深圳开发商"有术" 担心彻查开发商惊出汗
房天下业内论坛2009/12/10 09:16
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
“政府是不是开始要对开发商‘’情况进行摸底了？”——日前，这则消息在深圳房地产业内不胫而传，令开发商感到不安起来。而扔进平静湖水里的这颗石头，是周一深圳市规划国土委第二直属管理局的几位工作人员低调察看了南山区的几个新楼盘，据知情人士透露，政府官员重点对开发商的销售行为进行“深入了解”。
开发商担心政府彻查“”并非毫无根据。据悉，１１月中旬，住房和城乡建设部就向各地发出了《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》，要求加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，及时发现并查处开发商炒卖房号、、囤积房源等违法违规行为。
日常调研引发虚惊一场
市规划和国土资源委员会第二直属管理局房地产管理科相关负责人接受本报记者采访时，感到有点惊讶，因为在他看来，属于日常工作的察看楼盘是再正常不过的事情，没想到竟引起了开发商的不安。
实际上，开发商的敏感并非没有根据。据悉，北京、上海等城市的相关部门，已经介入调查开发商涉嫌违法销售以及行为，而上海此前推出的《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》还得到了住建部的肯定，印发各地，以供参考。
不过，市规划国土委相关负责人昨日在接受记者采访时表示，并没有收到住建部的《通知》，近期也没有对开发商是否违规的销售行为进行彻查的计划。看来，开发商担心查“”，只是虚惊一场。
“”已成市场常态
据悉，２００７年７月１３日，当时的深圳市国土房管局、工商局、物价局三部门联合发文《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知(深国房〔２００７〕３３１号)》，其中规定：房地产开发企业在取得《房地产预售许可证》后，必须在１０日内，采取公开、公平、公正的方式销售，不得囤积房源、。
但一位业内人士透露，“”已成为目前深圳新房市场的常态。
由于看涨房价，开发商今年卖房的热情确实不高。据中原地产一份报告显示，截至１１月，今年全市商品住宅新增批准预售面积只有３８４．０５万平方米，即便１２月全市批准预售量超过７０万平方米，全年供应量也远远低于２００８年楼市低迷时期的６６６．４７万平方米。在拿到预售证后推盘方面，开发商也普遍采用“多推少量”的方式。例如，１１月份深圳新推住宅约３４．９６万平方米，环比减少２８．８１％，虽然推售楼盘不少，共２９次推售活动，但是各盘普遍仅推出少量单位，导致了新房成交量的下滑。
开发商“有术”
深圳一位业内人士向记者透露了开发商的“”伎俩。首先是大幅提高开盘售价。例如，某新楼盘一共６００套，开盘只拿出其中的１００套，标价３万元／平方米，剩下的５００套标价６万元／平方米，那么购房者肯定不会接受后者；一个月后，再从５００套中拿出１００套，定价４万元／平方米……如此类推，既能规避法规，又能达到逐渐拉升房价的目的。
其次，在拿预售证的时间上费尽心思。有的开发商钻政策空子，“无限期”延迟申请拿预售证，即便楼盘建筑封顶，甚至全部竣工已成现楼，还要装修才对外发售。
另外，有的楼盘则是分批拿预售证，拿一次证卖一次。上述几招都能规避“拿证后１０天内卖楼”的规定。
今年还有的开发商比较明目张胆地。上述业内人士介绍说，例如，南山区某楼盘拿到预售证１１个月后才正式开盘；更多的开发商一次拿证，但分批推售。例如一个楼盘有６栋楼，开发商申请预售证时整体申请，但发售时分批开卖，比如每次只推一栋楼，甚至是一栋楼中的若干套单位。
深圳市社科院城市营运研究主任 燕此前在接受媒体采访时认为，开发商这种“分批推售”已经可以定性为是人为囤房，并且这种做法足以导致房价在短期内出现大幅波动。开发商通过多次开盘，可以制造出当日的假象，诱导消费者恐慌性购房，而开发商也可借此逐步提价。
