新政落地刺激看房人数增多 太原楼市迎春来

3月底，楼市新政重磅落地——购买全新二套房首付门槛降低，购买二手房税费限制放宽松。一时间,整个楼市为之沸腾。近期，已有不少购房者打算买房。政策对楼市产生的效应，可能会持续发酵。

4月以来，不论从楼盘热闹程度，还是房价、优惠程度方面，都有了不同以往的表现。虽然在成交上没有明显体现，但不少开发商都明显感受到了市场的回暖之意。近日，记者对省城市场进行了探访，并采访了专业人士了解当下是否为买房好时机——

A　新政刺激看房人增多

新政大的亮点，是对居民购买二套房首付比例做了调整：不论首套房贷款是否还清，二套房首付均降至四成。与此同时，二手房营业税免征条件也有所放宽，即个人购买普通住房两年以上转让可免征营业税。两条利好楼市的重磅新政发出，立刻成为全社会关注的焦点。清明小长假期间，各楼盘和房产中介的到访量和咨询量都同比有明显上升。

记者走访了万科·蓝山、十二院城、绿地·塞纳公馆、保利·香槟国际等项目后粗略统计，每个售楼处在清明小长假期间接待的新到访客户为40-80组不等，平均每位置业顾问每天接待的客户为1-2组。

绿地·塞纳公馆案场负责人告诉记者：“比上月，售楼处到访量能明显感觉到上升。由于现在房源仅剩200多套，且都是100平方米左右的小户型，面对的是刚需客户，所以销量比较好。”而十二院城销售经理杜晓军则表示，近期明显感觉到市场暖意，因为不论新政具体措施将如何执行，购房者都收到一个信号：国家开始鼓励刚需购房者买房了。

北城一知名刚需盘项目销售经理续斌告诉记者：“每天七八十组的到访量，是近期热闹的。两居、三居的户型热销。”

记者了解到，目前太原市大部分银行对二套房首付执行的标准是：如果首套房已还清贷款，二套房首付按三成计算；如果首套房贷款未还清，目前按首付六五成或七成执行。“央行出台了二套房首付降至四成的规定后，各省分行都会再制定细则，目前还未接到通知，所以仍按旧规定执行。”该楼盘工作人员表示。

而业内人士表示，其实和新政相比，太原二套房首付已算是较低的，只要征信系统中查到无未还清房贷，就可以在买房时按首付三成执行，比新政所规定的首付比例还要低一成。同时二手房，免征营业税的条件由原来的5年降到现在的2年，这两项政策可能会带来一波成交热潮。

山西财经大学教授马培生认为，新政符合今年人代会政府工作报告中提出的稳定住房消费的精神，可以预见，楼市供需双方今年将进入成交活跃期，但效果如何，有待观察。

B　部分购房者观望情绪转淡

虽然楼盘到访量激增，但多个数据分析机构的数据显示，受清明小长假影响，刚需、中高端受假期影响明显，成交总量下降明显。“虽然成交有限，但购房者观望情绪有了明显变化。”多位置业顾问表示。

从事项目销售工作的牛女士表示：“在不断来看房的客户中，能明显感觉到观望情绪转淡，不像今年春节前后浓重。清明小长假期间，回访客户基本都是奔着成交来的，而新到访的客户购买意向比较大。”置业顾问告诉记者：“之前客户看房时会问‘你们楼盘还不降价’，问得很直接，对房价下降预期很强烈，近看房这样问的客户减少了。”

购房者王女士告诉记者，“我在假期结束前后一天下的单，之后房子就要调价格。上次来看上一套房子，现在有两户人家都看中了，还得抢单。当时人挺多的，售楼处都显得拥挤了。一下午就在办买房手续，交费、签合同，到天黑才办完。销售一边帮我完善手续，一边还得兼顾其他看房者，觉得大家一下开始又开始买房了。”

