惠州限购是否成真？ 多个矛头指向“在劫难逃”

【房价或降30%】

焦点1 投机需求

背景：一直以来，外来投机购房需求在惠州楼市占据着一定的消费份额，是大亚湾市场，这几年来几乎一直维持着70~90%的消费份额，一些项目严重依赖来自深圳的投机购房者。惠城区、仲恺高新区外来投机购房需求一直维持在10~30%之间，加上本地需求，非自住购房需求成为一种左右市场动向的巨大力量。

惠城区市场刚需投机并存

惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌：

惠城区楼市需求目前仍以刚需为主，约占70%，投机需求约占30%。其中，本地的者约占70%，深圳等外地的者约占30%，外地者所占比例不大。而惠阳区、大亚湾区的项目则反之，刚需不足30%，投机需求约占70%。其中，深圳等外地者超过70%，惠州本地者不足30%。这就是我们中城嘉信市场研究部得出的三七理论，事实上惠州是刚需和投机、外源和内源并存的一个特殊市场。

本地购房者比例在上升

惠州中原地产董事总经理钟志斌：

与2010年比较，惠州楼市是惠城区，总体上本地客户占购房者的比例在上升，外地客户的购房需求受到抑制。原因有两点：首先，持续收紧的限贷政策实际上起到“限购”的作用，外地客户越来越难通过按揭购买惠州物业，有效抑制了外地客户的置业需求；其次，随着惠州经济的发展本地客户的购买力不断提升，开发商在营销上及时调整方向，着力挖掘本地客户的，并取得不错效果。个人认为，有些项目在客户关系的维护上不够重视，比较看重售前但是不看重售后，针对成交客户关系维护投入很少，这样容易失去一个口碑传播的机会。而本地客户往往比较相信口碑。

长期行为近期更多

惠州名流置业营销总监：李耿明

对于的需求，我认为应该分两个方向去看待，其中一种行为可以认为是完全的投机，这种客户往往表现为短期买卖，通过房价短期的上涨，从而赚取利润。另一种是为了避免因货币贬值而产生的一种行为。这种客户表现出来的是中长期持有物业，是不会造成太大的影响。对于惠州，在2007~2008年才有大量的外地投机客户，近两年更多的客户是持有物业相对时间长的。在当前，任何一个楼盘都会有这两种客户，但按照当前的形势，可能第二种客户的占比会更大。就名流印象来看，客户在整个项目中仅占10%，这个比例是比较小的。客户里外地的客户大概占50%，本地的客户占50%。

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【限购影响大过一线城市】

焦点2 政策调控

背景：尽管关于调控的争执越来越严厉，但是惠州房价在过去一年里还是上涨了29%，到今年6月份，惠城区、仲恺高新区房价达6979元∕㎡，已经接近市政府今年房价调控目标的理论值。今年下半年大量别墅、洋房产品上市，势必会进一步拉升惠州整体楼价。可是，在各种调控政策紧密施行期，是在限购风声趋紧的情况下，下半年住宅市场价格走势成为了本地楼市一大悬念。

限购影响大过一线城市

惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌：如果惠州实行限购，惠州购房需求会下降多少？这一直是业内想探讨的问题。购房需求会下降多少，我们看同为二、三线城市的佛山就知道了，他山之石可以攻玉。3月份，佛山全境限购以来，市场成交量同比下跌7成以上。对于二、三线城市而言，由于购买人群、购买力不及一线城市，一旦实施限购，影响大过一线城市。

限购对市场的影响，主要表现在以下4个方面：成交量快速下滑，同比可能下滑7成以上；房价在2~3个月内开始松动，下跌可能达到3成；误伤改善型需求，大面积豪华户型将遇冷；购房者将重视购房，紧凑的居家户型将受到市场欢迎。

