。纵观此轮调控，限贷、限购、限外等政策是以往没有过的，现在启用表明在调控手段选择上已多元化，从土地出让、建设开发到交易各个环节，实际上已经进行了重新梳理，尤其是对预售、按揭贷款等容易出现漏洞的环节进行了较为细致的限制规定。尽管各地细则有所差异，但从供给和需求双线调控的大致思路和模式已基本形成。

这些政策基本上剔除了市场上的非理性因素，比如限购、限贷基本上可以排除投资、投机等不合理购房需求对于价格的歪曲，使楼市的博弈相对简单。尽管有的市场主体还抱有依赖房价继续上涨食利的愿望，但是其炒作受益的空间已大为收窄。

未来迫使房价下降的直接政策影响在于，对开发商的资金限制不仅限于收紧银行贷款，限制房企在资本市场再融资，预售金监管、加强公积金贷款管理等措施表明管理范围越来越广，开发商的资金源头全面收缩。

中邮证券分析师邵明慧认为，开发商目前财务状况仍然处于可控范围内，在没有任何现金流入的情况下开发企业持有的货币资金仍然可以维持3到5个月的运转，但目前开发商现金流出额很高，如果企业资金回笼不畅，很可能会导致企业财务状况迅速恶化。

当前多项调控措施逐渐落实的效果正不断显现，在商品房市场上表现为正逼出开发商手中的存量房，在二手房市场上表现为议价空间明显增加。据亚豪机构数据显示，11月1日至15日，北京市共有15个项目开盘，开盘数量超过“金九银十”同期开盘数量的总和，显示出新盘的开盘步伐明显加快，市场供给量明显增加。

而将来更给力的调控措施将来自保障性住房的建设完工。在三部委发布的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》中，明确提出允许住房公积金增值中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房，利用贷款贴息引导社会发展公共租赁住房。

这意味着，保障性住房建设已不仅是为了满足当前低收入人群的住房需求，缓解供需压力，长远来看，国家将把保障性住房建设纳入一个多渠道筹集资金、多层次、广覆盖的轨道，成为楼市重要的市场供应主体和调控手段。政府手中掌握有一定数量的保障性房源，将减弱开发商在一级市场上的垄断地位，对房价调控就有了主动权和足够筹码。住建部数据显示，今年1至9月份，城镇保障性住房和各类棚户区改造开工520万套，占年度计划580万套的90%。不管是在土地供应还是建设资金筹集上，一线城市都给予了优先和大力保障。按照1至2年的开发周期，这些保障性住房将在明年大量完工和入市，政府对房价的调控能力将进一步增强。业界人士预计，尽管在当前疾风骤雨般的调控中房价仍然坚挺，但量跌价滞这一现象不可能长期出现。随着调控力度的不断加码，房价被迫下降只是时间问题，一旦形成趋势将会有一个潮流式的明显拐点。

政策调控失常 发改委管得住菜价管不住房价

打压房价，除了房产商之外，利益受损的就是地方政府，因此对于中央对房价的政策性调控，往往是“雷声大雨点小”。

近期食品价格上涨过快已引起高度关注，国家发改委等部委及各地政府可能出台一揽子措施，包括在价格连续上涨过快并超过限定幅度时，采取行政措施限制价格继续上涨；此外，在各省继续强化“菜篮子”市长负责制；据透露，对于资金炒作农产品的现象，将采取更加严厉的惩罚措施，尤其是针对炒作玉米和棉花。

近来物价飞涨，尤其是食品价格更是“与日俱增”。在这种背景下，国家发改委等多部委联合出台措施，通过打击投机炒作来压低市场价格，或对一些商品实行财政补贴，可行性是很大的。

农产品价格的上涨，虽然“豆你玩”和“蒜你狠”疯狂上演，但实际上并没有给农民带来多大的好处，真正受益的是“中间环节”——即炒作的资本环节。炒农资的投机者赚了个盆满钵满，但种豆子的农民只能看着羡慕，资本市场热钱涌入农资市场炒作投机，干扰了市场的正常运行，“投机”推动了价格暴涨，而这种暴涨是不正常的。利用行政手段打击投机炒作，所起到的效果会立竿见影。

有人说利用行政手段管控物价，可以起到一时之效，却难以发挥长久作用。但实际上，物价调控本身就是一种短期行为，目的是纠偏而并非长期“指导”市场；还有人对调控的落实感到怀疑，再好的举措也需要地方政府去贯彻执行，落实不到实处很难发挥作用。这种担心其实很没有必要。菜价不比房价，打击投机维护地方食品市场稳定，安定民心，符合地方政府的利益，满足政绩需求，自然会获得很高的执行力。

所以在某种意义上说，菜价是发改委等多部委可以管得住的，但房价却不能。问题的关键就在于，菜价高低与房价高低完全是两个概念。前几年，有媒体报道：9城市 “房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分 即土地成本＋总税收 所占比例为49．42％。从1994年至今，土地出让金不再上缴中央财政。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。而这，也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的支柱性产业。打压房价，除了房产商之外，利益受损的就是地方政府。因此对于中央对房价的政策性调控，往往是“雷声大雨点小”，在基层难以不折不扣的落实，导致房价调控走入了越调越涨的怪圈。

在一个商品自由流通的市场经济体系中，行政之手不宜在市场中“涉入”太多，行政资源对于市场的作用，在于“管理”而非“管控”，更多的时候，需要由市场自身来调节。但现实却表明，行政权力在很多市场领域都占据着重要的 “主导地位”，因为有利益在其中。譬如房地产行业，权力的利益纠葛其中，房价当然很难管。反过来，菜价之所以好调控，道理亦然。