但业内人士表示，虽然楼市政策在放宽，但能否刺激楼市回暖、成交走热，与百姓的经济承受力和房企的资金链有关。如果大家都没有钱投资房地产、进行住房消费，这种刺激作用很有限。

C　大部分楼盘理性未涨价

消费者购房热情升温，一线城市楼盘涨价声此起彼伏。目前不少业内人士担忧，政府再度出手“救市”“托市”，可能引发一线城市楼价涨幅过快、泡沫再次显现的现象，可能会在大面上带动房价走势。太原市绿地·塞纳世纪城在清明小长假结束后涨了200元/平方米，均价由8500元/平方米调整为8700元/平方米。相关负责人表示：“由于项目地处汾河岸边，环境好，项目品质有保障，且剩余户型均为100平方米左右的刚需户型，所以我们在充分考虑市场承受力后选择涨价，剩余房源预计会在上半年结束前售罄。”

近一两周媒体报道市场复苏新闻较多，一线城市会逐步复苏。这些会改变人们的预期，形成舆论导向。从70个大中城市数据看，预计房价可能会在今年5月份出现环比的“由跌转涨”，很多城市会止跌反弹，五六月份极有可能出现环比涨的城市超过环比跌的城市，会完成房价的反转。

但就太原市场来看，大部分楼盘仍属于“理性派”，大多数开发商表示暂无调价计划。太原河西片区某楼盘销售人员表示：“目前没有涨价计划，因为之前我们的房价已经定得够高了，市场消化能力有限。”滨河东路一项目相关工作人员表示，“价格虽有微调，但基本成交价没变化。成交的业主都托关系或者和置业顾问反复谈判，终都要到了折扣，相当于没有涨价。”

根据山西世纪朗润经纪有限公司统计的清明节小长假数据显示，3月30至4月5日，太原市场各产品线成交均价表现平稳。

D　是否为买房时机

不论是购买首套房的刚需自住购房者，还是抱着自住兼投资心态的购房者，面对近期政策、市场发生的这一系列变化，开始变得更为犹豫。

目前准备买房的人中很多人确实是自住需求，套刚需、第二套改善型需求，只要市场、政策、舆论变化，这部分人很可能就会出手。目前政策面利好不断，不仅支持自住，还支持改善型需求。从2009年3月的两会上提出鼓励改善型需求，之后一直是支持刚需，没有再提过改善型需求，今年重新释放后利好还是较为明显的，包括公积金贷款额度调高、房贷放松等政策，政策利好层出不穷。

所以目前买房时机已经相对成熟，一线城市已经出现新一轮购房季，但在二线城市、省会城市，房价仍在底部，是购房好时机。三四线城市由于库存高，购房者在上半年可以不必太着急，还可以挑挑合适的房源。到了下半年，三四线城市依然有购房时机和合适的房源。“建议关注所在城市供需，新增楼盘去化周期是否在下滑。”

此外，对于首套房购买者，业内人士建议不要盲目考虑远郊、城市新区的商品房，因为这些区域虽然规划很好，但落实步调并不一致，如果入住后配套不完善，教育、医疗、商业等迟迟跟不上，很不适合城市工薪阶层、小白领的生活。如果经济承受力有限，可以考虑在市中心购买一套小户型、或房龄偏老的房子，如此风险小，规划好、上班便利，即使将来换房也很容易出手。

而对于投资，业内人士表示：对于房地产供求关系平衡的城市，投资者依然可以将房产作为配置资产的长期选择，而短期可能会“跑”不过股市甚至银行理财产品，所以大规模投资房产牟利的时代已经过去。想买自住兼投资的购房者，例如将来孩子上学或搬去住等原因的购房者可以出手。而购买第三套房的购房者不必这么着急，即便楼市复苏、房价反弹，节奏也会较慢，房价涨幅不会很大。投资需求观望一下暂时无妨，尤其是在二三线城市的购房者，不必急着投资。