深圳要对公摊面积出手了！避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”

图源：深圳市政府官网网站

5月15日，深圳市政府官网显示，据《深圳特区报》报道，2024版《深圳市建筑设计规则》将于近日正式发布，修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。目前，已办理《商品房预售许可证》的项目或者规划条件核实的建设工程项目，不能更改设计；其他建设项目设计和调整，在各直属管理局指导下依据新版规则实施。

据了解，本次修订的亮点主要包括：优化了城市公共通道、架空绿化／休闲等核增空间要求，增加了社区体育活动场地附属设施、防坠落设施等核增功能；结合高密度、高容量发展下的城市建筑现状及设计创新，优化了绿化覆盖率、建筑覆盖率等计算方式，优化建筑面积管控方式，简化凹槽、室外透空等条款；结合工业上楼等新的建筑功能要求，调整了厂房、仓库、物流建筑的层高、盘道核增等管控要求；结合轨道交通的快速发展状况，新增了城市轨道车辆基地上盖综合开发要求，调整了地下轨道交通空间商业及公共服务配套设施的建筑面积计算方式；结合地下空间的大量开发建设，注重站城一体化及地上地下复合开发；加强建筑风貌管控，优化建筑立面、建筑屋顶、玻璃幕墙等管控要求等。

值得一提的是，本次修订增加了“计一半面积的阳台进深不超过2.4m，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积”内容。此前，阳台的进深不能超过2.4m，修订后阳台可以把进深做大，对超过2.4m部分计入规定建面。而在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6m增加至0.8m，“飘窗”面积将可加大一圈。

而过去计入“公摊”面积的两大部分，设计规则修订后将把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”。这意味着，住宅的公摊面积将减少，得房率可有效提高。

此外，2024版《深圳市建筑设计规则》进行了“限高”，即新型产业用地（M0）中主导用途的建筑高度不得超过250m，住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150m。过去，深圳的建筑设计受高密度城市和城市更新成本等影响，超高层住宅不断涌现。修订后，低容积率小区、高层住宅，甚至多层住宅、叠墅、别墅等多元产品将有望回归，满足市民更多改善性需求。

需要注意的是，近段时间，不少城市都对公摊面积“出手”，像佛山市住房和城乡建设局等九部门联合发布《关于持续推动房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》，提到住宅套内阳台的“折半”计容面积上限由套内建筑面积的18％提高至20％；取消对单个阳台的进深和面积限制等。惠州市自然资源局印发《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》，鼓励建设高品质住宅，利用挑高、错层的大阳台打造户属空中花园。户属空中花园中不小于两个自然层高的部分不计入容积率建筑面积且不计入产权面积。

针对佛山和惠州计容面积和公摊新规则，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提到，本质上是通过增加套内面积，实际使用面积，从而降低单位购房价格和成本，变相降低了房价，有利于提升购房者购房的积极性。最典型的就是，按照佛山的新政，套内面积可以做到建筑面积的90％以上，这样建筑面积90平米的房子可以做到三房，而原来只能做到两房，实际上起到了控制总价的情况下，助力改善型需求的效果。

李宇嘉认为，未来，除了空间拓展，更需要在建材、交付品质、市政配套（水电管气路）、公共配套（教育医疗等）上面下功夫，让公共服务和设施满足百姓的需求，让营销宣传和交付的做到一一对应（而不是货不对板，交付了很快出现漏水、掉皮等问题），才能真正打造出好房子，满足消费者的效用，提高产品和企业的竞争力。