广东韶关以限价取代限购 或引发二三线城市跟风

继浙江台州在二三线城市新一轮限购中率先出击后，广东省韶关市也因房价涨幅过高启动新一轮楼市调控，但不同的是韶关将以“限价”取代“限购”。

房地产限购政策“拖累”地方经济增长已经成为不争的事实，地方政府受制于诸多利益影响动力不足。韶关市一位副市长8月底在接受当地媒体采访时表示，如果限购令下来，无疑对韶关经济将是一个沉重的打击。

多位业内人士在接受《财经（微博)日报》采访时表示，韶关以限价取代限购的调控措施在珠三角城市中引起不小反响，或引发二三线城市群体跟风，限购呼声较高的东莞、惠州、珠海及中山等市或采取类似调控办法，以达到年初制订的房价调控目标。

限价取代限购

为了抑制当地房价涨幅过大的势头，广东省韶关市9月5日对外公布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，该市将通过加强商品房预售价格备案管理、商品房销售明码标价等措施来平抑当地房地产价格过快增长的势头。

韶关将从2011年9月18日起，加强商品房预售价格备案管理，开发商有3种行为将招致部门暂停商品房预售许可证等处罚。

其中，申请预售许可证的商品房项目，申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证；无类比的项目，备案均价高于半年内韶关市区商品住房实际成交价格10%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价高于本楼盘同类房型半年内实际成交均价5%的，暂缓备案和发放商品房预售许可证。

已发放预售许可证的商品房，凡实际成交价格高于备案价格的，暂停办理该项目的商品房买卖合同网签和商品房合同备案登记。

公共经济研究研究员韩世同在接受本报采访时表示，限价政策表面上看是房价增长得到控制，但此举会干扰市场价格行为，扭曲正常市场经济价格调节机制，对整体市场本身调节没有意义。但相比之下，限购政策会导致开发商尽快出货，价格上也将面临下行。

尚伟8月底接受《羊城晚报》采访时表示，限购令主要针对的是型和投机型的购房，这种类型的购房占韶关房地产交易的占比不足一成，外来购房比例仅占14%，全市房屋空置率不足10%，如果仅仅凭借涨幅就下发限购令显然有些不合适。

根据当地媒体援引韶关市房地产行业协会公布的数字，2011年上半年，韶关市区商品住宅成交均价为4748元/平方米，同比上涨15.3%。这已经超过了年初韶关市政府向上级签订的今年房价涨幅不超过12%的控制目标。

按照住建部8月中旬给出的二三线城市限购“五条标准”，韶关严格属于此次二三线限购城市之列，但韶关将以限价调控取代限购让业界深感意外。

尚伟同时坦言，韶关的房价仍然处于一个理性的区间，相比周边的清远、郴州、赣州等地都要低，如果限购令下来，无疑对韶关经济将是一个沉重的打击。

多个二三线城市倾向限价

目前，广东仅有深圳、广州、佛山三个城市实施了限购政策。在国务院调控政策的进一步施压下，房价仍在不断上涨的东莞、惠州、中山、珠海以及广州增城等多个地市，不断传出将实施楼市限购的传闻。

但刀客地产顾问机构董事长谢逸枫向本报表示，韶关采取限价代替限购政策主要是考虑到限购政策不仅会冲击地方经济发展、影响土地财政收入及保障房建设资金等，还会对房地产涉及到的近60个产业发展造成不利影响。

房地产限购政策“拖累”地方经济增长已经成为不争的事实，海南经济因房地产调控增速同比大幅下滑，北京上半年经济增速8%在20个省区市中下滑。据初步测算，限房限车影响GDP增速大概为2.1个百分点。

谢逸枫说，韶关出台限价措施意味着广东拉开新一轮房地产政策调控升级序幕,意味着除广州、深圳及佛山三个城市限购外,剩余的广东其他房价较高的二三线城市将侧重于以限价代替限购,达到今年价格控制目标。

世联地产市场部研究总监海斌向本报表示，一方面许多地方政府财政对土地出让具有依赖性，另一方面债务压力又沉重。一旦严格执行限购政策，经济增长和土地出让将会大幅下降，限购可能会受地方政府执行意愿影响而打折扣。

不仅仅是韶关，湖北省住建厅日前发出通知，要求在10月底之前仍不能将房价控制在全年目标范围之内的城市，应研究采取住房限购等措施。但业内人士直言，“湖北表面看似积极，实则在拖延。”

实际上，继河北香河县、廊坊市相继颁布房地产限价政策后，同属河北省的秦皇岛市也准备将商品住房销售价格的上限定在7000元/平方米，以避免进入“限购”名单。此外，实施楼市限价政策的二三线城市，还包括烟台、从化、增城等。

