二手房税费

种类

契税

（基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳） 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；二套房购买面积小于（含）90m²的普通住宅计税单价*总面积*1%，若买方首次购买面积超过90m²的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%；三套及以上收取计税单价*总面积*3%。注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

印花税

（税率1‰买卖双方各半）不过从2009年至今国家暂免征收。

城建税

营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

个人所得税

（税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳）征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房（不包含非住宅类房产）。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

北京税费

北京市二手房交易中涉及到的税费共有八种：

①印花税（包括交易印花税、房产证印花税）

②契税

③增值税

④城市建设维护税、教育费附加

⑤个人所得税

⑥土地增值税

税费判断

第一步：首先看房屋属性，包括已购公房、二手商品房、经济适用房、央产房、回迁房

第二步：看房产证年限，是否超过2年；

第三步：看面积、单价、容积率，判断是否是普通住宅、面积是否超标。

北京市二手房交易各个税种的详解

印花税

A、税种解析：印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，这里特指交易印花税

B、征税对象：经济合同、产权转移书据、营业账簿、权利、许可证照和经财政部确定征税的其他凭证

C、纳税人：买卖双方

D、税率：0.05%

E、征收范围：所有二手房交易

F、缴纳印花税的计算方式及案例

案例：高先生购买了一套李阿姨的二手房，总价为50万元，高先生及李阿姨需要分别缴纳印

花税250元（500000×0.05%=250）

★房产证印花税：每证5元；属于市局房屋并已取得土地证的，房产证、土地证各5元印花税共计10元；属于贷款客户需支付他项权利证印花5元。

契税

A、税种解析：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。

B、征税对象：发生使用权转移的土地和发生所有权转移的房屋

C、纳税人：买方

D、税率：3%

E、契税优惠政策

（1）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，其成交价

格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的部分，免征契税；（比如拆迁户可免契税）

（2）城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；

（3）个人购买自用普通商品住房减半征收契税；

（4）居民上市出售已购公有住房前后一年内新购各类商品房，按新购商品房与出售已购公房

成交价的差额计征契税；

（5）房屋交换价格相等的，免征契税；交换价格不相等的，由多交付方缴纳款；

（6）按《继承法》规定的法定继承人继承房屋权属，免征契税

（7）对于夫妻离婚，因财产分割涉及房屋所有权证变更登记，免征契税 。

个人所得税

1、税种解析：个人所得税是对个人(自然人)取得的各项应税所得征收的一种税，房屋出售所得也是应税所得之一

2、征税对象：财产转让所得

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的1%或差额的20%

5、优惠政策：

（1）对个人转让自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税

（2）对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所

缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额

的关系，全部或部分退还纳税保证金

土地增值税

1、税种解析：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物而就其增值部分征收的一种税

2、征收对象：增值部分

3、纳税人：卖方

4、税率：1%或减除法定扣除项目金额后，按四级超率累进税率征收

5、优惠政策：

（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除金额20% 免征

（2）个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满

5年（含）以上，免征；满3年（含）未满5年，减半征收；未满3年，按规定计征

（3）对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税

（4）对个人之间互换居住住房的，经税务机关核准，可以免征土地增值税

（5）将房屋产权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，免征土地增值税

土地出让金

1、税种解析：国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地 使用权出让给受让人，并向受

让人收取的土地使用权价格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出让土地使

用权的交易价款。

2、征收对象：再上市获得土地使用权的已购公房

3、纳税人：

——买方（无论是成本价，还是优惠价或标准价，买方都需要 按照1560×建筑面积×1%缴纳土地出让金）；

——卖方（所出售的房屋是当初卖方以优惠价或标准价购买的，由卖方另外向原单位按1560×建筑面积×6%支付土地出让金）

4、征收办法：成本价按1560×建筑面积×1%缴纳；优惠价或标准价按1560×建筑面积×6%缴纳

5、征收范围：已购公房（再上市的已购公房转手后，性质变为商品房）

综合地价款

1、税种解析：国家为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造 经济适用房所用的土地

是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，与已购公房所缴纳的土地出让金的性质相同

2、征收对象：再上市交易经济适用房

3、纳税人：卖方

4、税率：成交价的10%

5、征收范围：再上市交易的5年以上（以产权证或完税证明准）、并以市场价出售的经济适用房

个税

二手房个税就是二手房个人所得税，是指在二手房交易中，税务部门向卖方征收交易所产生的差价获得的收入。比如，房子的原价是10万，卖方以12万的价格卖给买方，则要从这两万差价中征受一部分作为税收。表面上看，征收个人所得税是为了限制卖方，抑制房地产产业过热。但是，卖方会把征收的这一部分税收加在买方身上，使交易成本增加，从而使房价更贵。

