深二手房市场陷入冰点 成交冷清中介纷纷关门

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一线城市二手房交易明显萎缩房产中介忙关门

（来源：中国经济周刊）5月初，香港上市房地产中介机构美联物业退出上海二手房市场，并在其他城市进行明显的业务收缩。而早在大约3个月前，北京地区的一家较大的中介机构鑫尊地产，在调控政策出台后不久便立即关闭了50家门店。

北京市丰台区马家堡，某中介公司的门店现已变成了服装店。本刊记者曹海鹏摄

《中国经济周刊》记者汇集来自上海、深圳、广州等城市的消息，尽管目前尚未再次出现大型中介机构关闭的消息，但是小型中介公司却已经有大量消亡。

毋庸置疑，成交量不足是导致一些中小型中介机构关门的主要原因。来自市场的观点认为，受调控影响未来一线城市中介机构关闭的趋势将更加明显。

美联物业终结在沪二手房业务

5月5日，美联物业上海区域负责人丁伟在接受媒体采访时确认，受香港总部近期的人事变动、集团不看好近期上海二手房市场等多种因素影响，美联物业集团总部决定关闭上海仅存的8家二手房门店，只有上海总部的室将被保留下来，今后主要涉及一手房代理和房产策划业务。

至此，曾经在上海一度达到58家门店的美联物业终结了其在上海的二手房代理业务。公开数据显示，从2011年初开始，美联物业在上海的业绩一再下滑，1－3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅为15套，所占市场份额在上海排84名。

有分析机构认为，按照成交金额1.5%提成规则计算，美联物业8家门店首季度的所得不足50万元，而维持一家门店的平均花销便超过8万元。因此，在撤退前，其二手门店经营已面临无法维持的局面。

美联物业是香港老牌房地产中介机构，系香港上市公司美联集团 (01200.HK)子公司。其在北京、上海、广州、深圳、重庆、成都都有二手房门店。丁伟表示，美联物业在其他城市也有关店，但全面撤出二手房业务的暂时只有上海。美联物业短期内不会再重新评估上海二手房市场，但未来肯定还会有进一步发展。

实际上除了重镇上海，美联物业在西部地区的部分业务也出现了明显缩减。美联物业重庆区域董事总经理缪鸿裕在接受媒体采访时说，在重庆，美联多时拥有70多家门店，现在仍有60多家，比原来少了7家。这些门店并不是关闭，准确地说是“暂停营业”，因为门店的租金仍在支付，并没有转租。公司预计半年后市场会变好，届时会复开。

有媒体援引美联集团2010年年报情况认为，受内地持续调控影响，该集团去年全年增加10%，但利润增幅同比下降23%。瑞士信贷银行近期两次调低美联的股价预期。

4月末，美联集团股东景顺香港(Invesco Hong Kong Ltd)减持174.8万股美联集团，每股平均价6.018元，涉资1051.95万元，持仓量由5.19%减至4.95%。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉记者，房地产中介对自身店面数量规模的加减明显取决于宏观政策调控的力度，“就调控力度而言，一些中介机构和开发商似乎低估了本轮调控。”一些中小型中介不能在此时灵活调整，大批关闭门面现象属正常。

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中介关闭或再加剧

面对不确定性不断增强的中国房地产市场，中介机构正在面临“断粮”风险：一线城市普遍二手房交易量明显萎缩。

以北京为例，其房地产交易管理网数据显示，五一假期全市新建商品房网签1190套，同比跌35%；二手住宅网签214套，同比下跌近69%。

中原地产华北董事总经理李文杰向《中国经济周刊》表示：“根据目前的调控趋势判断，预计未来还会有大型的房地产中介机构出现更大规模的关闭门店趋势。”以北京为例的一线城市目前都面临成交量低迷的无奈状况。而仅有的成交量并不能容纳如此众多的中介公司分支。因此中介公司不断压缩体量和“瘦身”的情况必定长期存在。

5月5日，北京市房地产交易管理网公布的信息显示，2011年4月北京市存量房成交量前5的房产中介公司，退房率全部达到或超过10%。其交易量的5家中介链家地产、伟业我爱我家、鑫尊地产、中原房产、21世纪不动产的退房率均达到或超过10%。其中，我爱我家的退房率，达到20%。按照以往的市场规律，正常的退房率每月应该在5%左右。

今年年初高调关闭50家门店的鑫尊地产董事长刘军曾经撰文认为，经纪公司是靠交易量生存的，5年限外令不见得能把房价打下来，但是能把交易量打下来。

据悉，目前业内并没有计算过一个一线城市的二手房交易需要多少家门店支持。以北京二手房成交量为例，一家门面需要月成交4套方可正常运营。由于每个城市的店面成本不同，在包含房租、人力底薪、设备与能耗以及管理成本的计算之后，平均每家店的成本为8万到12万元左右。由于近年来北京年度存量房交易高低不定，胡景晖粗略估计北京合理的中介门店数量大约3000家左右。

来自多位业内人士的预估，目前盘踞北京的中介机构总量大约为4000家以上。排行前五的机构门面大约有3000家。而近年来几乎一半的交易量则集中于链家地产和伟业我爱我家。

胡景晖认为，中介机构除了对门店进行增减，还会使用“丰年补歉”的方法维持稳定，即“好的年份多挣一点，不好的年份补贴一点，以维持自身的稳定”。

来自北京房地产交易管理网的4月份存量房网上签约数据显示，链家地产签约2684套，退房327套；伟业我爱我家签约784套，退房160套；鑫尊地产签约316套，退房43套；中原地产签约261套，退房26套；21世纪不动产签约238套，退房30套。