短期内可能会刺激消费

启明实业营销总监徐鸿安：今年下半年，针对房地产行业的货币供应量相对减少，银行限贷、开发贷停放、按揭贷款的缓慢放款等因素，都很大程度影响了市场行情，并且2010年甚至2010下半年开工的楼盘多，目前新项目主要集中在惠博沿江、水口、仲恺高新区等地，必然会导致竞争激烈。另外，今年下半年国家政策不断，就算对房地产开发商的真实影响不会太大，但对人的心理影响却不可低估，因此，对今年下半年惠州房地产市场行情，难以给出乐观的估计。

但是，今年下半年也有一些乐观的因素，包含着一些市场机遇。比如，下半年购房者担心限购问题，原本中小户型的购房者可能会咬紧牙关超前消费，向大户型需求延伸；手上资金充足的者会在限购之前赶紧出手，短期内可能会刺激市场消费。下半年的整体房价是稳中略降，由于中低端楼盘为了资金回笼，会迎合刚性需求者，拉低总体的均价；楼盘应该不会，但成交量不大。

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【形成整体效应】

焦点3 房价下跌

背景：今年全年推出市场总量将会超过500万平方米，这一数量为近几年值。下半年上市新产品中，大户型所占的比例也是近几年的，下半年惠州楼市出现了新货数量大、大户型产品扎堆上市的局面。

新盘定价会趋于谨慎

惠州中原地产董事总经理钟志斌：

随着下半年新增供应放大、竞争压力增加，开发商的资金压力随着时间推移更为紧迫，因此存量房源的促销力度有可能会继续加大，而新盘推售定价方面会趋于谨慎，预计惠州住宅价格的涨幅会得到有效控制。

房价或较大幅度“跳水”

惠州市中城嘉信地产经纪有限公司董事总经理杨锦斌：

抢跑会有，但是幅度不会太大，应该说效果也不会大。至于市场会不会短期爆发，我认为可能性不大。原因有两点：一、政策没有落地，消费者还处于观望状态，不会出现快速放量的状况；二、开发商目前毕竟还有侥幸心理，希望限购不会轮到惠州，当前不会大幅度，何况该降多少才能走量？谁心里也没底。

今年下半年惠州房价是否会回调，跟惠州是否限购有很大关系。目前市场上出现的促销优惠应该说是开发商集体的“限购恐慌”，房价是否回调要看限购终能不能落地。如果限购只是浮云，那么这一次优惠促销应该是“假摔”。如果限购真的出台，市场成交量大幅下跌，在12月份之前，惠州房价将有较大幅度的“跳水”，幅度可能达到30%。

或形成整体效应

惠州合纵联行董事总经理彭斌：为了规避限购等因素带来的风险，开发商会选择抢跑。当下，部分开发商已经做好了抢跑的准备，一些开发商实际上已经开始抢跑了。要抢跑必须用价格优惠的方式，而一个项目的销售，必然会带动其周边众多项目一起，从而形成某种效应。市区江北目前有楼盘进行销售，在楼盘的影响下，其周边在售楼盘也要进行适当调整，推出的项目价格定位也不敢定高，从而形成项目之间互相参考、互相观望，并形成整体的效应。下半年惠州楼市很有可能出现这种效应，一旦这种效应形成，惠州整体住宅价格可能会下降10%左右。

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【惠东惠阳将受重创】

惠州有可能限购吗？如果限购，将采取何种方式？真的限购后，对哪些区域、哪类产品的影响？围绕这四个焦点话题，我们采访了业界8位和开发商代表，共同探讨。限购的可能性大，这已成为业界共识。深圳都会城市研究院院长燕从深惠一体的大视角分析指出，深圳调控的深化将带来惠州的限购。光耀集团常务副总裁袁克俭认为，不仅可能性很大，受惠东滨海项目热销的影响，惠州还有可能列入首批限购名单。

