邓志旺：2008年下半年房地产调控政策又回到老路

年末岁终，继往开来，我们特意来回顾一下2008年展望一下2009年：金融危机下的“城市化”能做什么？ 11月24日，搜房网特邀请业内和大家一起探讨这一话题。他们分别是深圳社会科学院城市营运研究主任 燕博士、城市建筑批评家贺承军博士、深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺、中指研究院华南院总经理侯瑞波、资深地产评论员青忠贵、深圳智业地产顾问公司总经理高立民、深圳道然企业顾问公司总经理任辉。直播专题 》

从1998年到2008年整个十年，整个过程中政府把房地产作为一种手段，这个手段服务于宏观经济。在这种情况下，住房本身的问题，作为一种消费品、民生产品它的重要性并没有得到体现。所以房价涨还是不涨，政府并没有关注。1998年到2003年，房地产主要功能就是拉动经济。

邓志旺 深圳职业技术学院房地产研究所所长

1997年中国经济陷入箫条阶段，朱镕基问过石，我们拉动经济怎么做？石说要停止实物分房，采取按揭手段。主要有几个活动，一个是拆迁，制造出需求。第二，住房货币化分配制度。第三，购房补贴。通过这几个措施推进了住房商品市场。2003年到2007年经济进入过热阶段，2003年的时候政府开始控制宏观，马凯在发改委做主任的时候提出一个观点，土地政策要跟货币政策一样，成为一个控制中国宏观经济的手段，主要怎么控制呢？一个是提高成本，当然官方说法是我们要资源节约利用，来保护环境，包括把水、电、煤资源成本都要提高。另外一个是减少供应量。深圳政策确实有很多错误的，2005、2006年深圳政策主要是限制供给，当时说供给供应量不超过1平方公里，后来说关内不再批地。这就是减少供应量，开发没有空间了，宏观上控制，中国经济仍然是过热，一放就是过热。这个阶段目的是防止经济过热，主要是控制土地供给，提高土地价格，包括招拍挂，“8.31”大限，表面上是控制房价，实际上都是助涨了房价提升。第三，2007年到2008年上半年，政府观念很大的改变。温家宝在新加坡讲话时说要把中国住房分成三大类，一个是市场化供给，给富有供给。第二，夹心，通过限价房手段提供住房。底层是廉租住房。这个阶段我们看到的政策是比较正确的，把住房还原到民生方面，房子是住的东西，不是品，这个阶段政策也是正确的，对平抑房价起到作用。我个人认为没有金融危机，中国楼市更危险，涨到点，到时候掉下来比日本还可怕，物极必反，辩证法就是告诉我们这个原理。我比较支持这个阶段的政策，08年从下半年，宏观经济发生改变，政府又走回老路子。如果你是睡了一觉，睡了半年，你发现政府政策完全变。接下来肯定要改变了。政府又减税、减息、二套房放贷宽松等等，政府就是希望通过此，获得经济保8，又回到老路。现在政策和调控之前政策完全一样了。但是，出发点完全不一样，现在政策就是为了保持经济。政府的逻辑很简单，政府就一个目的，就是要以经济为，我们老百姓住房需要以及住房需要满足程度这是次要因素考虑。

根源在哪里？根源还是政府把房地产作为支柱产业。我个人是持反对意见，我看了很多国家经济文献，很少有一个经济体把房地产作为支柱产业来建设，除了香港。我们深圳学香港，就学成现在这样。只有香港是明确的，上海有一个阶段提过，国外很少有，你看国外财富排行榜，前十名很少有房地产的。只有中国前面8、9个都是搞房地产的。房地产作为支柱产业确实有拉动作用。凯恩斯说什么叫刺激内需，把路挖掉，盖了再挖，这是很简单的。刺激经济手段很多，政府把房地产作为支柱来拉动经济就陷入一个误区。中国经济现在三驾马车，出口、、消费，中国外在依赖性很强，金融海啸对中国影响很大。中国作用很大，消费作用小，房地产是重要一块，很多地方占了50%，政府依赖上了出口、房地产扩大GDP的作用，消费起不来。消费就是跟我们分配机制有很大关系，包括说城市化，其实中国不叫城市化，中国叫工业化，啥叫城市化，城市化是农村人口享受城市生活，城市生活包括工作方式。第二，生活。我们看深圳大部分民工能不能叫城市化的生活？他享受什么样的城市化的生活，他们把宝贵的时间奉献给深圳，大部分还是要回去，他没有办法在深圳居住。所以中国的城市化和工业化是分开的，东莞是典型的。中国这个城市化是走偏了。1900年，通用汽车一个产业工人，他干一年可以辆汽车，我们一个工人干一年能买多少东西？他干一年连一平米都买不上。说来说去，我觉得没有什么意思了。就像一个人已经麻木不仁，你说什么都没有用了。政府就是当做一个手段来做，所以开发商要有信心，政府不会把经济适用房扩大到这个规模，这么扩大的话，他达不到保8的目标。廉租房也可以拉动经济，但是价格下去了，经济适用房4000、5000元，商品房1万多，只有原来一半都不到，所以作用明显不一样。我们这样理解中国房地产政策、房地产现象，我觉得会更好一些。

房价上涨和下跌的理解，我觉得还是很片面，我觉得中国房地产上涨下跌要从宏观经济理解，2002年中国货币13万亿，2007年是39万亿，上涨三倍，房价也是上涨三倍，从这个角度，货币贬值了，这带来我们资产的通胀。其实房价不贵，03年我觉得房价贵，现在觉得不贵，03年华侨城7000元我觉得挺贵，现在2万也能接受，为什么？其实收入提高了。从这个角度，房价上涨跟需求没有任何关系，需求能够从04年到现在能够翻两倍吗？可能吗？不可能。所以我觉得更多是资产通胀结果，不要去说所谓的供需关系，那都是次要因素。

房地产下跌也是一个物极必反的作用，也不是调控作用。政府不调控它也会跌，政策真正起作用很少很。开发商也很有意思，房地产上涨的时候，都是自由派，主张政府不要干预，都拼命批评政府。房地产下跌的时候，都变成凯恩斯派，都说要救市。任志强说房地产给富人买的，这完全是错误的。在新加坡毕业三年就可以套住房，但是买第二套住房就贵，完全是市场化的。美国政府也说了住房是一个人有尊严的开始。包括龙永图也是胡扯，买房和租房是一个问题，你买不起房也租不起房，如果房价合理的话，房价和租金收入是正比关系。第二，这不是个人选择问题，这是政府价值观，你觉得老百姓有房子好，还是让老百姓租房好？还包括张五常也很多乱说的，说工资不要。那个人走的极端是一个错误，谁说的话不重要，对不对是重要。郎咸平说什么就对了，郎咸平只是一个财务学家，根本不是宏观经济学家，我们去书店一看就知道了，什么反面、标杆，都是瞎扯淡的东西，大家不要盲目崇拜这些人，房地产每个人应该有自己的判断，但是不能扯淡。我打算出一本书，把1998到2008年中国房地产好好回顾一下，到底政府做了什么、老百姓失去了什么。

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