"环球小姐"也当中介 深圳房地产中介如何破局?
房天下-今日话题2011/08/28 09:59
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近日，天津爆出中介现“关门潮”现场，其二手房市场基本都有5%-10%左右的议价空间，很多业主开始主动，着急卖房况。但买家的持续观望造成一些房产中介生意冷清，已开始大规模缩减门店，二手房中介公司经纪人数量普遍下降了三成到四成。
反观深圳二手房市场，在经历限购、限贷等楼市严政之下，整体市场遇冷，再遭7月11日开始实施的二手房按评估价征税一剑封喉，深二手房跌至的市场低点，观望情绪加重、买卖博弈增加、中介花招百出。
在这样的市场背景之下，买卖双方如何选购到合适的房子，避免遭遇新陷阱，中介又该如何突围困局？
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导读》
现状》
中介现"关门潮"? 深中介狂"砍价"求自保
就在目前深圳二手房交易出现了二手房比一手房还要贵的倒挂现象，这说明二手房在未来存在着相应的空间。
很显然深圳的中介机构已经意识到这个问题，“砍价行动”可以理解为这个行业的整体救赎。
目前天津的一些房地产中介由于生意冷清，已经开始大规模缩减门店。据了解，目前的中介门店日均到访量比之前减少至少五成。由于市场不景气，业绩不好的经纪人几乎都被辞退。二手房中介公司经纪人数量普遍下降了三成到四成。【详情】
深中介接不到一个看房客 楼市“休眠”
中原地产商铺小林告诉记者，目前，二手房交易冷淡，几乎接不到一个看房客，更别说是有意愿买房的客人了。记者在采访时也发现，虽然是繁忙时段，但多个中介商铺均无人问津，中介人士大多在店里闲聊，无所事事。
小林分析说，现在二手市场不景气，对于业主而言，并非放盘的好时机。但对于买家确是个良机。“市场不景气，如果业主缺钱急于放盘，就必须，往往这个时候就会出现笋盘。”小林如是表示。【详情】
深圳二手房成交跌至五年来
来自地产中介和市规划国土部门的信息显示，目前深圳二手房中介业务已经与２００８年相当，跌到有记录可查的５年来水平。
市规划国土部门的统计显示，受到二手房按评估价征税政策的影响，全市过户数急速萎缩，７月份全市二手房共成交５０３７套，与６月份相比下降四成，其中原特区内各区的降幅比较明显。
世华地产市场研究总监肖小平表示，按照世华地产在深圳的份额计算，７月份全市二手房实际成交套数应该在３５００套左右，这个数字已经与２００８年全球金融危机时的水平相当。【详情】
周边市场升温：莞惠一手楼中介卖得欢
据分析认为，深圳新房市场“限贷限购”紧箍咒并未出现松绑迹象，新房市场在经历上两周的持续火热之后开始下行。在这种背景下，向客户推销惠州、东莞等周边城市新盘，成为中介涉足一手房市场的“新热点”。
“黄江距深圳半，因此不少深圳客户到该楼盘看房。公司也提供免费车辆供客户去看楼。”邹小姐告诉记者，每到，东莞近深圳区域的楼盘看房客户很多，其中很多是中介公司从深圳带去的客户。【详情】
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剖析二手房市场低迷的原因
一、限贷》
限贷令下买方房贷未批 业主迁怒中介怒砸店铺
过户手续已办，但买家因“限贷令”购房贷款未批，业主迁怒地产中介，派人铁锁扣门，三家分店暂停营业，而其中一家店面甚至半夜被砸。
某品牌地产中介在福田口岸的3家分店大铁锁紧扣，均停止营业，玻璃门上被人用红漆喷有“无良中介，还我公道”等字样。其中，一家分店玻璃门已被砸粉碎，玻璃墙上、门前地上、玻璃碎片上血迹斑斑。【详情】
二、限购》
限购三月30多家小中介关门!