至于限购方式，业界揣测出现多个版本。有人认为会分区限购，有人认为会限套数，还有人认为会实行按价格段限购。

那么，靴子一旦落地后，对市场产生什么影响？一些楼盘已经开始，试图抢跑在政策前。惠阳、大亚湾受影响很大，中原地产惠州分公司营销总监认为，尤其纯粹以深圳客为主的市场将更大。对于惠城区来讲，两极分化局面将形成，刚需会适时出手，改善型买家也会跟政策抢跑，提前出手。在业内人士看来，惠东旅游度假产品的客户群很广泛，面向销售，受影响会比较小。

从产品上来看，合生创展东部区域公司营销总监周华锋认为，受影响的是“伪”，即依靠深圳人买的楼盘。但80平方米至90平方米的小三房火，一旦，立刻引起刚需者的抢购。

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焦点话题

惠州有可能限购吗？

◎描述：今年以来，部分二、三线城市房价上涨较快，相关部门已经着手调查部分二、三线城市和中小城市房价快速上涨的原因，并据此草拟新一轮限购城市的名单，极有可能于8月份公布。也明确下半年政策丝毫不会放松，“已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二、三线城市也要采取必要的限购措施”，限购范围再度扩大。有观察人士透露，新一轮限购的二、三线城市名单，将主要依据房价涨幅和房地产开发增幅两个指标。

在政策叠加的大环境下，惠州依然实现了“大跃进”。据惠州市房产交易统计，上半年惠城区新房成交依旧大幅放量，1-6月共有13893套新房成交，总面积156.95万平方米，同比上涨19%。在成交量以近20%的高速上升的同时，均价达到了6534元/平方米，顺利越过去年第四季度业内公认的“6000元”价格天花板，并直接突破6500元线。而去年同期惠城区新房预售均价为5362元/平方米，同比涨幅高达22%。

如此高的价格上涨幅度直接挑战惠州市政府今年10%以内的房价控制目标。前6个月新房的成交额更是达到了102.6亿元，比去年同期的70.5亿元上涨了45%。这一数据，比2009年上半年楼市成交火爆期还高出了23.1亿。另外，惠东滨海旅游地产也在以火爆成交刺激着市场神经。业界人士开始担心，惠州限购有可能会提前到来。

○代表

深圳调控深化，惠州限购可能性大

深圳都会城市研究院院长燕

从政策调控的目的来看，惠州限购的可能性是很大的。

一方面，惠州本身离深圳，深圳作为一线城市，今年房价飙升得很快，并直接导致了限购。当深圳限购以后，大量的需求开始外溢，东莞、惠州等一些深圳的城市，都成为了承接深圳客需求的首批城市。可以预见，如果深圳的调控继续深化，惠州、东莞仍将继续扮演着承接需求的角色，这样一来，外来的需求将推动惠州、东莞的房价上涨。

而另一方面，从惠州本身来看，在某种程度上，惠州当前的整体房价水平与本地消费能力是越来越不匹配的。应该说，目前的房价已经远远超出了本地人的承受能力。而更多情况下，人们会拿惠州跟深圳比，也就是说惠州房价评估是参考的深圳的数据指标，但这是不合适的。

总体来说，深圳调控促使需求外溢到惠州，带动惠州房价上涨，加之惠州本身房价的上涨，两种力量作用下，将加大惠州限购的可能。

滨海项目太狂热，将导致提前限购

光耀集团常务副总裁袁克俭

珠海肯定要限购，惠州限购的可能性也很大，现在惠州楼市的势头很猛，这肯定会引起政府关注。预计二、三线城市限购名单将在8月10日左右公布，惠州很有可能出现在批里面。

其实，我原以为惠州上榜的可能性不是很大，起码不是首批出现的。首先是一些大的二线城市、省会城市，然后才可能是惠州这样的城市。2004-2005年，惠州和珠海的房价差不多，现在珠海的房价至少在1万/平方米，惠州还在6000-7000元/平方米。但是近惠东的几个滨海项目太热了，关注度太高了。在惠东，合正东部湾、碧桂园·十里银滩、富茂威尼斯湾、万科双月湾，再加上光耀候鸟高尔夫度假区，这些项目的均价都比惠城区高多了，再加上惠东城区的低价盘又不多，因此一定会拉动惠州的整体房价出现大涨，进而也令限购的可能性大大增加。

