调控之下商业地产渐升温 李嘉诚玩"套现游戏"
观点地产网2011/02/18 09:38
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如陈启宗所言，现在内地的市场比香港更好些。在两次打包香港物业REITs上市之后，李嘉诚亦打起了内地项目的主意。
不过与前两次不同的是，这一次打包的资产仅一个项目——北京东方广场。如若成功，这个REITs将成为香港首只人民币IPO。
消息指，该信托基金拟初步筹资约100亿元人民币，市值多330亿元人民币。
此番交易并不小，且又为人民币IPO，为了吸引更多的，李嘉诚赋予了该REITs更多的中国概念。
“中国式”卖点
看上去，东方广场确实是一笔不错的资产。据了解，东方广场自2001年开张以来，至今出租率已达九成多，并一直有很长的轮候名单。
此外，东方广场项目租金更位列北京物业榜首，租金范围介于550-2400元/平方米/月，更曾被公认为中国成功的购物之一。
重要的一点是，东方广场并未有背负庞大的债务。
或正因如此，经过市场试水以后，市场对长实原定的3.5厘的息率并不买账。市场传言，长实有意把息率提高至4厘，此外，首两年派息比率拟100%派发，第三年亦派90%。
而长实提息的前提还是预期东方广场续租后租金上调带来的增加。
据了解，目前东方广场不少铺位、写字楼的租期，将于2012年届满，长实届时或将籍近年内地楼市炽热的环境，向租户要求加租，增加资产现金流。
香港泓福证券研究部主管邓声兴对此表示，一般续租都会有租金上的调整，平均有20%的增长，大家会觉得未来的收入会上升，因此大部分的租金都会分派出去，有利于持有人即者的。
尽管时下国内的住宅市场正饱受调控的冲击，但这似乎对商业地产并未形成太大的压力。而目前商业地产的日渐升温，无疑增加了者对目前国内的商业地产的信心。
基于此，商业物业的租金亦借势不断攀升。数据显示，1月北京商业地产市场近500个租售活跃项目写字楼、商铺中，租售报价环比涨幅达87.5%。
北京在租商铺项目当中，项目报价涨幅达87.5%，在售商铺项目中，项目报价涨幅为7.69%。
据了解，长实预料连同人民币预计可3-5%计算，即可达8厘以上，但长实不拟就该REITs作任何租金收入保证。
在李嘉诚的商业故事里，息率提高、续租期在即毫无疑问成为了卖点。与此同时，人民币也在李嘉诚的计算范围之内。
消息透露，发行人相信4厘的息率加上人民币，应对市场有一定吸引力。
在人民币的预期下，香港近年来的人民币需求不断加大。邓声兴指出，香港人民币资金从2010年年初的800多亿元到现在已经达到3000多亿元，上涨速度快。
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“所以，者就想购些与人民币相关的产品，摆在银行里面的存款很低，而类似的（REITs）产品，除了货币还有资产的空间所在。”邓声兴表示。
邓声兴此前亦指出，由于该只REITs的交易、报价、股息等都是人民币的形式，考虑到人民币的空间，仍颇具吸引力。
很显然，李嘉诚对此只REITs的上市信心十足。消息传言，长实此次将不会引入基础者，反以富户及散户为初步销售目标。
“这些项目通常销售反应很好，不一定需要基础者。基础者主要做一些大的集资，发行人担心者认购不足，所以找一些大的者先认购，这样大部分货源就不用靠散户。其实只要你有信心，认购基础好，就不需要找大的者。”邓声兴称。
这种做法并不罕见，此前长和系在对和电国际及和电香港进行分拆时，均未有对外公布引入基础者。
套现的游戏
然而，在长实所拥有的众多资产当中，东方广场似乎并非是的商业物业。
有香港投行人士曾指出，房企做REITs一般倾向于选择及有限的物业，在租金稳定、估值高峰时打包上市脱手，既可以套现又可以腾出资金其他项目。
据消息透露，长实此只REITs并未拟发行新股，仅是现有股东出售旧股，所募集的资金不会用于东方广场的发展，也不涉及回流内地的问题。
种种迹象似乎都在指向一个事实：李嘉诚企图利用此只REITs套现。
据了解，东方广场目前现有四名股东，分别是长实、和黄、中国银行、中国人寿和东方海外，而各股东出售的旧股将约为流通量的四成，倘若正如消息所言，各股东将按比例售旧股套现。
若以市传集资逾10亿美元计算，长实、和黄各可套现约33亿元人民币。
相关分析人士指出，即使长实把所募集的资金再用于其它项目，但该笔资金还是会回流到股东的资产里。
换言之，此次REITs上市，或许只是李嘉诚再一次故技重施而已。
据了解，2005年长实拆分泓富REITs就是套现的典型案例。据透露，当时工业大厦租客流动多，加租难，长实选择在地产热潮时出手，受到者的欢迎。
不过，李嘉诚的计划还没这么容易实现，因为这只以人民币计价的房地产信托基金上市时间可能需要押后，预计将于4月上市。
市场传言，长实REITs至今没有通过证监会的批准，且即使获批，只有在上市委员会同意的情况下，才能正式招股。
此外，港交所亦在进行对人民币计价新股作电脑系统演习，演习亦稍需时。据了解，演习的重点是，当者日后认购人民币新股时，涉及以人民币计算印花税及交易徵费等杂费，港交所与证券行的电脑系统如何协调。
但作为首只人民币的IPO，分析人士普遍认为这只REITs的认购反应一定不错，或会创造香港市场的认购纪录。
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