“如果政策持续下去，6月份将会出现更多的中介关门”。一家中介公司老总分析称，其司某区门店5月份比4月份下滑了4成，目前只能保持日常运作。
有业内人士分析表示，目前市场上起码有超过30多家小中介关门。由于大部分中介关门后并不会及时到工商部门注销，相关人士表示，暂时不知道市场上有多少中介陷入危机。【详情】
三、法规》
1、地产经纪管理办法正式实施 深圳中介将被罚
住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台了《房地产经纪管理办法》（8号令，以下简称《办法》），并于4月1日起正式实施。
据了解，以前二手房交易时，中介公司一般会收取买房人成交价格的1%～2%费用做中介费。正常情况下，这笔中介费包括了中介公司介绍、促成、办证、申请贷款等若干项服务。但是，有些中介公司为了赚钱，往往事先根本不说，而是“先斩后奏”，另外分列“贷款服务费”、“代办房地产登记费”、“代办水电气过户费”、“评估费”等收费项目，要求消费者在1%～2%的基础上继续为他们的服务买单。【详情】
2、深圳整治地产中介 严查二手房“阴阳合同”
地产中介是否为阴阳合同提供便利？代收或者的交易资金是否超过规定标准？自2011年7月1日起，我市将对房地产经纪市场秩序进行全面专项整治，重点保障二手房买卖双方合法权益。
市规划国土委有关负责人表示，对于拒不开展自查自纠、弄虚作假、掩盖违法违规问题的房地产经纪机构，将从严处理；情节严重的，移交监察支队处罚；营业执照没有房地产经纪营业范围从事房地产经纪业务的，移交工商管理部门处理；违法违规行为涉嫌犯罪的，移送司法机关处理，追究相关人员的责任。【详情】
3、评估价征税过户量大减 深圳二手房一夜急降20万
7月11日，深圳正式实施二手房按评估价征税新政，此前深圳普遍存在房产交易“阴阳合同”问题，避税现象明显。有分析人士估算，一套２００多万元的房子一般可避税８万元左右，老房子避税数额更高。评估征税之后，意味着二手房的交易成本大幅上升。【详情1、详情2】
延伸阅读：
房产中介奇招百出忙“自救”
一、洗牌》
大的吃小的 二手房中介面临洗牌
随着楼市调控步入深水区，业内人士纷纷猜测，二手房中介行业将面临一场更大的洗牌，小中介的生存空间将越来越小。一位业内人士认为，对于进入门槛低、逐利性强的小型房产中介公司而言，如果市场在半年内仍旧没有起色，裁员甚至歇业就成为不得已的选择。天盛置业负责人罗钱锋预测，未来几个月将会有一批小型二手房中介被淘汰。【详情】
二、保安卖房》
深圳"保安中介"成风 帮业主卖房大打出手
符先生来深多年，做过多个行业。今年６月前，他在福田区“城市杰座”小区当保安。符先生说，今年３月下旬，听同事说小区二栋１４楼一业主要出租，他直接上门“揽活”。和女业主周女士交谈后，得知对方要卖房。
符先生说，他帮业主卖房与中介不同，中介会向买家收中间费，他习惯向卖家收钱。“卖多了怎么算？周小姐说，实收１８０万元，要是多两三万就给你。再高怎么算？她说那她再拿一点。”【详情】
三、转行》
楼市持续低迷 二手房中介帮开发商卖起新房
经了解，目前21世纪不动产、顺驰、百居易等多家房产中介，均已介入了新楼盘的销售，与之合作的既有当代等本地开发商，也有万科、金地、复地等性开发商。市民只需在中介处选择适宜房源，登记信息后即与开发商直接对接，具体销售程序与到开发商售楼部购房没有差异。
专业人士顺驰副总经理晓龙告诉记者，开发商有自己专属的销售代理公司，中介只是作为一个分销渠道。【详情】
四、出走》
深千铺同卖一楼盘 中介抱团"谋食"珠三角
“深圳全城１４００家中原、世联、美联、２１世纪不动产门店接受同步咨询”，近日，珠三角一家楼盘引来了深圳各大地产中介公司一千多个地铺联合代理。记者获悉，随着本土市场持续萎缩，深圳中介另辟蹊径，积极联动在珠三角寻找商机。
业内人士分析认为，地产中介纷纷“出走”，说明深圳市场已从卖方市场转向买方市场，各中介公司为了生存、盈利必然会出现激烈“拼抢”。【详情】
五、怪招频出》
卖房子卖到了美容院？ 7怪招连发强撑市场
