开发商不断涌现 年底前成交量将维持低位
广州日报2011/11/17 08:33
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
根据中原集团研究数据，随着“金九银十”变成“铜九铁十”，房地产市场各参与方的心态发生了明显的变化。在一线城市和二线发达城市中，房价的下跌已逐步形成共识，房价拐点初现。
开发商力度提升，超过20%的实质性不断涌现，但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪越发明显。
在调控政策仍未放松，市场心态明显转变的大背景下，房地产市场暗流涌动。但是从短期来看，全面性的尚未到来，从量变到质变无法一蹴而就。
在限购、限贷政策下，各个城市的住宅成交量已连续多月呈现平稳走势，即使供应量出现大幅增加，对成交的刺激作用也十分有限。这表明在目前的市场环境下，刚性需求已经主导市场。加上年末信贷额度的紧张，即使项目增多，预计年底前成交量仍维持低位。
经纬行研究杨靖分析，针对目前严峻的政策环境，除了、收缩战线、减少拿地这些短期的应对性措施，房地产企业更应有进一步的措施，以保证企业长期稳健发展。
在紧缩货币政策下，房企资金链普遍较为紧张，加快周转速度能较好缓解资金压力，同时可迅速回笼资金，低位拿地布局，为下一轮占领更多份额做好土地储备。
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深开发商不玩玩忽悠 低价新房都是幌子？
（来源：金羊网-羊城晚报）黯淡的“金九银十”已过，进入11月，深圳楼市依然未见有起色，但传说中的楼市现象，是否普遍而真实？羊城晚报记者调查发现，新盘推出的低价房大多难买，房价还未降到市民的心里预期。
低价房很难买到
金九银十，万科公园里、龙华花半里、西乡招商果岭等项目，都以打破原有的新房均价以低价入市，据称获得了较好的市场回馈。业内将这些品牌开发商以价换量的行为看成楼市向下行的一种风向标。
万科公园里在九月下旬的时候，曾以1.3万，均价1.6万，并带非毛坯入市。在开盘的第二天记者曾前往走访发现，在开盘之夜，所谓的1.3万低价单位早已没有，按销售人员算出的价格，一般90平米以下单位，均价都在1.6万左右，而楼层朝向更好的一些大户型单位，更多的都是2万以上的高价。
实际上，万科公园里项目位于原深圳关外，龙岗沙湾关小关，此前开盘的布吉和谐家园、来座山等楼盘。上述两楼盘此前的开盘价均2万左右，当然，也有两万以下的特价房、优惠房。以此对照来看，如果将万科公园里项目称之为“”，实质上有点名不副实。11月上旬，记者再度回访万科公园里，据销售人员称，均价1.6万的单位已销售完毕，目前在主推的单位，均价在1.9万左右，带非毛坯。
福田某广告公司老板周小姐告诉记者，她一直关注万科公园里的项目，此前开盘之时就被所谓的“1.3万元”均价所吸引，曾一度想前往置业，没想到到了现场，发现低价房楼层户型都很差，1.6万元左右的房源，也只是一般，而如果选自己心仪的单位，则均价都在2万以上。
近日记者回访龙华花半里。该楼盘9月4日开盘，开盘均价1.79万元/平方米，首批推出350余套单位；国庆期间，龙华花半里推出二批单位，均价降至1.4至1.5万元/平方米。开发商曾主动承诺为”老业主“全额补差价，因而成为深圳的“补偿价”楼盘。据销售方宣称，11月起，龙华花半里11月还将推一口价特惠单位，为1.25万元/平方米。记者打听到，原先推出的低价单位，大多销售完，目前在售房源户型楼层较好，均价在1.5万元以上。
10月29日，宝安西乡新盘招商果岭开盘，当时该内新房大多以2万元的均价销售，而新开盘的招商果岭以1.4万元入市，被称为带动的一个典型例子。记者近日再度回访，销售人员称，1.4至1.7万元的低价房源早已销售一空，目前所剩房源中，价格都在2万上下。
