2012商业大盘放量爆发 写字楼新增50万平
深圳报业集团2012/02/03 07:54
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
２０１２商业地产大盘放量爆发
年内将新增５座写字楼和５个城市综合体配套大型购物商场
２０１２年将是深圳商业地产大盘集中爆发的时代，写字楼和商业供应量大增。余凤英／摄
由ＤＴＺ戴德梁行与仲量联行两大研究机构相继发布的２０１２深圳商业地产发展预判显示，２０１２年将是深圳商业地产大盘集中爆发的时代，尽管国内外经济形势依然不甚乐观，但深圳的商业将在２０１２年继续保持攀升势头。
认为，一方面住宅市场受政策影响挤压，使得房地产开发资金缓缓转向商业地产项目；另一方面，深圳本地经济的发展以及社会消费总量连续数年保持较快速增长的态势，也刺激了商业地产项目扩张的信心。这两大因素是深圳商业地产大盘喷涌的根本原因。
写字楼供需及空置率走势
（含2012年预测）
建筑面积：千平方米 空置率（%）
资料来源：戴德梁行
年内新增５０万平方米，５大项目多在福田
年内新增７０万平方米，主战场在福田南山
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写字楼
年内新增５０万平方米，５大项目多在福田
ＤＴＺ戴德梁行的研究显示，深圳写字楼需求在２０１１年表现旺盛，全年写字楼的吸纳量为３５１８６１平方米，较上年大幅增长１３２％，达到历年水平。其中新增加项目如京基１００、ＮＥＯ企业大道Ａ栋、嘉里建设广场二期等，总面积逾５０万平方米。总体来说，供需得到了一个大释放。
然而，２０１２年的新项目依然很多。仲量联行的监测数据显示，２０１２年深圳至少将新增加５座写字楼，总建筑面积超过５０万平方米。
其中福田ＣＢＤ依然是供应的主战场，分别有７．８万平方米的嘉里建设广场第三座、３．２万平方米的荣超国际、８万平方米的世纪汇和１６万平方米的深圳证券交易所大楼。另外一个大项目是蛇口的招商局广场，建筑面积超过１１万平方米。
对于写字楼的未来趋势，仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅认为，加上存量供应，２０１２年总供应量预计从２０１１年末的２５０万平方米增加２０．３％，达到约３００万平方米，新增供应量的增加将加剧业主间对租客的竞争，比如采取增加饭堂供应甚至减租等方式，未来租金增长空间将进一步收窄。
而ＤＴＺ戴德梁行华南区研究部主管张晓端则认为，外围经济形势的不乐观预期将对未来市场产生一定的负面影响，但是由于国内经济发展仍然呈总体上行态势，预计今年上半年写字楼市场还将会惯性向好。而全年的需求活跃度或受经济增速减缓的影响而有所降低，年内新增供应量较小，将支撑租金水平继续稳中微幅上扬。
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大型购物商场
年内新增７０万平方米，主战场在福田南山
预计，大型商业在深圳的爆发已经近在眼前，未来数年内深圳都将是大型城市综合体项目争相爆发的时期。其主要原因是深圳本地经济增长快，内需刺激明显。ＤＴＺ戴德梁行的监测显示，餐饮业和时尚品牌在深圳的扩张就值得关注：三年多的时间，优衣库已经在深圳开出８家分店；Ｈ＆Ｍ在深圳的第３家店也万象城。餐饮业和时尚品牌的扩张让深圳对应区域的餐饮类铺位租金平均上涨约两成。
而仲量联行则发现，在刚刚过去的２０１１年深圳的大型商业纷纷进行了业态调整，ＣｏｃｏＰａｒｋ、新城市广场（原中信城市广场）、花园城、海岸城等都进行了品牌升级，这在一定程度上刺激了商业的繁荣。
２０１２年的深圳商业供应将是的巨量。仲量联行预计全年将有近７０万平方米新增供应，以大型购物商场、城市综合体为主。其中福田、南山是激烈的两大主战场，分别有建筑面积６．５万平方米的东海国际广场购物、建筑面积６万平方米世纪汇、建筑面积１２．８万平方米的皇庭ＩＡ Ｍａｌｌ和建筑面积１０万平方米宝能太古城、建筑面积７．８万平方米的华侨城欢乐海岸。
仲量联行广州及深圳商铺部主管林世松表示，２０１２年深圳商业的总供应量将同比增加近４０％，达到２３０万平方米。新增项目使福田、南山区域竞争力提升，关内区域商业的势态得到加强。但是，受外围因素影响，国际品牌采取相对保守的扩充策略，商铺租赁需求将相对放缓。
张晓端则认为，虽然预计今年本地经济增速将有所放缓，但是仍会保持相对平稳的增长态势，居民可支配收入仍会不断增长；同时，“刺激内需”并借此减少对“外向型”经济的过度依赖也是未来本地经济战略发展的方向之一。在这种情况下，预计社会消费仍会延续一个较快增长速度，消费的增长将会促进商业发展；而除生活必需品消费外，居民不断扩大的多方位消费需求也将促使商铺的需求持续放大。（深圳商报）
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