315律师答疑:二次加压乱收费 强制威胁业主交房

315律师答疑:延期交房无证件收房交尾款时怎么办

网友问题：买了房，住不上，开发商不给退钱

北京汇都律师事务所沈律做以下解答：

在不存在合同约定或者法定如开发商不可抗力而延迟交房的情况下，开发商交房的或者交房有瑕疵的。就应当承担继续履行、采取补救措施或者就赔偿损失等违约责任。

另外如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同，请求退还购房款并且赔偿损失。

至于解决程序。可以先找开发商协商和解或者调解不成。可以通过仲裁或者诉讼的方式解决。

关于违约金的计算方法

1、依照双方买卖合同约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，

2、如果没有约定，则根据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

另外如果出卖人迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同

相关法律依据：

第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

交付使用房屋的，按照交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

网友问题：买房后，未达到交房条件置业人员强制威胁业主交房

北京汇都律师事务所沈律作以下解答：

1、根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”

开发商交付房屋时，若未向购房人提供上述两项文件的，购房人有权拒绝接收此房屋，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。

2、如果开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。如果交房时未如约交付，那么业主可以拒绝收房。并且要求开发商承担继续履行义务，承担违约责任

3、根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，开发商应当自竣工验收合格之日起15日内，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。

根据以上规定，证明商品房经验收合格的文件就是由市建委颁发的《建设工程竣工验收备案表》，开发商在商品房交付时必须向购房人出示，否则，购房人有权拒绝接收房屋，开发商应承担交付房屋的违约责任。

4、友情提示：如果开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的，开发商应与购房人签署《交付验收单》；查验房屋发现问题的，开发商应请购房人填写《返修单》，组织人员及时返修并将返修结果通知购房人。如果没有返修单。那么购房者可以拒绝签署交付验收单，或者在签署时注意释明质量问题的地方并保留原件。

相关法律依据：

《合同法》百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”

《商品房销售管理办法》第三十五条规定“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。”

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

网友问题：买房时按大产权价格一次款，两年后房子建成，是小产权，退款吧开发商推诿，不退，要房子吧跟吃了苍蝇一样，政府执法只罚款，不作为，小产权才能怎么厉害。

北京汇都律师事务所沈律作以下解答：

1、如果开发商没有预售许可证。那么在购房者可以主张合同无效，无效合同依各自过错承担缔约过失责任，依据《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

2、在购房者是善意的前提下。如果开发商在销售过程中产权问题上存在欺诈的话，比如开发商销售时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的。导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

相关法律依据：

《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

网友问题：二次加压乱收费

由于这个问题太不具体。那么本律只能通过几种开发商可能二次加价的情况作为假设情况，分别作解答，北京汇都律师事务所沈律

1、依据合同法，在购房合同中约定好价格和面积。遵守合同的要约和承诺规则。并且全面适当的履行合同的原则，在没有法定和约定或者双方共同协商的情况下不得随意变更或者解除合同。一方随意变更合同约定。合同相对方可以要求继续按约定履行合同，并且可以要对方承担违约责任。

2、如果开发商因交房的实测面积增加为由加价，那么可以参照《高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条作为参照解决。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3、如果开始在交房时另行缴纳配套费用可以参照如下方式解决

新建商品住宅中供水、供电、供气、供暖、有线电视、安全监控系统等配套建设费用，以及其他属于购房人所有的公共设施、设备的配套建设费用，应包含在住房价格中，没有包含的交易费、登记费、维修基金以及税金等，应在销售合同中约定，房地产开发经营单位不得在房价外向购房人另行收取合同未予明示的费用，不得在商品住房销售价格外强行推行及搭售商品、强制服务并收费。