真难说珠海、惠州谁会先限购，要不就同时。理论上讲，如果不是滨海项目太热，惠州要限购，也是惠城、仲恺、大亚湾。

焦点话题

惠州将以何种方式限购？

◎描述：不管限购终是否能在惠州落地，我们都不能忽略，惠城区上半年新房均价涨幅达到22%，显然属于“房价上涨过快”的城市，也满足限购条件。

大多数业内人士在惠州限购的问题上，给出了肯定的回答。但也有观点认为：惠州虽然房价上涨较快，但房价基数较高。而且，22%虽然相当高，但这有可能是因为产品结构调整导致的，惠州房价在珠三角并不高，因此，限购的可能性不大。

倘若真的限购，那么惠州有可能采取什么形式的限购？全城限购还是分区限购，按户籍还是非户籍限购，按价格段还是全线限购？针对惠州楼市需求和外向型需求较多的现实，资深地产人范忠洲认为，惠州分区限购的可能性较大，限购将以惠城区为主体。

但众厦地产总经理助理林晓华却建议，惠州应当实施按价格段限购，市场均价在7000-15000元/平方米的产品限购，以打压炒作。但市场均价在6000元/平方米以下和15000元/平方米以上的产品，继续放开，以不伤害刚需和不管制。这种抓中间放两头的限购策略，在他看来是拯救惠州楼市的良药。

○代表

惠州可能会分区限购

惠州新里程策划机构总经理范忠洲

惠州全面限购的可能性较小，分区限购的可能性较大，主城区惠城区限购，其它。主要原因如下：城市区域发展的不平衡，导致全面限购受到限制，如博罗、惠东、龙门等地，本身项目供应不多，房价不高。除惠东滨海区域外，房地产发展水平还处于正常阶段，而适度的发展房地产有利于经济增长和居民住房水平的改善。相对很多内地县城，惠州下辖的三个县，房价均处于较低水平，如果实施限购，可能会导致区域经济发展迟滞。

说大亚湾、惠阳是“空城”也罢，是性市场也罢，哪个开发区不是从“空城”起步逐步变成大城市的呢？惠阳和大亚湾，肯定需要得到深圳等外来区域的资金补充才能发展起来，如果限购，大亚湾将出现大量烂尾楼，城市发展将出现退步，这是谁也不希望看到的。

限购的目的还是要挤掉价格泡沫，所以价格高低将成为限购的重要参照。上半年，惠城区成交均价6230元/平方米，同比增长两成，远远超过政府预想的10%以内的控制指标。惠阳、大亚湾房价分别为5632元/平方米和5300元/平方米，惠东、博罗房价在3000-4000元/平方米之间，龙门。所以，从价格角度来看，可能限购的也是惠城区，价格低的区域限购没道理。

综合以上，如果惠州限购，主要将针对惠城区甚至可能是惠城区(不含仲恺、水口等区域)，多加上惠阳区，其它区域限购的可能性不是很大。

惠州应该实行局部价格限购

众厦地产总经理助理林晓华

上半年，惠州主城区的房价曲线基本是45度斜线上升，上涨超过两成，让政府压力相对较大，惠城区均价也逼近7000元/平方米大关，这些综合因素足以让惠州被限购。从市场层面来看，上半年惠州的改善性需求一直比较旺盛。从这个层面讲，惠州房价上涨是合情的但是不合理的，前者是按照惠州目前在珠三角的发展水平，房价应该是上涨的，不合理则是个别区域涨得太快。

惠州实施限购是基本确定的，不然政府脸上挂不住。但是我们也要理解限购的本质是什么，不是为了把房地产行业打倒。我不赞同区域限购，惠州地域广袤，和外向型需求已经成为惠州楼市的主导力量，如果限购，大亚湾、惠阳这两个区域都会完蛋，这不是政府希望看到的。