业界对地方政府以限价政策取代限购的担忧由来已久。在业界看来，限购是以限制交易方式直接为市场降温，直接影响到需求，很可能对市场产生重创；而限价相对较为温和，有可能结合政府指导开发商定价方式进行，反而会促进楼市缓慢有节奏增长。尤其是，二三线城市整体市场全部限购不利于经济和收入增长。

按照惯例，新增城市限购主要是住建部与地方政府协商，住建部不会强迫地方政府出台限购政策，但原本在8月底集中出台的二三线城市限购政策至今仍未能获得大的突破。

谢逸枫表示,韶关限价代替限购将成为二三线城市的地方政府学习样本。按照70个大中城市和百城价格报告，未来将有20个以上的二三线城市可能会采取限价措施，“逃避”限购政策，达到今年价格控制目标。

“限购令”打折 新二三线城市“保量”是重头戏 搜房网

尽管近日住建部给出“五条”新限购标准，符合两条者被建议纳入限购，但新的二三线城市“限购”政策基调将体现一定的灵活性。同策咨询研究部总监张宏伟认为，台州版限购令“只限市区不限郊区、只限新房不限二手房”便是政策灵活性的的具体体现。一方面，相关部门通过台州版限购令可以观察市场变化情况再次做出灵活调整，另一方面，这也为即将出台限购的二三线城市提供了借鉴样本。

住建部政策研究副主任珏林近表示，有关二三线楼市限购，不是住建部指定，而是督促地方发布自己二三线楼市限购政策和措施。住建部相关负责人称，各地会于9月初开始陆续发布限购政策。同策咨询研究部总监张宏伟认为，地方发布自己二三线楼市限购政策和措施，也是新的二三线城市“限购”政策灵活性的具体体现。

各类灵活性调控措施对市场各主体影响的对比分析

同策咨询研究部总监张宏伟认为，这些各式各样的限购条件，体现新二三线城市“限购”政策更具灵活性，实际上也暗示了当地房地产市场的需求。前不久出现的限购与限价之争，归根结底这都是为了在满足政府限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。对于政府财税收入、市场或房企而言，“保量”也是重头戏，这已成为当前各市场主体在限购大背景下的共识。

二三线城市的限购政策会以什么为标准？会有什么特征呢，新的政策会以何种形式出现？同策咨询研究部总监张宏伟认为，可以分为几种情况来分析，也可以综合参考以下几种情况出台具有市场叠加效应的“限购”措施：

、新出台的限购措施预计以保护中小户型、自住刚性需求为主，比如像长沙楼市限购那样，有可能多数对“90平方米以下，或以当地自住标准”为限，以家庭为单位进行限购；同时，对于二三线城市的市场有可能从限贷的角度抑制楼市需求，而不是限购，如此这样，即保证中低收入者的自住刚性需求，也不影响楼市的成交，整体市场还可以保持相对的活跃度。

第二、廊坊出台的“限价令”不是不行，应该再加上一条“政府定价”基本上可以自圆其说，媒体也不会说什么。

“政府定价”在当前二三线城市限购措施中有先例，如浙江的舟山地区就采用政府定价的方式，一般而言，政府给每个楼盘的基准定价都会低于市场价的5-10%，按照这样的操作方式，楼盘价格也不会涨到那里去。 并且，廊坊的“限价令”只是价格的限制，和政府定价并不冲突，同时，也可以实现房地产市场“以量换价”的市场效果，也不影响地方政府的财税收入。

第三、局部或区域性“限购”，对于需要大力扶植和发展的新区。对于二三线城市的热点区域尤其是区域进行局部限购，其实，这样可以保证整体市场成交价格不再被楼盘成交过度而拉升，是从成交结构上对全市房地产市场交易进行控制。

如对于执行“限购”政策较为宽松型的城市，在“限购令”出台之初，就有不少城市存在限购漏洞，为自己留下松绑“限购令”的后路。如石家庄限购范围为除了正定新区之外的主城区，并且同时也放开了户籍制度。

第四、限购的同时为政策执行留有余地，如开放户籍制度，买房即可入当地户籍；或购房提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的即可按照相关规定购-2套房产。

尽管当前上海楼市“限购”再度收紧，叫停外地户籍补税购房，但是，这个政策对于二三线城市来讲，也是可以参考暂时作为出台限购政策“暗度陈仓”的工具。

第五、“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于市场有可能从限贷的角度抑制楼市需求，而不是限购，如果这样的政策在二三线城市得到普及，那么，类似于上海这样的收窄首套房贷优惠、上浮房贷利率的现象也有可能在二三线城市出现。