温家宝总理:确保房地产调控落到实处见到实效
深圳报业集团2011/09/01 08:25
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《求是》杂志发表温家宝总理重要文章，论述当前宏观经济形势和经济工作
确保房地产调控落到实处见到实效
【新华社北京８月３１日电】９月１日出版的今年第１７期《求是》杂志将发表中共政治局常委、国务院总理温家宝的重要文章：《关于当前的宏观经济形势和经济工作》。
文章指出，今年以来，我国经济增长由政策刺激向自主增长有序转变，继续朝着宏观调控的预期方向发展。总的看，我国经济运行的情况是好的，经济增长的速度与质量、结构和效益的关系趋于改善，经济与社会发展趋于协调，一些突出矛盾正在逐步缓解。
经济增速略为放缓，在很大程度上是主动调控的结果，处在合理水平，没有超出预期。我们更加注重缓解物价过快上涨这一主要矛盾，更加注重应对各类经济、非经济因素对经济运行的冲击，更加注重解决涉及人民群众利益的突出问题，巩固和扩大了应对国际金融危机冲击的成果。同时要看到，当前我国经济发展面临的国内外环境仍然十分复杂，不稳定、不确定因素还不少。我们一定要保持清醒头脑，增强忧患意识，充分估计面临形势的复杂性和严峻性，冷静观察，沉着应对，把工作做得更扎实一些，巩固经济社会发展的好势头。
文章强调，要准确判断经济形势，针对经济运行中的主要矛盾，把握好宏观调控的方向、力度和节奏。综合各方面情况看，稳定物价总水平仍然是宏观调控的首要任务，宏观调控的取向不能变。同时，必须根据形势变化，提高宏观经济政策的针对性、灵活性、前瞻性，切实处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期三者关系，既要把物价涨幅降下来，又不使经济增速出现大的波动。
文章强调，要按照年初的部署，全面抓好今年的各项工作，突出以下重点：保持物价总水平基本稳定，坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处、确保见到实效，毫不放松农业和粮食生产，推进结构调整和节能减排，着力深化改革开放，大力保障和改善民生。我们要在以胡锦涛同志为总书记的党领导下，坚定信心，扎实工作，努力实现今年经济社会发展目标，确保“十二五”良好开局。
文章分三个部分：一、全面准确把握当前的经济形势；二、坚持宏观调控的取向不变，把握好宏观经济政策的方向、力度和节奏；三、统筹做好关系全局的几项重要工作。(深圳商报)
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调控变招22城"地根"被收 莞惠等珠三角6市在内
国务院收紧22城市“地根”珠三角6市建设用地审批权被收回
根据多家媒体报道，近期，国土资源部对需报国务院批准建设用地的城市范围进行了调整，国务院上收22城市建设用地审批权。
其中，广东省江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞等6个城市处于收回名单当中。
根据国土部已下发通知显示，除原规定需报国务院批准用地84个城市外，自2011年起，新增了秦皇岛、镇江、南通、扬州、泰州、嘉兴、绍兴、台州、温州、马鞍山、德州、东营、威海、南阳、江门、惠州、珠海、佛山、中山、东莞、桂林以及三亚。
依据国土部要求，22个新增城市的土地利用总体规划确定的城区范围内农用地转用和土地征收须报国务院批准。
在房地产业界人士看来，此次收回22城建设用地审批权或与地产调控有关。
国家土地副总督察甘藏春就曾公开指出，土地政策参与宏观调控，是我国的特有现象，因为在地方强势主导经济的现状下，仅靠货币、财政政策，难以完全发挥宏观调控作用。
此次新增的22个城市中，广东占了近30%，且全部是珠三角城市。
为何珠三角6市建设用地审批权被收回？南都记者注意到，这些城市均具有房价涨幅较快的特征。如，从上半年涨幅来看，江门上涨27.76%，在珠三角未限购市中位居；珠海一手住宅成交均价近半年上涨42.92%，6月同比涨幅更达到69.71%；东莞上半年一手住宅成交277.62万平方米，相较去年同期的183.02万平方米，也有较大幅度提升。
“广东新增限购城市名单可能在本月底到9月初正式出炉。”省住建厅有关负责人介绍，广东纳入国家统计局70个大中城市住宅销售价格变动情况统计范围的城市仅有广州、深圳、惠州、湛江、韶关5个，但其他城市亦不排除限购的可能。
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上半年353幅地块流拍 土地市场拐点已现?
