12省土地出让指标耗尽 深圳土地收入涨246.82%
每日经济新闻2011/09/28 09:48
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在楼市调控持续深入的影响下，土地市场的颓势似乎已不可避免。
对于三季度土地市场的火爆，业界分析认为是出让规模的扩大所致，而非土地溢价率的提高。国土部的数据被认为是一个重要佐证：今年1~8月，计划指标安排使用已占全年80%以上，其中12个省份几乎已将全年的计划指标用尽。
业内人士分析认为，尽管四季度是传统意义上的土地成交高峰期，但随着楼市调控的深入以及土地市场趋于理性，土地出让金难以突破峰值，地方政府对土地财政的依赖将逐步改变。
三季度土地市场放量
在上半年土地供应节奏趋紧的情况下，进入第三季度，土地市场的成交明显火爆。一线城市的土地成交金额赶超去年，同比涨幅为22.1%。
其中，北京土地市场表现为火爆。根据链家地产市场研究部的统计，第三季度土地供应环比增加50.8%，整体土地出让金也环比大涨161.8%。其中住宅类土地成交额环比大涨101.1%。
其中，前三季度北京土地出让金达到736.9亿元，同比减少10.6%，土地成交额仅次于上海。但业界普遍认为，北京土地出让金已不可能超过去年1600亿元的纪录。
官方数据显示，截至9月21日，今年上海土地出让收入达到905.5亿元，为各城市之首，并有望在10月迈入土地出让“千亿俱乐部”。
由于去年土地成交萎靡，另外两个一线城市今年的市场表现相对较好。截至9月21日，广州本年度土地出让金达到206.06亿元，同比大涨67.57%；深圳土地出让收入167.77亿元，同比涨幅达246.82%。
根据链家地产市场研究部的统计，今年前三季度，北上广深四个一线城市土地出让金合计2066.48亿元，同比降幅为8%，较上半年同比减少26%的降幅有所收窄。
广大二三线城市的市场表现各不相同，沈阳、昆明等城市土地出让金同比增幅已经超过100%，哈尔滨、长春的涨幅也超过50%，而天津、杭州、南京、青岛等地则尚未达到去年同期的水平。
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土地溢价率偏低
尽管三、四季度是惯常的土地成交旺季，但“链家地产”分析师张月(微博)向《每日经济新闻》记者表示，今年北京土地出让金增长的直接原因是第三季度土地供应量及成交量的上涨，而非价格因素。
根据该机构的统计，今年北京住宅用地的整体溢价率仅为21%，较去年下降超过25%。“市场已经很难见到‘’的出现，而开发商拿地也越来越趋于理性。”张月认为，对于调控政策为严厉、楼市发育较为完善的一线城市来说，今年土地市场的颓势恐难以避免。
她强调，在资本市场萎靡的情况下，上市房企市值出现大幅缩水，无疑加重了资金压力，预计四季度房企加速拿地的趋势并不会出现明显的扩大，全年土地市场整体遇冷或不可逆转。
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“土地财政”恐难支撑
而在土地供应方面，四季度恐怕难以实现集中供应。根据国土资源部规划司掌握的数据，今年1~8月，计划指标安排使用已占全年80%以上，有17个省份的指标使用率达到了90%，其中又有12个省份已将全年的计划指标使用殆尽。
近日又有媒体披露，目前已有28个省份提出了追加用地计划指标申请，总量合计已超过400万亩，这相当于已下发指标的2/3。
据 《每日经济新闻》记者的了解，对于用地需求的居高不下，国土部将原因归结为各地对资源路径依赖的发展模式。同时，2008年底为应对国际金融危机扩大的“翘尾”效应仍在起作用。
一位不愿具名的土地告诉记者，国土部目前正会商其他部委，考虑对今年的新增建设用地指标“适当增加”，但增加幅度有限。他表示，在土地市场整体不振、楼市逐渐趋于理性的情况下，土地出让金收入将难以突破以往的峰值，地方政府对“土地财政”的依赖也将逐步发生改变。
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20城土地出让金超7300亿 深圳卖地收入涨幅
（来源：燕赵都市报）据中指研究院的数据显示，截至9月21日，土地出让金前20位城市的总和已经超过7300亿元，上海土地出让金以900多亿元，相比去年同期，四个直辖市除重庆微涨外，京津沪全面下跌。另外，广州和深圳出现了上涨，其中深圳涨幅。
依据中指院提供的数据，上海土地出让金以905.49亿元高居榜首，超过第二的北京将近170亿元，且很有可能在10月中旬，成为个迈进“千亿元俱乐部”成员。沈阳则是今年榜单的“黑马”，2010年时，全年的土地出让金总额都未排进前十名，今年目前以450多亿元挤进了“前五名”，远超一线城市的广州和深圳。土地出让金集中在200亿-500亿元这个范围的城市多，达到了14个。在一线城市中，深圳和广州出现了涨幅，北京和上海则出现了下跌。四大直辖市仅有重庆微涨。
有不少业内人士指出，房地产市场宏观调控的不断深化和土地市场的降温，将会对地方政府的财政造成较大冲击。不过，对一线城市和二三线城市而言，土地市场偏冷带来的影响不尽相同。
对于一线城市以及部分限购比较严格的二线城市而言，虽然上半年土地出让金收入不太乐观，但这些城市目前已经在努力降低对土地市场的依赖，改变依赖大规模的基建固投带动经济成长的模式，因而土地出让金收入的减少对这些城市的影响仍在可接受的范围之内。