一名资深中介告诉记者，万科、招商等品牌，上一轮的低价入市行为，确实对整个市场有带动作用，但对于真正置业的老百姓而言，并没有太多的实惠。因为每一个楼盘中，有低价单位，也有高价单位，一般而言，衡量价格“高低”是以均价为判定标准，但在实际操作中，开发商有太多的空间可以进行操作。比如分批推售，推出多少套式很讲销售策略的，如果推出的一批单位中价格比较低的话，一般而言量肯定会少。这就造成了实际购房者能买到的低价单位肯定少。对于开发商而言，一方面，达到了迎合市面的需求，另一方面，开发商本身并没有吃亏，因为高价单位的房源主体还是基本不变的。他估计说，“目前炒得比较热的公园里、花半里、果岭等楼盘，即使他们对外宣称卖了七八成，实际上能卖掉五六成就很不错了。”
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市民认为新盘价格仍高
根据统计，预计在11月入市的深圳新房中，主要还是龙岗和宝安两区的新房供应为主。其中龙岗区包括万科璞悦山、保利上城、万科红、熙和园、广业成道、万科金域缇香、东鸿雅居、金阳成、怡龙枫景园、星河时代共10个。而宝安区则包括原著、锦绣御园、招商观园、广兴源圣拿威、御筑轩、绿景香颂、佳华纽约客共7个。两区新房中也包括一些项目是已开盘目前仍在销售的项目。
至记者发稿时，只打听到位于龙岗区的“保利上城”将于本开盘。据代理中介透露，该楼盘开盘均价将定在1.4万元。该中介推销称，虽然楼盘位于原关外龙岗，却在龙岗地段，位于两个口之间，并且有双名校，因而开盘的定价1.4万元不算贵。
陈小姐从去年开始就关注龙岗城的房价，当时政府调控政策刚出台，她选择了观望，现在“保利上城”的开盘价，让她觉得有点失望。她说，龙岗1.4万元的楼盘，她如果想买，去年就能买到，根本不必要等到现在，“龙岗城的房子，目前配套还十分不完善，大部分人的心理价位应该在1万上下。”
经记者对比后发现，与“保利上城”的，有公园大地等楼盘，目前的销售均价在2万元左右，而另一独栋销售的龙义，销售价在1.6万元左右。对比而言，即将入市的“保利上城”，在该而言，价格不高。
原特区内房价基本没变
美联地产市场研究部数据显示，目前，深圳福田、罗湖、南山等原关内三区的楼市价格，不管是二手房还是新房，其价格变动并不明显。但也有个别新盘因此前定价过高，销售价格有所调整，比如位于莲塘的兰亭国际，去年销售价格2.7万以上，调整后推出2.2万的特价房。今年国庆期间，记者踩盘了解到，当时推出的这批特价房源户型并不理想，总价也很高。时隔两个多月，记者再度询问代理中介，得知仍有房源在销售，可见销售并不乐观。
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：明年二手房或可降一成
美联地产市场研究部负责人徐枫分析，各大开发发商销售任务的压力，在10月并没有得到缓解。虽然特价房缓解了部分压力，但各楼盘房源的销售主体价格仍然较高，因而并非能做到大批走量。
“我不赞同楼市假摔的观点，确实是降了些，只是幅度与老百姓所期待的仍有很大的差距。”她认为，客观来说，优惠房或时特价房，虽然都是开发商常用的销售策略，但以销售价格而言，确实带动了各价格的向下调整，之所以很多人认为‘房子还是很贵’，是因为大家期待很高，认为还设有百分之二三十的下调空间，但实际上这只是“愿望很美好，现实很残酷”。
他预测，到了明年下半年，深圳楼市会出现一个低谷，“预计新房会下降10%。”她同时强调，深圳楼市真正探底要看二手房，二手房占全市房产总量的70%以上，“如果政策不放松，我预计明年二手房也可以降10%，实现探底。”
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