（来源：华夏时报）近一段时间，各地土地“流标”、“流拍”的声音不绝于耳，且大量地块以底价成交。国土部日前公布的数据显示，今年前7个月，土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%，其中7月份土地流标数达到61块，相当于1-2月流标数的总和。
随着土地流拍率持续攀升的同时，溢价率却在不断下降。“土地市场的拐点已经出现。”阳光100常务副总裁范小冲告诉《华夏时报》记者。
限购城市流拍率大增
8月10日和11日，沈阳土地储备交易公开拍卖7块土地，其中4块土地因无人竞买而流拍，其余3块土地则低价成交。沈阳于今年3月出台限购令之后，土地频频流拍流标，7月更是成为土地流拍多的城市。
在此前的7月25日，东莞樟木头生态城首批5幅用地全部流拍。业内人士认为，这是市场对东莞可能会进入新一轮限购名单的反应。
实际上，从6月份开始，范围内土地流拍流标数量开始大增。据国信证券统计，今年1月至5月中旬，住宅土地流拍宗数仅为31宗。而从6月1日至7月19日，住宅用地流拍宗数就高达37宗。
链家地产市场研究部人士表示，被限购的城市住宅土地流标明显。在土地流标前十沈阳、济南、大连、东莞、北京、成都、太原、台州、温州、武汉的城市中，除东莞和台州之外，其余8个城市均已实行执行限购政策。
“后市走势不明朗是开发商拿地积极性减弱的重要原因。同时，随着市场不断下行，开发商的资金压力进一步加大，在拿地上趋于谨慎，这使得近两个月土地流拍流标大幅增加。”亮向记者表示。
其中，长三角区域实行限购的二三线城市是土地流拍的重灾区之一。以苏州为例，在6月底举办限购后的首场大型土地拍卖会上，共有34宗地块入市，超过20%的土地流拍。
苏州新沧浪房地产公司董事长史建华告诉记者，由于当地开发商认为苏州的限购政策比较严厉，对后市普遍担忧，不少当地开发商今年都没有买地。
显然，对一些资金链趋紧的开发商而言，“占有”土地资源已显次要，怎样“消化”这些资源则越来越急迫。
国土部数据显示，上半年主要城市地价环比增速也在趋缓。“在经济软着陆的要求下，货币紧缩政策将会维持一段时间，受此影响，诸如土地这类的资产价格将会处于下行的通道中，土地的溢价率继续走低，土地市场下行的趋势在中长期内难以改变。”西南证券房地产分析师肖剑告诉记者。
亮则认为，由于今年上半年仅完成供地计划的25%，下半年的土地供应力度将加大。“流拍流标现象预计会更加严重。”
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“地方政府坐不住了”
华远地产董事长任志强认为，目前的政策如持续下去，坐不住的不是开发商，而是地方政府。
一位开发商告诉本报记者，以前都是开发商急着买地，如今一些地方政府则放下身段，主动上门向开发商推销土地。中国董事长潘石屹的观点证实了上述开发商的说法。他曾公开表示，今年一个月内接待了三个推销土地的地方政府，这是地方政府过于依赖土地财政的表现。
“让我们深有感触的是，过去，每次参加土地拍卖都不知道会遇到多少竞争对手，是否能终拿到土地，而现在开发商追涨土地的现象已经越来越少，获得土地的可能性越来越大。”上述开发商说。
范小冲则认为，一个企业如果要发展，就必须有土地储备，因此一些性的大开发企业仍进行正常的土地储备。而一些中小企业则由于资金链问题选择观望。
“必须重视今年地方债对于地方政府出让土地的影响，现在地方政府的财政形势严峻，地方又急需用钱，出让土地的心情十分迫切。”范小冲向记者表示。
国家审计署统计数据显示，至2010年底，地方负有偿还责任的债务余额中，承诺用土地出让收入作为偿债来源的债务余额为25473.51亿元，共涉及12个省级、307个市级和1131个县级政府。而地方债的解决已经成为备受关注的问题。
尽管多年来土地财政广受诟病，但在事权、财权倒挂的分税制税收体系未得到根本改变，以及地方债务高企的前提下，土地批租收入仍将是地方财政收入的重要来源之一。不管是土地流拍，还是地价下跌，都将对地方政府的财政收入造成冲击。如果土地市场延续目前的走势，地方政府主动上门推销土地的情况恐将愈演愈烈。
此外，业内人士认为，在政策的叠加效应下，土地市场下行将是未来一段时间的趋势。而地价与房价紧密相连，土地市场的低迷，或将预示着房价将进一步调整。
