城市更新细则昨公布 禁开发商入小区收集意愿

开发商不得进入小区收集意愿

细则中受人关注的一点，是对旧住宅区城市更新的申报主体和改造模式的规定。

在近几年的城市更新实践中，一些开发商在老小区跑马圈地的乱象比比皆是，多个开发商争抢一个老小区的新闻也不再稀罕。发展商一家一户地找业主征求意见，以谋求该小区和旧村的改造资格。这一现象不仅扰乱居民的正常生活，也极大地阻碍城市更新的进程。

此次公布实施的城市更新办法，提出城市更新项目申报的三种方式，即：一、权利主体自行申报。其中城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位申报。二、权利主体委托单一市场主体申报。三、市、区政府相关部门申报。

办法提出，以旧住宅区为主的城市更新单元，应当由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析等工作，由区城市更新职能部门申报。

在城市更新单元规划经批准后，由区政府组织制定搬迁补偿安置指导方案和公开招标方案，经占建筑物总面积９０％以上且占总数量９０％以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与业主签订搬迁补偿安置协议后，方可形成单一主体。

市规划国土委副主任薛峰表示，按照这一规定，全市旧住宅区将优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，应当由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区设立各类“改造室”、私自发布公告、进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。

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城市更新须经三分之二上以业主同意

在城市更新单元计划的申报上，细则对更新单元内权利主体的更新意愿，进行了明确规定。

细则提出，城市更新单元内权利主体的城市更新意愿应当符合下列条件：城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人，或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分权的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体，且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

而城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

在实施主体和项目方面，细则规定，城市更新单元内项目拆除范围内存在多个权利主体的，只有当权利主体通过以房地产作价入股成立或加入公司、签订搬迁补偿安置协议、房地产收购等方式，将房地产的相关权益转移到同一主体，形成单一主体后，方可由该单一主体向区城市更新职能部门申请进行实施主体确认。只有经确认的实施主体才能办理相关规划、用地、建设等手续，并实施项目开发建设。项目未形成单一主体的，不具备供地条件，将无法实施。

实施细则还明确规定，在项目实施主体形成之后，由区政府城市更新职能部门对实施主体资格进行确认，并与之签订项目实施协议，明确实施主体应当承担的用地移交、搬迁补偿安置等义务，以及相应的措施。此外，在项目建成后的规划验收和房地产申请预售阶段，相关部门也将对上述义务的履行情况进行审核。

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两年未能组织实施可由政府征收

城市更新项目实施过程中，搬迁谈判是其中困难的环节，并常常因此影响项目的城市更新进程。２０１１年１月２１日，国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》正式实施。为适应国家这一规定，同时也创新解决城市更新项目的拆迁难题，《实施细则》在《更新办法》的基础上，进一步细化政府征收、政府收购两类政府组织实施类项目的适用情形及程序。

细则专门规定了“政府组织实施”一节。细则提出，市、区政府可以通过房屋征收、土地和房地产收购等方式，对城市更新单元内的用地进行整合，采用招标、拍卖、挂牌等公开方式出让土地使用权，或者成立、授权相关城市更新实施机构，具体实施拆除重建类城市更新项目。

薛峰表示，深圳市的城市更新始终是政府引导、市场主导，这是主要趋势，也是一个方向。但是，在两种情况下，政府可以适当介入实施城市更新。一是根据城市发展，有一些重点城市发展地区并没有纳入优先考虑范围，比如前海地区、坪山、光明地区，这些地区很多一线品牌开发商目前兴趣不大。二是出于民生考虑，有些地方确实存在安全隐患，比如水浸严重、海沙楼等，或者配套不好，市场又不是很关注的地区，政府也可以适当介入。

对于长期因搬迁谈判而未能开展实施的城市更新项目，办法规定，拆除重建类城市更新项目，在城市更新单元规划批准两年后，仍因搬迁谈判未完成等原因未能确认项目实施主体，经综合判断确有实施的必要性和紧迫性，且符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定的，可以优先纳入征收范围。

