同致行立志学习国际五大行 做中国有价值的房地产服务机构

采访背景：2012年11月22日，同致行（中国）“2013我要当高管”竞聘活动正式启动，此次活动对与整个公司未来三年的战略发展起到至关重要作用。同致行（中国）成立于1995年，经营范围涵盖土地规划、房地产全程策划、销售代理、顾问研究、房地产评估、网络二手房交易6大服务系统。至今拥有15家分支机构，涉及37个城市。已为近3000多个大型住宅、写字楼、商业及综合体项目提供专业的地产服务，累计代理销售面积超过8000万余平方米。曾获得“中国（深圳）十大房地产营销策划机构”、“100强房地产策划代理机构”、“中国写字楼代理行”、“CIHAF中国房地产中介代理机构”等殊荣。未来，公司围绕“橄榄计划”扩大在国内二、三线城市的战略布局，并将把独立经纪人业务推向，全面提升品牌和信誉，打造中国有价值的房地产服务机构。

采访嘉宾：同致行（中国）董事长 波先生

采访记者：深圳房天下资讯 许亚楠/视频编辑：李浩

同致行（中国）董事长 波先生

【采访实录】

【同致行由蹒跚学步到即将成年 为我们的队伍感到自豪】

【房天下】：总您好。首先很高兴您接受房天下的采访，我们了解到同致行现在成立将近20年了，期间取得了不俗的成绩，尤其是在今年取得了相当大的突破，您对取得的成绩怎么看？您对同致行未来的发展有着怎样的规划？

【波】：感谢房天下对我们同致行发展的关注，一路以来同致行跟房天下无论是高层还是深圳公司，以及各地的房天下都保持着密切的联系，房天下对我们同致行的业务发展提供了很大的帮助，所以我先代表公司感谢房天下。作为同致行来讲，走到2013年应该就已经满18年了。现在回想这18年来的发展，有点像襁褓中的婴儿一样慢慢长到18岁，每年都有不小的进步。另外，这些年整个发展过程中间我们还经历了很多坎坷，期间我们陪着中国房地产也经历了三次以上的低谷波动，好在社会各界同行和广大员工的帮助下，还是顺利的度过了这些难关。尤其是这几个难关反映的是2007年、2008年的那一轮低潮，应该说那一轮低潮有一些公司已经消亡，我们虽然过得很困难，但是毕竟熬过来了。

波先生在接受房天下记者采访（来源：房天下）

做到18年年头，我自己感觉同致行应该上了一个台阶，可以从几个方面来谈：

个大台阶是我们总体业务量大了。由原来刚成立的从无到有，到一年只能操作五六个项目，到十几个项目，再到我们现在在各地20多个城市里面同时在操作近百个项目。在这么多项目里面有城市综合体，有住宅，有写字楼，有商业，有豪宅，有小户型，这些项目分布在核心城市、地级市，还有一些县级市等等，我比较欣慰的是我们整个操盘的水平提高了很大，这个在十年前是不可想象的。

第二方面是整个队伍成长起来了。不单单是简单的操盘队伍，应该说我们整个管理体系包括集团整体运营，目前同致行已是近两千人的公司，作为同致行的我是没有在一个大型企业里面待过，所以如何去管理慢慢壮大的公司也是一步步去学习摸索成长的。两千多人的企业，管理起来、运作起来还是有一定的困难，但是这个规模已稳定运作了两年，应该说这个队伍已经丰满成长起来了。

第三方面是作为同致行发展至今，无论从我们的品牌、还是口碑，目前还是让我欣慰的。我们资助过的学生，远到内蒙，东边的锡林格勒、西边的阿拉善，西南的贵州等等。同致行关爱慈善基金目前出了本身企业的资金还有外面资金共同资助，对于捐助对象我们也有几个要求，个受捐资金必须要用到学习上；第二个要感受到我们的爱心，怀抱一颗感恩的心步入社会；第三个在你有能力的时候你也要资助别人。同时我们这种资助也是有限制的，比如大学生学四年，年我们全额资助你的学费，第二年我们就减半资助，第三年我不资助了，我要求接受资助的学生一定在第二年开始就要融入这个社会，因为毕竟他家境没那么好，他要想一路读书，只靠家里资助读书或者社会资助读书，除非他是专才，恐怕一般的人都是要尽早走向社会，所以这就是我们资助的方向。这个基金设立了以后，运作这么几年下来，我感觉我的员工们都还蛮欣喜的，大家对自己有这份爱心能帮助别人还是挺高兴的。我们在每年年底大会上向全体员工公布这个钱今年募了多少，主要是谁捐的，主要用到哪个方向了。然后我们又要求被资助的学生经常给我们写信，每一学期要报成绩，然后挂到网上。