自今年截止到9月21日，土地市场持续冷淡，市场热情不高，今年土地出让收入明显下降。房地产谢逸枫表示：“毫无疑问，今年大部分城市土地出让计划和供应任务很难完成，而地价和成交量及土地出让金比2010年将下降30%。”谢逸枫表示：因只剩3个月，时间短暂，今年土地计划的任务和土地财政及保障房建设资金有巨大压力，不排除部分地方政府“托市”，对土地调控“变相”放松，是松绑和下降土地款缴纳的首付比例以及延长土地款缴纳的期限等取消土地出让的限制条件，比如调整容积率和限高等。
据中国社科院研究员牛凤瑞表示，土地出让金较少，导致地方政府财政收入也相应减少，这无疑是地方政府所不愿看到的。接下来的3个月，极有可能成为政府大力推地的时节，受总任务和资金压力双重影响，土地市场甚至可能出现“跑量”的现象。
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一线房企砸百亿抄底抢地 土地市场现金九行情
（来源：证券日报） 9月20日晚，京投银泰发布公告，称其控股子公司分别以3027.82万元、2259.18万元竞得鄂尔多斯市东胜区两宗用地。
这已经是继万科、保利、金地、金科、新城B股等多家公司之后的又一起上市房企在9月出手拿地。传统的住宅市场销售旺季，因调控而失色；而已经冷清大半年的土地市场，却在此时迎来一个成交小高峰。
9月21日，有地产分析师对《证券日报》记者表示，截止8月末，大部分房企销售目标实现情况良好。上半年因谨慎而迟迟未出手拿地的房企，在土地价格低溢价已成主流趋势之时出手，正是时机。
京投银泰布局鄂尔多斯
根据公告，京投银泰控股子公司鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司于6月23日参与鄂尔多斯东胜区2011-14-1、2011-14-2两宗住宅商服用地使用权竞拍。9月16日，分别以总价3027.82万元、2259.18万元竞得上述地块。
其中，2011-14-1地块用地面积22938㎡，其中住宅用地18350㎡，商服用地4588㎡；2011-14-2地块总面积17115㎡，其中住宅用地13692㎡，商服用地3423㎡。
以用地面积计算的话，上述两地块也仅折合每平米1320元/㎡。鉴于容积率不得低于1.0，上述地块无论是单价还是总价，都相对较低。
事实上，近期开盘的鄂尔多斯星河湾项目，销售情况并不好：自9月7日起开始认购、推出1900套房源、广泛充分宣传的鄂尔多斯星河湾项目，出现“四大销售代理公司同时上阵、销售人员超过1000人，积客8000组，A类客户600租，1900套房子的货源，但实际购买者约130组”的冷清场面，让市场开始怀疑这块号称“扬(羊)眉(煤)吐(土)气”的城市，房地产风险已开始凸显。
然而，京投银泰依然不惧星河湾此时的销售“折戟沉沙”，依旧逆势拿地，就此，分析人士指出，一方面是由于该地块总价单价均不高，另一方面公司对该地依然预期良好所致。
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一线房企砸出百亿“抄底”
就在京投银泰竞得鄂尔多斯地块的同一日，天津保利融创有限公司以29.9亿元竞得津西解(挂)2011-188号地块，折合楼面价9343.75元/㎡。
公开资料显示，该地块用地面积11.7万㎡，规划建筑面积32万㎡，规划未用地。相对而言，该地块要求较多：包括了14.2万㎡城镇住宅用地，12.8万㎡的商业金融用地，5万㎡的酒店用地。与此同时，该地块被要求自出让合同签订之日起1年内开工，且其中的酒店型需全部实施非毛坯；而住宅套型建筑面积90㎡以下所占比例应大于总住宅建筑面积的70%。
据悉，融创天津公司总经理迟讯如此对外表示，受调控影响，该地块此时取得的成本要比08年还要低——据迟讯估计，彼时若要取得该地块至少需要40亿，如今融创联合保利，以底价取得该项目相当于“净赚10亿”。
或许是有鉴于此，融创董事长孙宏斌在中期业绩会上曾如是说：“遇到调控政策我们很幸运。”
稍早些时候，万科联合京投银泰以总价33.51亿元，竞得北京丰台区郭公庄车辆段项目1518-632地块综合用地。如果以资料中显示的、可出让建筑面积29.21万平米进行折算的话，该地块单价11473.28元/㎡。
而在一个月的时间里，这已经是万科第四次在北京出手拿地。分析人士对《证券日报》记者指出，2008年万科一度在土地市场上谨慎出手。如今，或许是吸取了当年的教训，万科选择了“谨慎乐观”的态度，依旧布局北京。除此之外，9月万科还以12.3亿元在广州拿地。
不过，也有地产分析人士持有不同观点：在其看来，鉴于政府一再向市场传递出要将调控“进行到底”的决心，北京地区更是限购严城市，在其看来，在政策风险较为集中的一线城市，房企仍需谨慎。
同一日，中海在广州以16.7亿元的底价，联手广州金誉拿地。9月，金地也分别在扬州、烟台有所斩获。而刚刚“借壳”成功的金科股份，更于近日公告，称为满足其未来发展需要，在9-12月期间拟新增土地储备总额度不超过60亿元，单笔土地储备额度不超过15亿元。
粗略估计下，上述几家大型房企就已经在不到一个月的时间里，将近百亿资金“砸向”土地市场。不过，对于这一“信号”，分析人士指出，尚未能认定政策见底、静待“黎明”——“成交量仍旧低迷，而调控持续下去的结果，价格势必下行”，上述人士如是认为。
“资金状况良好的房企此时出手拿地，正是好时机”，上述分析人士对《证券日报》记者表示，未来行业进一步集中则是大势所趋。
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