链家地产副总裁林倩向《中国经济周刊》表示：“如果未来政府还将出台新的调控政策，那么一定还会有新的中介公司关闭店面。”林倩认为，中介的盈利并不依靠房价的高低，而在于成交量的多少。“以北京为例，如果北京持续月成交量低于15000套，那么当下这么多中介公司店面一定会吃不饱。”

林倩透露，目前链家的扩张计划并未因二手房成交量的低迷而改变。上半年链家已经进入南京的二手房市场，下半年仍然在计划选择一个新的城市进入。“这个选择并不是只在长江以南的城市，基本上东西南北都有待选城市。”

来自市场的观点几乎一致认为，未来还将有中介机构关闭门店，但是由于大部分公司为非上市公司无义务披露财务状况，因此难以获悉具体消息。

其实一直以来房地产中介被视为抬高房价的源头之一，亦被一些刚性需求视为“敌对势力”。实际上，这些平日奔波在楼宇之间，带看二手房源的中介机构一直被国际者看在眼里。2010年下半年，被誉为“欧洲股神”的富达基金基金经理安东尼伯顿曾告诉本刊记者，“将在一个相对较长的时间里持续看好中国的房地产中介机构。”尽管并未做出更多解释，但是他却多次强调了“相对较长”的时间概念。

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上海房产中介地震：美联物业将退出二手房业务每日经济新闻

5月历来是房地产业一年中的销售旺季，业内习惯性地称它为“红五月”。不过在经历了组合拳式的调控后，各地楼市还能否“红”得起来？据本报调查，在上海，房地产风向标之一中介业已经处在微利经营状态，以至于出现了3年来宗中介关店事件；在广州，楼市均价则逼近了“万元大关”；只有处在政策打击范围之外的商业地产尚存热度——北京一二手项目相比春节期间均出现了量价齐升。

“我们可能会把二手房业务停止不经营。”美联物业(上海)公司副总经理丁伟昨日向记者确认，公司将退出上海二手房中介业务。此前，上海《IT时代》报道，美联物业在本月月底前或将暂时关闭在上海的门店。而上述消息的确认，也意味着上海房产中介业发生了自2008年以来规模关店。

具有戏剧性意味的是，上海4月份二手房市场已经摆脱了调控后的萧条。信义房产分析师朱平说，上海4月份的二手房成交套数很有可能达到15000套，绝大多数房地产中介公司都有可能盈利。对此，丁伟表示，退出二手房中介业务，是美联总部的战略决策，和目前的经营业绩并无关系。

3年来宗中介关店

在美联物业退出上海二手房市场前，上海宗的中介关店发生在2008年1月，当时号称，仅在上海一地就拥有200多家中介门店的创辉租售在一夜间全部关闭。但和美联物业不同，创辉租售并不是上市公司。

朱平平说，美联物业成交金额一度曾上海8名，拥有50多家门店。即使在去年业绩有所下滑的情况下，市场份额也占到了上海的第31名，取得了6.3亿元的二手房成交业绩。

但从今年初开始，美联物业在上海的业绩一再下滑，1~3月成交的二手房总金额仅为3184万元，总套数仅15套，所占市场份额在上海排在84名。

按照目前行业成交金额1.5%的提成水平，美联物业通过上述成交所获得的额不足50万元。目前上海维持一家店的平均花费不低于8万元。上述业绩收入显然不足以维持二手店的经营。

据透露，2009年上海美联物业所拥有的门店数，曾一度达到58家，但到现在，门店数只有8家。

记者昨日曾根据美联物业网站提供的电话，致电美联物业上海公司的8家门店，只有虹梅路门店有人接听。其他门店的电话或已被停机，或是无人接听。

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微利经营或逼其转型

就在美联物业门店大量关闭时，上海二手房市场却传来好消息。朱平平说，从她了解到的情况，各家中介门店4月份的成交情况不错。上海3月份的二手房成交就已经超过了12000套，12000套正是上海二手房中介业务盈利分界线。德佑房地产的研究主任陆骑麟(博客)则说，他们公司在这个月已经把门店总数增加到了80家以上。

21世纪不动产的统计则显示，在美联物业重点布局的杨浦、普陀、闸北等区域，一季度二手房业绩不错，总成交金额较2010年同期有所增长。

在二手房成交业绩回升的大背景下，为何美联物业仍然要退出上海二手房业务？朱平平认为，主要是目前的门店数已经无法保证公司盈利，退出二手房业务已成为必然。自去年开始，美联物业就一直在上海关店，仅靠目前保留的8家店无论如何也盘不活美联物业的二手房业务。

上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍告诉记者，在房地产中介密集的上海城区，如果要赢过其他同行，就必须要配备两组乃至更多的经纪人。

而美联为了获得更多的经纪人还提高了经纪人的。根据美联物业去年的年报，员工成本占总经营收入的比例已由前一年的51.88%上升至56.78%，在增加的员工成本中有七成是。宋会雍说，相比大公司，类似美联物业这样的小型中介可能需要给出更高的才能留住经纪人。

但上述做法显然压缩了美联物业的盈利空间。根据年报，美联物业在2010年经营收入增加10%的大背景下，盈利却下滑了20%。宋会雍介绍说，即使是在楼市成交量大幅回升的现在，大部分中介公司也都只是在微利经营。对美联物业来说，退出二手房经营或许是个不错的策略。

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