所以一个公司做这么久，虽然我们的距离部分公司还有较大的差距，但我们的坚持是值得我个人欣慰的。企业的发展靠员工、靠团队，同致行至今培养了一批可以打硬仗的队伍：活泼、朝气向上，又有爱心，这是值得我骄傲的。

【慈善不能用高尚两个字来形容 感谢接受我们资助的人】

【房天下】：听总介绍这么多，其实我挺佩服您能一直坚持做慈善这么久。因为现在做强、做大的企业很多，但是像同致行这样能承担起社会责任，在自己业绩上涨的同时为社会造一点福利，这种企业还是挺少的。您是出于什么样的考虑要做慈善？并且一直坚持下来，还号召自己的员工这样做，为什么要这样做呢？

【波】：慈善这件事，我个人感觉真不能用高尚这两个字来谈，每个人有每个人的生活理念。先说上有钱的人，比尔盖茨、巴菲特都做慈善基金，他乔布斯就一分钱不捐，每个人的生活理念不一样。第二，我感觉我能有今天的小有成绩，跟大家的帮助分不开，所以说这个行业社会上的人不买房子，你根本不能因为你的服务好就造出你的生意机会。另外是房地产跟每个人的生活紧密相关，不是我做了一个好的产品你爱买不买，或者艺术家画了一个棒的画，有人欣赏了就高价钱买过去，我们是整个大的行业里的服务环节，这个服务环节必须得到大家的帮助。所以能有今天，没有大家的帮助是不可能的。回过头来讲，我们企业的份额，在社会资本里面真是可以忽略不计的，沧海一粟。所以在这种情况下走的地方多了，看到确实需要帮助的人，我们有责任帮助他们改变向上的人生追求，这就是我们同致行的本意。而且我在员工里面号召慈善不能影响自己的生活，所以我说拿百分之一、千分之一、万分之一，大家说千分之一、一点都不影响。那好，咱们就做这个事，所以我不叫力所能及，是拿出你的一点点钱来汇集起来去帮助需要帮助的人，我们也希望我们这样一个活动能多多少少起一个带动作用。

我也是深圳红十字会的成员，到一些贫困的地方确实感觉到需要帮助的人太多了，你要想全帮助，不管你有多少钱你都做不到。但是你做了，你再把这件事情说出去，能影响别人再去做。我帮一个人，你也帮一个人，那就有两个人受益了。可能还有更多的人我们帮不到，但能不能再多团结一些呢？其实慈善的作用是在这儿。刚才我为什么说不要用高尚两个字来谈慈善呢？其实每次我做完慈善工作以后，我都感谢人家一下，感谢你们给了我一个洗涤自己心灵的机会。有的时候出去到贫困地区，那些人不善长用语言表达，甚至有的时候你做完慈善了以后，人家谢谢两个字都不好意思说，因为他感觉跟你的距离太远，你可能有钱，他穷得都快揭不开锅了。比如我们曾经到边远地区去给山区的百姓做白内障手术，一个白内障手术对我们来讲没多少钱，我们资助他了，可是如果他眼睛瞎了，他可能余生都会活在黑暗里面。我们让他看到光明了，看到东西了，他生活就变了，他也知道这个变化，但是他不会说。到这个时候，实际上很多感动是我们从他的目光里面看出来的，我们经常开玩笑说我们自己把自己感动了，我们得感谢人家，我们捐钱得有接受捐的人。