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土地流标数量激增 开发商按兵不动等捡
（来源：财经日报）开发商的观望让土地财政感受到越来越严峻的压力。8月9日，国土部网站发布的数据显示，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。
随着各个地方政府推地高峰期的到来，地块流拍也许将成为今年下半年土地市场上的常态，不少开发商已经做好准备在年底出手捡“货”。
频繁流拍再现
7月19日，珠海唐家湾情侣北路南段近15万平方米住宅用地挂牌截止。资料显示，位于唐家湾情侣北路南段的珠国土储2011-15地块由三块地组成，总面积为149424.88平方米，规划用途为住宅用地，起拍楼面地价为每平方米6000元，创下珠海拍地起拍价的纪录。
不过，这宗珠海市区今年首宗挂拍、创出珠海起拍价的地块，终结局却是以该地块无人报价流拍告终，港珠澳大桥以及横琴岛开发的利好，都未能扭转颓势。
同样的现实发生在7月27日的东莞，该市樟木头镇5幅共计33.3万平方米的二类居住用地，因竞买人没领取竞买号牌而流拍。据了解，该5幅地原定于7月25日拍卖出让，起拍底价为5.1亿元。只有保利地产一家报名参与竞拍，保利地产的相关负责人到达现场，却没有去领取竞买号牌。
据国土部网站消息称，今年前7个月土地流标数量达到353块，比去年同期增长242%。其中7月份土地流标数达到61块，基本相当于1~2月流标数的总和。
国土部网站引用中国土地矿产法律事务发布的第二季度CLI中地指数报告表示，第二季度，CLI综合指数上升至265.27点，较季度增长14.4%。在房地产用地供应增速回落，房地产市场调控政策作用下，土地市场竞争强度整体呈回落趋势，综合指数上行的驱动因子发生许多结构性变化，土地供应规模持续增长、固定资产较快增长、信贷投放平稳，拉动综合指数出现上行态势。
报告还指出，反映工矿、居住和商服等用地实际交易价格变动和趋势的出让价格指数，由季度的298点回落到第二季度的258点，降幅为13.4%，由偏热状态回归正常的运行区间。第二季度商品住宅用地和商服用地出让平均价款环比均呈现下降趋势，“高价地”现象得到明显遏制。
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地方推地压力大
一方面是土地流拍，另一方面，则是地方政府急于卖地的热度不减。除了北京、上海、广州等一线城市陆续步入推地高峰期之外，二、三线城市推地量更为惊人。
8月16日，武汉将以挂牌揭幕形式出让22宗地，总面积超过1500亩。
8月9日和10日，沈阳土地市场共有7宗土地拍卖出让。
8月4日，杭州市国土资源局网站发布公告称，将于近期推出33宗地块，主要集中在拱墅区、西湖区、江干区、上城区，其中住宅共16块，商业用地11块。33宗地总建筑面积约1500亩。
8月3日和8月5日，石家庄市国土资源局连发两份《国有建设用地使用权公开出让公告》显示，该市将有14宗土地挂牌出让，挂牌截止日期均为9月初，其中涉及土地总面积69.3万平方米，约合1039亩。
不完全统计显示，今年上半年石家庄土地市场共进行了5批出让活动，涉及22宗土地，总面积约合1388亩。其中19宗地块终以底价成交，3宗地块流拍，只有1宗工业用地经过多轮的竞价。这意味着，石家庄市仅在9月初的两场土地出让总量，已经接近上半年供应的总量。
供应量的增加，让过去曾经炙手可热的土地不再成为开发商眼中的“香饽饽”。有迹象显示，无论万科、保利等快速周转的开发商，还是富力、雅居乐等追求高毛利的企业，都放缓了拿地的步伐。
多数业内人士认为，开发商按兵不动的原因，除了担忧宏观调控对资金链条的冲击外，还希望年底时地价有所松动，而这一趋势已呈现出苗头。
中指研究院报告便显示，7月，130个城市住宅类用地平均溢价率为10%，较上月减少1个百分点，较去年同期减少8个百分点。1~7月，130个城市住宅类用地单月平均溢价率均低于去年同期，且保持平稳下降趋势。
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