银行房贷利率破7 购房者提前还贷不如存定期?
深圳报业集团2011/11/30 08:11
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享7折优惠购房者提前还款得不偿失 等额本息提前还也不划算
据长江日报报道 今年以来，央行连续三次加息，五年期长期贷款利率达到了７．０５％，这与之前执行的６．４０％上涨了逾１０％，不少老房贷客户对此表示担忧。记者走访部分银行发现，提前还贷的市民增加了不少。理财提醒，提前还款因人而异，市民不必盲目跟风。
提前还贷能省多少利息呢？招行武汉分行个贷部客户经理给记者算了一笔账。以贷款２０万元，２０年期限为例，按照今年初的６．４％计算，每月还款１４７９．４元，２０年本息一共３５．５万左右。
到明年年初，按照新的７．０５％利率计算，则月供将增加到１５５６．６元，２０年本息共计为３７．３６万左右。月供将每月增加７６元多，２０年利息能省下的钱不到２万块。理财建议，以下两种状况不宜提前还款。
享７折优惠市民，提前还款得不偿失。以今年初６．４％的五年期以上贷款利率计算，在打完７折后，贷款利率仅为４．４８％，比当前五年期存款利率４．５５％还低０．０７％，存贷利率“倒挂”。
理财表示，这批客户若有足够的资金提前还贷，还不如将这笔钱存银行５年期定期存款，所获利息超过还贷款利息。而公积金贷款利率本身低于商贷，房贷客户压力不大，没必要提前还贷。
等额本息仅还３年，提前还也不划算。以一笔期限２０年、金额２０万元的房贷为例，购房者以等额本息方式还款，大约要８４个月后本金才会超过利息，而且三年内所支付的利息几乎是本金的两倍，大大高于因利率上调而增加的利息。
因此，如果购房者在三年内提前还贷，其月供的大部分实际上被用于归还利息了，等于白给了银行一笔利息。
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房贷利率明年起提高到7.05% 是否需提前还贷?
（来源：新华网）2011年已走到尾声，明年1月1日后房贷的利率就将按照的利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%，为此，不少房贷客户近日纷纷咨询，是否现在就要通知银行准备提前还贷？
对此，分析认为，对于每月月供为7783元的者，提高的利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元，可提前还贷。但对于此前享受房贷优惠利率等4种情况的客户则不适合还房贷。
四种状况不宜提前还贷
情况一
享受7折利率房贷
有分析认为，首先是已享受的7折至85折优惠利率的房贷不应该还。以5年以上贷款利率为例，按明年1月1日调整贷款利率后，基准贷款利率为7.05%，如果贷款者此前享受7折利率，则优惠利率为4.935%，如果享受85折利率，则优惠利率为5.9925%。
按100万元20年期等额还本息的贷款为例。部分客户按照今年调息前5.94%的基准利率打7折计算，每月月供为6463元，明年1月1日后，这部分客户还能按7.05%基准利率的7折还房贷，则每月月供仅为6563元，利率调整前后月供之差不过100元。这部分客户不需要提前还房贷。
不会对借款人的日常生活造成什么影响。理财师尤其强调，在目前首套房贷款利率都比基准利的态势下，提前还款看似节省利息，实则得不偿失。
情况二
等额本息还款到中期
等额本息还款已到中期的房贷客户不宜提前还。等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金，这种情况再选择提前还贷的话意义不大。
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情况三
等额本金还款已过1/3
等额本金还款期已过1/3的房贷者如提前还贷也不划算。
等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息，随着还款时间的增加，所剩本金减少，还款利息也越来越少。据测算，使用该还款方式的还款周期，当还款期超过1/3时，其实借款人已还了一半的利息，此时再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效节省利息支出。
情况四
高于贷款利率
但高于贷款利率的不宜提前还。理财师认为，尽管时风险迭出，但如果不贪心，一年赚10%还是很有希望的。
已经享受7折或85折优惠房贷利率的借款人而言，即使没有好的渠道赚不到更高的，但目前半年期、一年期理财产品的率就已经高于打折后的房贷利率，足以应付加息后的房贷利息支出。
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