像我们红十字会的一些成员，大家联合起来在四川地震灾区，在绵竹地区，共同资助了一个村子1300多户人口重建家园，的政府资助和企业资助从来没有到过村民手里面，到村民手里面的是米、油、面。我们去考察了几次以后我们知道这些人生活太苦了，确实家全毁了，怎么让他们重建家园？那个时候我们就一趟一趟去帮他们，包括报建、设计、建成防震的房子，我们指导他们。我们在每一家，有政府资助，有政府无期贷款，每一家给一点钱，鼓励他们建成。现在逢年过节会给我们写封信，会来一个人代表全村人民来敬我们一杯酒，那时候我们感觉心里面真是暖暖的。所以恰恰我是经常感激那些能接受帮助的人。这也正是我们每企业、每一个公民应尽的社会责任。

【“2013我要当高管”竞聘启动 为有能力的人才提供平台】

【房天下】：虽然总说慈善不能用高尚这两个字来形容，但是我觉得您能这么做还是挺能感动人的。因为一个公司的成长和壮大离不开整个公司团队的建设，从您的介绍中我们可以了解到您手下的团队也是一个有爱心，团结的团队。您能给我们分享一下您怎么使这个团队齐心协力的为公司服务？并且我们也了解到现在同致行正推出“2013我要当高管”的竞聘活动，这个竞聘活动是出于什么样的考虑？

【波】：因为公司比较大了，每个人受关注的精力就少了，因为我们是一个成长型的公司，必须保持充分的活力。我很怕由于我们规范的管理变成一个官僚性的管理体系，所以这个时候我希望我们有一些有上进心的，甚至有一点野心的，有一些不知天高地厚的年轻人，想办法破茧而出，他需要表现机会。原来的管理体系里面，他们在工作中间可以表现出来，但是在公司的架构里面如何往上晋升？我们原来给的机会相对比较少一点，我们会关注一些的人，培养他、提拔他，但是我们这次希望有些人能主动往上跳一下。当然不是说每个想破茧的人都给机会的，但是我希望想破茧的人给他一个关注。公司人多了，很多时候你看不到员工，坦率的说有些员工我都叫不上来名字，他的工作情况我根本不知道，只有他的直接上级知道，他的间接上级听说过，到我这儿可能没听说过。这种情况下，对有一些特殊才能的人、有野心的人，给他上的机会。

同致行走向，我是被动走出去的，我不是主动走出去的，当时我们在深圳的业务还比较稳定的时候，我就发现有一些人有野心，想出去当小老板。我说你出去创业是为什么？想衣锦还乡，在老家里面你想创造一份事业出来，我说你干吗不跟同致行合作呢？你在那边去投入，公司来投入，做出成绩来给你一块股权分红，你也是小股东，也是小老板了。如果在这种情况下，你为什么还选择走呢？他说那就可以不走了，我就想回家创业，试一试自己在深圳学到的东西能不能在家乡为行业做贡献，我说我给你这个机会。所以这么多年来，我有一些分公司开开关关的，其实很多都是因为人的问题。这个人有想法，那好，给他块天地，公司扶持，好好做。做两年感觉这个公司做中介太累，能不能换一个其他的公司，我就偷点清闲，有这种人。有一种人认为房地产中介行业是服务行业，可能自主权小了一些，业务的自主机会小了一些，那我能不能到发展商那儿试一试。有些人跑去创业，公司做得一般，他又走了，没办法，我人才没了，我就把这个公司关了，过两年有人我再去开。所以这些年我们每年基本上都有新开的，有关掉的，这种公司都有。

所以我经常说我们真是主动开发的地区还真少，被动开发的地区，现在有句话是被开分公司的地区很多。所以我在想这些人与其跑到外面去跟我们竞争，那还不如在公司内部给他发展机会。同时我现在也感觉到我们这个行业逐渐的成熟，不是像90年代初的时候凭胆量、靠运气就能发展起来了，他必须要有一个扎扎实实的业务基础和扎扎实实的管理能力，要命的是管理能力，管理能力是里面不管你学MBA、EMBA、管理专业、人力资源专业的，你不走向社会学不来的。他必须在工作实践中不断的去试错，有人给交学费，才能成长起来。所以在这种情况下，我只能说如果能发现人才的话，先给他在内部交学费，想办法把他试错成本降低，我只能这么做。所以谁想往上当领导的先站出来，我们再给你机会，再培养你。是出于这个考虑，有两方面：一方面想发现人才，确实公司未来发展需要大量的人才；另一方面也想提前给他布局，先交学费。