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【住宅影响大】

我认为惠州应该实施局部价格限购，具体来讲，均价在6000元/平方米以下的楼盘，这一部分楼盘很多都是有改善性需求的客户，要是限了，手上的房子卖不出去，很麻烦，政府不要对普通住宅限制太多。对均价在6000-15000元/平方米的楼盘限购，从多家中介代理机构的统计数据来看，这个价格是惠州改善型产品的主力价格，也是深圳客、客为集中的价格区间，这个一限购，很多楼盘为了冲年底的业绩，会考虑，这样政府调控房价的目标也实现了，而又没有误伤到刚需。与此同时，均价超过15000元/平方米的楼盘，把中间主要的价格区间限制住，放两头就可以达到调控目标。

焦点话题

小户和大户谁受影响大？

◎描述：限购的传闻，已经让惠州开发商开始探讨倘若限购，将给自己带来的影响。其实，从限购传言近两周在惠州产生的效果来看，受影响的那一部分楼盘已经浮出水面。相对于120平方米以下中小户型为主的楼盘，以大户型为主的项目乱了阵脚。而近几个月销售一直平平没有起色的惠城郊区别墅，则成了业界公认危险的一类产品。

限购传闻下，刚需族急忙出手，近来中信水岸城等一批出现抢购的楼盘，加强了中小户型楼盘的自信。例如，名流印象营销总监李耿明就认为，有本地刚性需求支撑，限购带来的冲击不会太大。而合生帝景湾等一批老牌豪宅因为资源和长期形成的品牌美誉度，开发商也不紧张，称可以通过改变付款方式等一系列的方式，应对限购带来的冲击。而在碧桂园·十里银滩、合正东部湾等一批海景资源大盘崛起的时代，业内认为惠州一旦限购，政府很可能会考虑到这些楼盘的风险性，选择分区限购。即只限惠城区，不限惠阳和大亚湾。这样一来，惠城区一些以深圳客为主要目标客户的郊野别墅，受到的冲击将会是的。今年供应量巨大的这样一批别墅楼盘，一旦限购将是危险的楼盘。

○代表

限购对伪住宅影响

合生创展东部区域公司营销总监周华锋

我认为，今年惠州如果被列入限购名单，其中很大一部分原因是因为惠东、大亚湾这些滨海大盘。碧桂园的开盘数据我一直在关注，如果真像网上说的有40个亿的话，那么十里银滩很有可能是压倒惠州限购这匹骆驼的一根稻草。40个亿是什么概念？相当于惠城区两个月的销售量，必然会引起很多关注，对惠州限购造成压力。我认为一旦限购的话，惠州受影响的是那些“伪”。什么是伪？比如惠城区一些本地自住客不感兴趣，只能依靠深圳客来买的这部分楼盘。而且一旦限购，大开发商操作的一些品牌项目，会凸显出来。大开发商开发的真正高品质楼盘，以及给刚性需求的楼盘，受影响都不会很大。市场会进一步分化，一些产品品质差、营销能力也跟不上的小开发商，可能会危险。

限购对刚需盘影响不大

名流印象营销总监李耿明

对限购的传闻我曾经几次跟业内同行求证，发现前阵子大家讲的时候基本都认为不可能。但近再讨论这个话题，都不那么肯定了。我个人倒不是那么紧张，因为即便限购对名流印象这样的刚需盘来说，影响也不会很大。从市场在售楼盘的情况可以看到，虽然有相当一部分楼盘销售很平淡，但像名流印象、万科城华府、中信水岸城，这些产品面向本地刚需人群的项目销售都不错。拿名流印象来说，我们的产品面积在60-120平方米这个区间内，今年推出了450套新货，到现在差不多卖了420套。我们的客户，基本都是刚性需求，而且大部分是置业。因此说，如果产品瞄准的是刚性需求，价格合理，是不怕的。

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