交易税费

正常过户

交易手续费： 2.5元/平方米×建筑面积 ；

合同印花税： 房屋成交总额×0.05%；

营 业 税： 普通住宅 2年内：房屋成交总额×5.55% ；2年或2年以上：免征 ；

非普通住宅2年内：房屋成交总额×5.55% 2年或2年以上：差额 ×5.55% ；

个人所得税： 普通住宅房屋成交总额的1%或利润部分×20%；

非普通住宅 房屋成交总额的2%或利润部分×20%；

土地增值税：普通住宅免征，非普通住宅3年内：房屋成交总额×0.5% ，3年至5年：房屋成交总额×0.25% 5年或5年以上：免征；

买卖合同公证费：（买卖合同需要公证时才须缴纳） 房屋成交总额×0.3%；

契税是应由买方交纳的，交税比例是： 1、普通住宅应该交纳成交价或是评估价的1.5%的契税。2、非普通住宅应该交纳成交价或是评估价的3%的契税。

赠与过户

1、费用：免征营业税和个人所得税，但是需要增加 ⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑶契税的征收 不论房产什么情况都需要征收全额契税 其他费用和正常过户都一样

2、所需材料：⑴公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份，产权 证复印件一套 ⑵不需要经过地税局直接可以过户。 ⑶房管局需要材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。

继承过户

1、继承房产的费用有：⑴公证费 40元/平米*产权证面积 ⑵继承公证费 80元/单 放弃继承公证80元/人 注：继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%，不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过2年的话就可以免征个人所得税，而且个人所得税退税的政策同样适用。

2、所需材料：⑴公证处需要 原产权人的死亡证明、产权证复印件和所有当事人的身份证、户口本复印件一套。 ⑵房管局需要材料和正常过户基本一样，只是还需要公证书一份。 注：继承的难点在于公证所有的继承人都放弃继承，这样就要求证明当事人即为所有继承人并且都自愿放弃继承权。

税费计算

买方：

1、契税：

成交价或评估价（高者）×1.5% （商用用房或大于144平米的税率为3%）

2、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

3、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

4、产权转移登记费：

50元（每增加1人加10元，买家为单位的80元）

卖方：

1、交易服务费：

建筑面积（平方米）×3元

2、交易印花税：

成交价或评估价（高者）×0. 05%

3、土地出让金：

成交价或评估价（高者）×1%

4、解困房：

成交价或评估价（高者）×1%

5、商品房：土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

6、分摊费用：

成交价/总面积×分摊面积×10%（10楼以下）

成交价/总面积×分摊面积×20%（10楼以上）

7、个人所得税：成交价或评估价（高者）×1%（房改房自用满5年，且是唯一生活用房的免征）

8、营业税及附加税：成交价或评估价（高者）×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满2年)

二手房税费是指在二手房交易中涉及的所有费用，分为税和费：

（1）税

契税：

普通住宅：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套1.5%，二套3%；

非普通住宅：3%，别墅——4%；

印花税：个人购买或转让住房暂免征收印花税

营业税：

普通住宅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过2年（含2年）——免征营业税；

非普通住宅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%；

别墅：不足2年——房屋总价的5.8%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的5.8%；

个人所得税：对住房转让的个人，能够提供完整、准确的有关凭证，能够正确计算应纳税额的，应采取查帐征收，依应纳税所得额的20%计征个人所得税；对纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，税率暂定为计税价格的1%。

对个人转让现自有住房并在现自有住房转让5年内按市场价重新购房的纳税人（时间以新房房产证时间为准），其缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。

具体办法为：个人重新购房金额大余或等于原有住房销售额的，可向所在区地税部门申请全额退还原来缴纳的个人所得税，购房金额小于原自有住房销售额时，按照现购房金额占原售房金额比例，向区地税部门申请同比例退税。

规定“个人转让自用满2年且是家庭唯一住房取得的所得，暂不负担个人所得税”

土地增值税：个人转让住房暂免征收土地增值税

（2）费

综合服务费：普通住宅5元/平方米(房屋建筑面积)；非住宅11元/平方米

产权登记费：住宅80元/户;非住宅550元/户

土地登记费：35元/套

交易评估费：评估价的0.3%

土地收益金：按地段等级收费标准×土地分摊面积(2006年12月31日前上市出售的房改房免收土地收益金)。

工本费：38元

测绘费：建筑面积*1.36元

调档费：20元

（个人首次购买90平方米及以下普通住房的交易手续费减半征收）