北京开发商裸奔打五折抛房 深度在所难免
北京商报2011/11/24 09:10
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
与龙湖时代天街、合生花园“底价”开盘几天之隔，11月22日业内传出消息，中弘北京像素南区5号楼打出了1.16万元/平方米的腰斩价格，相比该楼座价2.29万元/平方米调价幅度达到了五成。
11月以来，先是通州的东亚·逸品阁抛出了1.32万元/平方米的价格，并随即公布该项目成本价12347元/平方米，引发了开发商争相“底价”开盘。11月18日、19日龙湖时代天街、合生花园分别推出了1.18万元/平方米和9980元/平方米两个区域内的超低价格，再加上中弘像素，短短的10多天时间内，北京接连出现了4个“底价”开盘项目。或许正如绿城董事长宋卫平所言，“这个年关有些开发商将很难过”。“现在是上市企业冲击业绩的关头，开发商宁愿在利润上‘裸奔’来换取交易量，预计这种的行为将持续到明年初。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。
房企开始“裸奔”
不论开发商愿不愿意承认赔本甩卖还是零利润开盘，但是摆在市场面前不争的事实是，北京楼市的深度潮正在开始，而这一现象的始作俑者就是在过去两年中领跑北京楼市的通州、大兴等新城区。
“北京像素5折甩卖”的消息在11月22日早晨成为了楼市为关注的消息，这个曾经由“非”变身而来的京城项目也过北京市单月的销售。
记者随即致电该项目销售，一位销售人员向记者证实了此消息。据他介绍，“目前南区5号楼3.2米的均价在1.2万元/平方米左右，的价格为1.16万元/平方米，为毛坯房”。
北京市房地产交易管理网上可以看到，目前的南区5号楼于今年的5月18日取得预售许可证，共上市了14套房源，目前只签约了1套，签约价格为2.29万元/平方米。
“不可能再低了。现在这栋特价楼是盖在上的房子，且是平层，加上是期房，价格才这么低。”销售员表示。
其实近段时间以来对“不能再”表忠心的项目不止北京像素一个。
10月底，在通州房价一路走低时，不少人感叹似乎底价时代已经到来，东亚·逸品阁突然打出了1.32万元/平方米，并且称提前预订的客户可享受每天总房款200元的优惠。正当外界质疑其是不是底价时，该项目又通过中介公布了其底价12347元/平方米，利润只在5%左右。
在之时，中原地产测算的一个成本公式也在业内广为流传，“建安成本3000元/平方米左右、推广营销财务成本1000元/平方米左右、税费成本2000元/平方米（相当于房价的20%）”。这一公式经过记者与几位开发商的求证基本属实，期间的水分不过10%左右。
假如按照这一计算模式，近期不少项目推出的特价房，基本上是零利润甚至是亏本甩卖，可以说在利润上是“裸奔”。
“的确到了年底，各大开发商开始‘裸奔’卖房是无奈之举，这些的房企不少是上市公司，要的是业绩，割肉在所难免。预计明年初这样猛的行为将减少。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。
“全项目利润和周转速度是公司关注的经营指标，孤立地就某一次开盘算账并无太多意义。”涉及到这次深度的一家房企向记者表示。
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深度在所难免
京城房价深度下调的背后是11月以来北京楼市成交量的大幅下滑。
北京市房地产交易管理网数据显示，北京11月商品房住宅签约仅为3019套，继续延续9-10月的低迷成交量，同比去年同期下调幅度达到了60%。预计11月全月，北京商品房住宅交易量将继续维持在5000套以下，成交量继续低迷，年底出现翘尾的可能性不大。同时成交价格进一步下探，11月商品房住宅签约均价为20171元/平方米，相比10月同期的20548元/平方米、9月的21735元/平方米，均出现了小幅下滑，但是相比去年同期依然有12%的上浮。
虽然北京年内房价经历了多月下调，但近郊，如大兴、顺义、通州各月的成交均价依然保持在1.4万元/平方米以上，并未降到底。
以顺义万元项目蓝岸丽舍的开发商鲁商置业为例，其三季度报告统计，其短期借款和长期借款分别比年初大幅提升了289%和62%，净负债达125%，相比年初的43%剧升。扣除预收账款后的流动负债达到71亿元，而货币资金仅有15亿元，因此不排除该项目在年底前还有大幅跳水的可能性。
链家地产分析师张月认为，单一房企经营特点在房价高降幅中占主导性。在规模性局面形成之前，退房潮持续存在，观望随不断加深，使房企或多或少还是会存在包袱。十余个近郊项目万元售价虽低，但毕竟和500多个在售的项目相比比重太小。另一方面，近郊价格跌破万元的项目尚未在房山、通州等六环内区域出现。根据链家地产市场研究部统计，2009-2010年大兴住宅地块楼面均价要较通州、房山高1000-3000元/平方米，也就是说通州和房山的土地成本更低，也意味着和大兴的万元项目相比，通州和房山的价格还远远没有触底。
新兴区域的库存压力依然大，截至11月20日，大兴、房山、昌平、顺义、通州等六环内近郊区域库存住宅总量达6.5万套，按10月2500套的成交速度来看，在无新增供应情况下也需24个月消化。观望还在加深，成交对于的依赖显而易见，虽然部分近郊项目未出现万元以下的狂热促销，但深度的风暴已然开启。
据链家地产市场研究部统计，近期除通州京贸国际城、润枫·领尚、东亚·逸品阁、朗文世家等项目几乎零利润销售外，房山翠林漫步、首开熙悦山，顺义东香庭、翼之城，昌平纳帕澜郡、金隅万科城等项目的定价也较周边传统均价低2000-4000元/平方米，但是依然有进一步下调的空间。
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