楼市调控进入多方博弈阶段 地方政策微调增多

各种补贴置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。那么，该如何看待近期楼市调控的局部“小动作”？各地又该如何在调控中避免误伤“刚性需求”？

在春节前后，多地不少银行已对购买首套房的客户执行基准利率。招商银行天津分行工作人员告诉记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮10%的标准，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，2012年将置业家庭信贷需求列入重点关注领域。

据天津市民姜洪民说，近日他看中的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。2月1日起，天津对普通住宅指导价格标准进行调整，城区平均调整幅度达到35.2%。

笔者梳理后发现，自去年四季度至今，有十多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策做出“微调”。

不只天津，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭贷款额度比原先增加10万至20万元。而广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元……等等。

有部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人16日表示，现行普通住房标准实施至今已过3年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府的一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。

“但必须防止借‘预调微调’之名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补贴等举措可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。

兼顾“刚需”不放松

在2月16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门做出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府2月12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。

“出现这些新情况，说明房地产调控已进入关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。

有部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控的决心。“毫无疑问，今年要想投机，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。

此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。上海易 居房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产也认为，在今年第二季度，的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。

笔者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的置业者有所增多。

同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。

房价回归与“大起大落”

近日,温家宝总理强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展。

现在,市场正进一步向调控预期的方向变化。中国 指数研究院提供的数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来出现同比下跌。同期，统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。

据上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15%左右。”

不少认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，“房价合理回归”的动力也在增强。

但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。

“在土地出让金中，用于保障房建设的有10%，用于的有10%，用于农田水利的有10%。目前，许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。

由此不难理解，“当对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。

顾云昌提醒说，随着楼市调控的持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。

有关认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时，需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。