在严峻的市场背景下，为了熬过这个“寒冬”，开发商和房产中介们可谓是想尽办法，甚至是“怪招”迭出，将楼市的“创新”精神再一次发挥得。
近日，一家即将开盘的别墅项目把触角伸到了的美容连锁店，邀请美容院的会员来项目现场参加小型聚会，让这些家境富裕的太太小姐们提前感受一下项目环境，回去跟家里人吹吹风。【详情】
延伸阅读：
困局下，中介如何突围？
一、别倒下！
大话中介：中介突围 春天之前别倒下！
在性限购、限贷下，如果通货膨胀继续走高，如果经济盘面很好，房价银根一定会收紧，大的平衡局面不是我们能够抓住的，微观局面是我们要关注的，下半年市场成交量会稍稍提升，但是是不是提升一个很高的标准，这个不一定，大家还是要在危机中寻找市场，危中有机，危机过后新的一轮春天就到来了，但是春天到来之前请别倒下，倒下了就没有机会了。【详情】
二、转向新盘与商业
深地产中介酝酿业务转型 重心移向新盘及商业
在保持深圳二手房经纪业务的稳定的前提下，向珠三角以及二、三线城市布局，是深圳各大地产中介拓展新经济增长点的普遍选择。
而在今年楼市调控未见松动的情况下，中联地产仍然开始进军中山和珠海市场，在这两个地方开设了分公司。目前，中联地产集团业务，已经覆盖了包括广州、中山、惠州、东莞、珠海等城市。该公司一位负责人表示，“公司将在珠三角实行网格化布局渗透，下一步将进一步向佛山、番禺等地进军。”
业内人士表示，目前居民的渠道仍然十分有限，商业地产不在限购的范围之列，因此受到者关注。今年以来，深圳商业物业一直保持高增长，前景仍然向好。【详情1、详情2】
延伸阅读：
二手房东该怎么办？
——可等待时机
要么诚心卖 要么就不卖！
7月的CPI仍在高歌猛进，在6月基础上再涨6.5%，达到37个月以来的点。通货膨胀仍在继续，加息仍是悬在头上的剑，经济形势严峻下政策想松动都难。另外，新房在限购、限贷、限价三重压力之下已现迹象，二手房市场没有理由在这一情况下独善其身。限价令落地实施3个多月后，限价盘周边的一、二手房价倒挂现象已十分明显。
按评估价征税政策实施后，陡增的税费成本令二手房更无吸引力。倘若此时二手房业主仍在僵持价格，那么结局可想而知。
业内人士更愿意将二手房矛头指向关外新盘集中区，但事实上，关内二手房个案也在增多。由于前期买入价低，后期价格涨幅过大，福田、南山等区域二手房成交受评估价新政影响更大，新政后以上两区域都曾出现零成交情况。成熟区域福田，近期也出现二手房业主4000元/平方米卖楼的案例。
笔者对当下二手房业主的建议是，看清形势，要么不卖，要么诚心卖。因为二手房成交已至冰点，冬天何时结束，无人能给出答案。【详情】
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谨慎置业 买家“见招拆招”
中介骗术6花招大揭秘 轻松买房不被牵着鼻子走!
如果你买卖过房屋，可能对中介的花招不陌生；如果你没有买卖过房子，那下面这些花招你可得看仔细了。要想在买卖房子时不吃亏，就得跟房产中介斗智斗勇。【详情】
记者卧底半月查幕后 揭房产中介骗人伎俩
半个月的卧底经历，不仅让房产中介违规办理虚假纳税证明的黑幕大白天下，也让房产中介原生态的生存状态进入公共视野，更让一些鲜为人知的中介骗术浮出水面。【详情】
“环球小姐”当中介? “卖房经”里有风景
参加过2007环球小姐评选并获得赛区表现奖的汤华颖大学毕业后并未踏入娱乐圈，而是选择了房地产行业。去年她还以很高的人气，被房天下网友评选为申城地产达人秀亚军。
作为入行才两年的新人，汤华颖如今已是上海丰悦管理有限公司的策划经理。与直面客户的地产销售相比，项目策划包装的好坏，往往是左右销售业绩的“胜负手”。【详情】
成交锐减 该不该买房？
客观地说，未来的市场发展在目前看来是微妙难测的，但可以基本肯定的是，可以选择根据政府的规划，选择一些具有的区域与项目进行购买行为，毕竟在调控之下，不乏一些促销的项目。【详情】
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