同致行从我开始，我们自己内部有一个企业文化，就是我不怕员工犯错误，只有两种错误是不可以原谅的。个是为私利，第二个是故意想害公司，除了这两种情况，犯了错误的人，是我不会去处罚他，第二是不会炒鱿鱼。所以有些人一下子给公司损失一个单子，可能几百、几千万的单，在这种情况下我就要平衡了，这个人怎么办，有些老板就决定炒掉他，开了他。对我来讲，好好把这个人用着，交了500万的学费，在这儿交完学费跑别的公司去改正错误了，我就白交学费了。所以在同致行你只要敢大胆的犯错误，你将来一定有成长机会。

【同致行学习国际五大行 继续走向内地寻求多元化发展】

【房天下】：总确实是有自己独特的一套用人方案，您对同致行未来的发展规划是怎么样的设想？

【波】：未来的发展真是有很多想法，不知道能不能实现。这个行业发展到今天，确实不像我们刚从业的时候遍地都是空间，现在空间狭小了。房地产中介行业是整个大的房地产行业里面的一个环节，虽然我认为它是关键的环节，但这只是其中的一个环节。作为房地产销售策划环节，应该说它跟市场紧密联系着，这两年我们就感觉到在市场波动的时候，我们这种企业的压力就大，我们抗波动性很差。市场，什么房子都能卖出去，什么价格都能卖出去的时候，对我们来讲其实也是一种灾难。员工认为这个业务好做，我只要随便写一份报告，组织一个抽签卖房子的开盘仪式，楼就卖完了，专业服务的要求降得低。那个时候成长不出来队伍，当市场一变化的时候，有些员工就感觉突然间为什么工作这么难了，我还是改行做一点容易的事吧。所以那时候对行业是一个灾难，低谷就不用说了，花多大努力都卖不掉房子的时候，挣不着钱的时候，工资要发，房租、税、员工福利等等这些都要花，那个时候压力肯定就大了。所以对我们来讲，其实希望行业平稳的发展，、都是我们这个行业的灾难。

现在看近我花了半年的时间研究国际上的一些表现的国际五大行，世邦魏理仕、高力国际、太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行，这五大行基本都有200年左右的历史，他们发展都稳定，都是全球性的公司。我就在想他们为什么会走这么长时间，我这17年都费了这么大劲，他们怎么能走200年，甚至长的接近300年了。我感觉到他们有两个特点，个特点是他们的人均营业额高，我统计下来他们的财务报表，他们公司营业收入的65%左右都是用作员工薪酬及福利的，也就是你作为一个者来讲，你个这种公司，它的营业额的65%是要发给员工的，用在员工身上的。然后还有费、差旅费、品牌推广费，这么一倒算回来，这个行业不是一个暴利行业。这是一个研究结果，这个结果带来的就是不管我们的营业额高低，你必须有一块发给员工。如果说市场好了，我赚大钱了，大部分的钱一定要给员工。如果你想作为股东揣起来，你的队伍就完了，你不发给员工有人发给员工，员工是用脚投票的，所以这是一个研究成果。

第二个研究成果就是他们都是多元化的，他们是在房地产整个产业链里面从前期到全部都介入的，从拿地的可行性研究，甚至很多发展商买地，招投标的时候，他们就开始介入了。一直到开发、设计、策划、营销、物业管理，整个全过程他都参与了。那整个大的行业特点是这样的，当市场不好的时候，跌价的时候，未来怎么发展？其实很简单，我也想学他们，学得会、学不会不知道，怎么学现在还在找途径。

同致行的发展是两大方向，大方向就学国际五大行，适当的在整个产业链里面延长我们的多元化，延长我们的业务链。第二是要走向内地，中国的城市化进程走到现在已经接近50%左右的人在城里，咱们国家分析正常的应该是接近10个亿在城里，70%多在城市里。一年一个点还有20点呢，实际上一些中小城市的房地产一定会发展起来的，那同致行就想跟着这些置业的人到那儿去。全中国地级以上的城市280个，我们现在毕竟才进了20多个，天地很宽，看我们能不能抓得住。中国的市场大，我们只能在力所能及的范围内再往二三线城市发展一下。

