一线城市新房库存升至历史高位 开发商存货压力大

一线城市楼市汹涌的潮，令市场风云变色，开发商无奈的幕后，则是各地节节攀升、大量积压的新房库存。下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，快跑。

新房库存升至历史高位

北京市房地产交易管理网显示，截至12月25日，北京市新建商品住宅库存达到12.42万套，比限购实施的第92900套的库存量上涨33.69%，库存面积高达1564万平方米。

北京中原地产分析人士指出，当前房地产业面临的压力大于2008年，北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。

上海新房库存压力也颇大。数据显示，截至12月25日，上海一手房可售套数为6.73万套，可售面积969.26万平方米，较去年末增长55.5%，已超越2008年末850万平方米的库存水平，为近4年来新高。分析师表示，2010年调控以来，上海商品住宅库存量波动上扬，而楼盘销售情况不理想，导致库存逐渐累积。

广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。

深圳市由于供应量较少，库存增幅不大，目前一手房可售套数达到29120套，可售面积为264.36万平方米，按照目前平均去库存速度，需要一年左右时间。

同创房地产顾问有限公司总经理赵卓文表示，开发商眼睁睁看着存货增加，楼市销售已到冰点，预计春节前后这几个月，楼市将继续受煎熬。

某也表示，以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。

开发商存货压力巨大

按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。

其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。

同时，房企销售情况快速下滑。某研究院选取了在沪深和香港上市的15家大型房企进行统计，11月这15家上市房企商品房共成交370.7万平方米，环比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企业销售面积同比下降，其中恒大地产、合景泰富的销售面积大幅跳水，同比下降均超过50%。

面临悬顶的库存压力，不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，快跑。上海中原地产研究部总监宋会雍表示，以上海为例，2008年7月万科开始时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等房企的抛售行动相当明智。

一线城市限购延续 持续严格调控成定局 长江商报

据新华社电 继12月初广州、深圳、北京相继明确表态将继续执行住房限购政策之后，上海明确表态意味着国内房地产一线城市在2012年持续限购已成定局。

“京沪广深四大一线城市全部表态调控不放松对购房者的心理影响大。目前购房者已经对房价下调持有坚定的信心，这将影响后续市场加快下调。”北京中原地产市场总监张大伟说。

在一线城市纷纷表态延续限购政策的同时，包括青岛、福州、长春、厦门、太原在内的二线城市也已明确表态将继续执行限购政策。业内人士分析认为，在一线城市限购的示范作用下，明年性的大范围限购不会发生根本性的变化，“限购令”即将到期的城市极有可能选择将政策延期。

根据调控房地产市场的整体要求，2011年共46个城市实施限购政策，其中厦门、青岛、济南、长春、贵阳、石家庄、金华明确提出限购截止日期为2011年12月31日，另外合肥、南宁、徐州的日期为2012年上半年的某个时点。

截至2011年11月，大部分已“限购”城市的住宅成交量大幅下滑，且“限购”执行严格的城市成交下挫更为明显。“限购”叠加“限贷”对市场的杀伤力大。2011年下半年，在大部分一、二线城市均已出台限购政策的背景下，市场的热点已逐步转移至三线城市。因此，国务院于7月14日公布了二、三线城市“限购”的五条标准。根据“标准”中可量化的因素，又有10余个城市进入了“限购”城市的预备队。

然而截至11月底，仅有浙江衢州、台州、广东珠海跟进出台“限购”措施，且其执行范围均为市域局部，尺度也较为宽松。9月，湖北省曾出台文件要求省内城市自查，要求10月底前房价涨幅控制未达标城市“限购”，但至今自查结果仍无下文。种种迹象均表明，三线城市亦缺乏执行“限购”的动力。10月11日，佛山曾戏剧性上演了“限购”松绑的紧急叫停事件，也充分显示出地方政府对政策底线的试探倾向。

“一线城市作为调控政策执行力度的城市，房价下调的项目和幅度也领先，对的示范作用大，不仅在政策执行力度上，在房价下调过程中也会明显影响。”张大伟表示，一线城市楼市调控有双重意义，不仅是调整过高房价转变经济发展模式，更需要考虑人口过度膨胀带来的影响，所以以京沪为代表的一线城市会率先明确表态继续延续调控。