政府对项目实施的紧迫性和可行性、市场主体提供的收购补偿方案的真实性和合理性、剩余房地产权益取得的可实施性等因素，进行统筹考虑和综合判断，决定是否组织实施。

市城市更新办副主任谭权表示，政府征收的范围是危房集中、基础设施落后的区域，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》办理；政府收购有直接补偿、委托市场主体进行补偿、通过捆绑招拍挂方式进行利益分成等三种模式。对于基于城市规划需要政府强力推进的项目，以及由市场开展搬迁谈判陷入僵局的项目，在综合判断其必要性和可行性后，政府可以决定是否组织实施。（深圳商报）

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实施细则实现多个创新将社会公益放在位

深圳把城市更新作为促进城市转型的重要手段，有关人士表示，昨日公布的深圳城市更新办法实施细则在五大方面体现创新突破，其宗旨是保障公共利益，实现多方共赢，强化公众参与，缩短工作时限，进一步加快深圳的城市更新进程。

表示，该细则的创新体现在以下五个方面。

一、保障公共利益，实现多方共赢。将社会公益放在位，细则要求城市更新项目，尤其是拆除重建类项目，通过用地贡献、拆迁责任捆绑、保障性住房配套等多种方式承担社会责任，发挥城市更新对城市整体品质提升的积极作用。比如细则明确规定，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当大于３０００平方米且不小于拆除范围用地面积的１５％。

二、缩短工作时限，加强进度。实施细则建立了项目推进的“倒逼”机制，体现了高效与市场效率的原则。一方面大幅缩短政府相关部门的审批时限，另一方面在土地及建筑物信息核查、规划编制、实施主体确认等阶段，对市场主体提出了推进时限要求。细则对市区两级政府流程作了明确界定，另外在审批时限上大幅压缩，各级审批基本上界定在５个工作日、１０个工作日、２０个工作日。同时，针对有些项目立项积极但推进缓慢的现象，细则也对市场主体提出了明确要求。

三、强化公众参与，实现规范操作。细则在城市更新的各个阶段、环节详细规定了公众怎么参与、以什么方式参与，使城市更新工作的公众参与走向深入。

四、坚持市场运行，强化政府引导。业内人士表示，实施细则有一个明显的特点，即区分项目类型选择合理的推进模式，并明确相应的政府定位和管理深度。在坚持“市场运行”原则的基础上，对于单纯依靠市场力量难以有效推进的项目，适度加大政府组织实施的力度。

五、明确部门分工，实现管理下沉。细则提出，市级层面主要负责政策制定、计划和规划的整体统筹，区级层面主要负责项目实施与。（深圳商报）

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拆除面积应超1万平米大于3000平不小于15%交政府

《深圳市城市更新办法实施细则》提出，实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，确定规划要求，协调各方利益。有关人士表示，城市更新单元制度是国内城市更新的一个重大创举。

表示，城市更新单元是在保证规划的基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界，划定的成片更新区域。《深圳市城市更新办法》在我市创建城市更新单元规划制度，通过对零散土地进行整合和整体规划，集约利用土地，有效落实规划的城市基础设施，实现单元内各更新项目的利益平衡。

办法提出，城市更新单元的划定应当充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下三个条件：

一、城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于１００００平方米。

二、城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。

三、城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当大于３０００平方米，且不小于拆除范围用地面积的１５％。

办法规定，福田区、罗湖区、盐田区、南山区的原农村集体经济组织地域范围，应当整村划定城市更新单元，鼓励其他各区参照执行。

市规划国土委有关负责人表示，城市更新单元规划的编制应当优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目；充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。研究已批法定图则规定的各类用地性质和开发总量，深化、落实法定图则规定的各类城市基础设施和公共服务设施用地规划指标与空间布局。

同时，城市更新单元规划的编制中鼓励增加公共用地，提高绿地率和绿化覆盖率，降低建筑密度，节约集约利用土地。并推进文化遗产融入城市发展，保护城市肌理和特色风貌，改善生态环境和环境，鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。（深圳商报）

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