【未来房价一定上涨 房地产95%以上会赚钱】

【房天下】：刚才总提到关于房价的问题，您说房价的和对于这个行业来说都是灾难。这一段时间关于房价的讨论挺多的，像任志强之前也说明年三月份房价会大涨。尤其是在十八大召开以后，新一届政府的调控下，您对未来的楼市走向和房价是怎么看的？

【波】：对于房价来讲，我是坚决的看涨，但是像任志强先生说明年三月份就，我认为这种说法好像是有点偏激了一点。具体怎么看？具体预测我现在也不好预测，这个东西有点像算命似的。但前两天我在绍兴做讲座的时候说了一句话，我说咱们从历史来看，咱们追求一个大概率，过去的10年不管股票涨跌，赔钱的是90%。过去的10年不管房地产市场怎么调控，赚钱的在95%以上。所以未来如果中国的房地产市场还有20年的发展的话，我想如果看到20年比现在的房价一定会有一个大幅度提升。

如果房价一定涨，我这里面有几个支撑点：个支撑点是土地不可再造性。房地产是不动产，你做得再好它也是不动产，你不可能把土地再造。你即使填了海、挖了山，你也是离现在的距离有一段距离，所以土地不可再造性、性，房地产变成一个资源型的附着产品。

第二，我认为房地产作为一个资产性的产品，资产性的产品一定有一个保值的功能。就像一样，像钻石一样，包括像石油等等矿山资源。既然进入到资产了，它就一定具有保值的能力，有保值的能力一定有一批人为了保值来买房地产，这些人是稳定市价的一个主力。住房的人不一样，反正我买了，这个房子涨了跌了我就住这一套楼，他不关心。

第三，十八大提出来要改善居民生活，咋改善？无非是让老百姓钱多一点，产品的价格跟成本没关系，是受供求关系影响的，老百姓钱多了就要买房子，买的人多了房价就上来了。中国的人口红利还没有花完，应该说人口的第二次生育高潮已经进入到买房的时间了，所以未来的五年80年代中期的生育高潮的人攒钱买房的欲望已经很强了，我相信做到每个城里的人都有房子的话，我估计还要过五年时间。

【市场泡沫过多就会被挤掉 征收房产税没那么可怕】

【房天下】：您又怎么看待温州、鄂尔多斯这些地区的崩盘或房价下跌的现象？

【波】：房地产一定跟刚性需求相联系，作为刚性需求来讲应该支撑到一个市场的50%以上，所以当炒家纯粹为了赚钱去炒资源性的产品的时候，一定会造成泡沫，造成泡沫了它就一定会挤泡沫，所以这就是市场经济里面的一个正常现象。

【房天下】：您是怎么看待房产税的？您觉得深圳未来有没有可能会实施房产税的调控政策？

【波】：从目前我了解的情况和一些政府官员、谈的一些情况来看，房产税一定会推出来，只不过早晚而已。因为房产税是中外发达国家房地产市场一定要打的一个税，没有道理中国的市场已经国际化了但中国不打房产税。但房产税本身对房价的影响很微小，基本上每年要交的房产税就是千分之几的一个数。所以从美国、加拿大、澳洲房产税的事我都了解了一下，真正因为房产税造成波动的很少。香港也有差饷税，就是我们谈的物业税，香港政府收了多少年了，香港的房子恶炒了多少轮了，香港政府调节市场的有力的税种是印花税。重庆的房产税的实施情况来看，是收的税很少，当然新的税其他的城市税率不知道，收的税很少；第二是它对市场没影响。所以房产税对人的心理压力大过实际压力的，但像深圳的房子两三百万的房子，一年让你交上几千块钱，你认为这是事吗？交一两万块钱恐怕对你的生活也没影响，所以房产税没那么可怕。

【房天下】：今天的采访就到此结束，感谢总接受我们的采访。