龙头房企放缓增长脚步 万科承认调控产生影响
证券日报2011/10/25 10:34
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
房地产公司存货截至9月30日已达1929亿元，较去年同期增加44.70%，对此公司表示主要系经营规模增加所致，并称各类存货中，已完工开发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%
楼市调控下，在中小房企为生存而拼死挣扎的时候，龙头房企的业绩增速也开始逐步放缓。
10月24日晚，继金地宣布前三季度净利润下滑64%后，地产龙头万科也公布了其三季度报告。今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同比分别增长31.0%和9.5%——万科不足一成的净利增幅，显示出龙头房企的业绩增速开始放缓。
同时，中指研究院的数据也显示出市场面临的严峻形势。尤其是进入十月，楼市成交持续走低，多数城市十月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。其上周（10.17-10.23）监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%以上。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅，达65.03%，广州、成都和上海同比下降幅度亦皆超过50%。
而万科季报还显示，其截至9月底的存货已接近2000亿元，同时经营性现金流量净额也同比下滑23.85%至14.95亿元。
但虽然万科前三季的业绩增长不足一成，不过相比其他A股上市房企，万科的业绩表现可谓良好。有统计就显示，此前29家房地产类上市公司三季度净利润整体环比大幅下降40%，经营性现金流量净额也从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。
万科董事会秘书谭华杰表示，“万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。”
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承认调控影响
万科季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。
谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：“不过，由于公司的产品以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户，因此受调控的影响相对较小，销售情况也明显好于市场整体”。
1-9月，万科累计实现结算面积236.9万平方米，同比增长9.7%，结算收入281.0亿元，同比增长26.9%。
季报显示，万科第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长31.9%。由于前三季度结算量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%。
“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，”谭华杰表示，“这也意味着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”
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房企存货高企
此外，有统计显示，29家房企三季度存货已达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%。而作为内地房企老大的万科，三季度末的存货更是达到了1929亿元，较去年同期增加44.70%，对此公司表示主要系经营规模增加，并称各类存货中，已完工开发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%。
而在谈及市场后续的走势时，谭华杰也表示，“10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。”
不过他同时也指出，市场环境的变化并没有超过万科的预判，公司在上半年市场整体推盘量相对较少的情况下，就有意加大了推盘力度。因此相对于市场整体而言，公司全年的推盘节奏较为均衡，下半年的销售压力也小于行业整体。万科的季报也显示，其前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。
而对于房企的资金来源问题，谭华杰表示，“随着调控的深入，房地产企业的融资渠道日益紧缩。”今年前三季度，房地产资金来源中，国内贷款的比例已经降至16.2%，为历年来的点。受销售放缓和融资收紧的双重影响，企业的意愿和能力已经普遍减弱。自去年年底以来, 新房开工面积的增长幅度有所减弱。
坚持谨慎
万科季报还称，受房地产调控深入、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场也进一步降温。北京、天津、沈阳、大连、广州、深圳、佛山、东莞、上海、杭州、南京、苏州、宁波、武汉、成都、重庆等16个主要城市的土地供应相比一、二季度略有增加，但出让底价仍在高位。而企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍比例开始上升，底价成交日益成为普遍情况。
谭华杰认为这些现象在一定程度上验证了万科此前的判断，并为万科这类资金相对充裕的企业提供了优于上半年的拿地机会。不过他表示，由于目前主要城市的土地出让底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。
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