深圳商业物业未现转铺潮 租赁市场或周期性上扬
深圳商报2012/09/28 09:20
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
10月1日起，深圳将施行商业物业按评估价征税。这是继去年7月，深圳二手住宅交易按评估价征税后，商业物业也沿袭该政策。商业物业市场是否会像住宅市场一样因该政策受到阶段重创？
商业物业未现转铺潮
2012年8月29日，深圳相关部门发出通知，自10月1日起，对深圳全市范围内的存量非住宅类房产交易成交价格明显偏低且无正当理由的，实行按计税参考规定计征各项税款，该通告有效期为5年。
非住宅类房产由于此前没有纳入限购限贷范围内，一直都是的热点。近期以来，由于罗湖及南山两大区成交火热，全市二手商业市场成交在8月份一度突破近一年来的新高，环比大涨七成多。同时，全市二手写字楼市场稳中有升，成交面积1.84万平方米，环比增加近两成。
据了解，通知发出近一个月以来，深圳本地并未引发二手商业市场大面积的潮和转铺潮。记者日前从市房地产权登记了解到，截至发稿时，9月份全市新增提交的产权登记申请数量与8月份相差不大，这表明此前新政在二手住宅市场上带来的“抢搭末班车”效应，在非住宅市场并未出现。
看好后期商业物业租赁市场
去年7·11深圳二手住宅市场评估价征税政策出台后，经历将近一年的调整期，于今年7月才突破六千套大关。那么此番商业市场是否会像住宅市场一样因新政受重创？
深圳中原市场研究部认为，虽然有部分业主表示对后市的担忧，主动放盘或增加议价空间，但这类情况并不多见，更为普遍的是业主和潜在客户淡然面对，静待细则出台。“新政策的实施必然会增加二手商用物业的交易成本，影响买卖双方的入市步伐，短期内对市场造成一定冲击，但长远来看这个冲击不会太大。”深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺对记者说。
正是由于二手住宅实行该政策的前车之鉴，使大家认识到政策施行对市场的影响是短暂的，长期来看完善税务制度、规范交易环境，有利于促进市场的健康发展。
据业内人士介绍，二手交易按评估价过户早在今年4月已在广州市场上实施。从广州市场的反应看，二手写字楼的成交量仅在5月份出现下跌，而到6月即回升到原来的水平。因此按评估价过户虽然增加了买家的成本，但这个不利因素始终会被市场消化，区别在于消化时间的长短问题。
二手商业地产按评估价征税方案的出炉，对深圳一手商业物业以及二手写字楼租赁市场无疑是利好。“新政策的实施将间接促使商业租赁市场得到利好。预计未来商业租赁市场会有周期性上扬趋势。”何世胜表示。
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福田CBD写字楼
空置率达15%
“阴阳合同”签不成了
从2012年10月1日起，我市的非住宅类房产将纳入按评估价征税的范围，购买非住宅类房产将无法再钻“阴阳合同”的空子。该政策施行后，对于申报的非住宅类房产成交价格偏低且无正当理由的，税务部门将按计税参考价格进行核定征税。
有业内人士分析，此项政策施行后，将有效打击非住宅类房产交易签订“阴阳合同”虚报成交价格的现象。对于市民关心的非住宅类房产如何评估问题，深圳市地方税务局回应称，存量非住宅类房产交易计税价格，由市地税局和市规划国土委，委托市房地产评估发展根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格、同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。深圳市地方税务局的工作人员告诉记者，这项政策的出台主要目标，正是在于遏制“阴阳合同”违法行为。
长期以来，在我市存量非住宅类房产交易市场上，交易当事人通过订立“阴阳合同”，低报房产过户价格，虚假申报纳税的问题十分严重。这种行为不仅侵害了国家的税收利益和社会公共利益，同时也践踏了社会诚信体系，导致违法避税者获益，依法纳税者吃亏，进而加大了守法者的不平衡感，促使违法行为加剧。经济放缓令深圳的写字楼租赁行情堪忧。
地产界人士表示，现在福田区写字楼空置率达15%左右，创出新高，写字楼的租金和售价，都有不同程度的下滑。
企业为降低运营成本撤离到租金较低，是造成福田CBD空置率上升的主要原因。在制造业撤离区的同时，金融、担保、等行业，却表现得较活跃，纷纷进驻。要企业还是要物业？今年对于很多拥有房产的企业主来说，这确实是一个难题。
“出口订单下滑，企业资金周转不过来，只能这样做了。”深圳一家中型安防企业的老总廖杰（化名），无奈地告诉深圳商报记者。4个月前，公司已经从福田区的写字楼，搬迁到宝安区的工厂，而之前的400多平方米写字楼属于自有物业，改为出租。
经济放缓令“经济晴雨表”之称的写字楼租赁行情堪忧。实际上，为了减少经营成本，今年不少企业已经从福田区的写字楼，撤退到租金更低的二三线写字楼，或者将自有物业“贱价”出售，换取企业生存的资金。
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写字楼空置率达15%
“现在福田区写字楼空置达15%左右，这是我在这工作8年来，次遇到的，可以说空置率创了新高。”港置地产福田区副总经理詹善麟昨日对深圳商报记者感慨。
据介绍，随着空置率的上升，福田CBD写字楼的租金也下调20%左右，从180元～200元/平方米/月，跌至160元左右/平方米/月，售价也随之下滑。例如，大中华广场售价从5.5万元/平方米，跌至4.3万元/平方米；诺德原来6.3万元/平方米，现在售价5.3万元/平方米。另外，写字楼空置时间较长，有的甚至是整层招租，面积越大越难出租。
深圳中原市场研究部针对8月写字楼市场，发表《空置压力加大，租售价格下滑》的报告。该报告认为，深圳、准写字楼租售价格均有所回落，西区写字楼租金降幅，达11.93%；而入驻率方面则持续走低，例如福田区写字楼入驻率90.9%，环比降低1.2%，空置压力加大。
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一些制造行业企业搬出区
企业为了降低运营成本纷纷撤离到租金较低，是造成福田CBD空置率上升的主要原因。“现在企业举步维艰，要想继续生存和发展，要么技术革新，要么干脆改行。但技术革新需要大量投入。”上述安防企业老总廖杰无奈地说，和裁员、降低员工福利比起来，降低室租金是“副作用”小的措施。
詹善麟说，福田区的承租主力是金融企业和外企，今年从区撤离的大多是大中型制造企业，尤其是以出口为主的外贸、IT企业。“以南山科技园的写字楼为例，租金约为100元/平方米/月，比区近一半，而且写字楼的环境也不算差。”
在撤离区的这些企业中，包括前几年爆发式增长的行业。世联地产写字楼事业部总经理张栩哲告诉记者，以光伏行业为例，从去年开始，由于受到国际市场的影响，出口订单急剧下滑，而国内产能过剩，光伏企业面临倒闭压力，区有光伏企业搬迁到龙岗工厂。
不过，总体来看，由于制造企业主要是在物流园区的厂房，不是写字楼的主要租客对象，因此，撤离区的企业数量不算多。另外，也有企业贱卖物业周转资金。
“近写字楼的放盘量突然增大，手头一下子多了三四十个卖盘。”詹善麟说，福田区的写字楼物业，除了开发商自持，还有很大一部分产权属于经营实业的企业主。
例如，一个企业将其一处8000平方米的裙楼出售，每平方米只卖3.5万元，甚至比银行的评估价更低。“把物业拿到银行申请抵押款，还要有利息，而且只能贷到七成。企业缺钱的时候，还是选择出售物业，资金成本。”
另外，华强北今年由于电子和手机行业不景气，而且业态单一，写字楼空置率也出现罕见上升，租金腰斩，从峰的150元/平方米左右，下跌至70元/平方米。
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金融等现代服务业活跃
出于成本考虑，制造行业撤离区的同时，金融等行业却表现得较活跃。“我看了看近搬进来的企业，很多都是担保和企业。”詹善麟说。
“租金承受能力较强的金融、保险以及会计、律师、设计院等专业咨询企业，是写字楼新增租赁需求的主要组成部分。”高纬环球深圳华南区董事董韶川举例说，中宏保险本季度在企业大道A座租赁约1000平方米，而来自德国的管理应用软件公司SAP华南总部将搬迁至深圳。
在福田有多栋写字楼的荣超地产相关负责人也告诉深圳商报记者，区的交通、商务氛围成熟等，依然是实力企业选址的，尤其是金融、外资、服务业企业喜欢扎根福田区，租赁成交也活跃。
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