深圳试点小地块更新 旧住宅区重建楼龄须20年

记者昨天从一期《市政府公报》获悉，市政府厅日前出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（以下称《暂行措施》）。这是继2009年《深圳市城市更新办法》和2012年《深圳市城市更新办法实施细则》之后，市政府出台的又一关于城市更新的政策性文件。《暂行措施》规定，旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年。

《暂行措施》共26条，涉及5方面政策，包括完善城市更新用地处置政策、完善城市更新地价政策、鼓励旧工业区升级改造、试点开展小地块城市更新、强化城市更新实施管理，目的是更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用和政府的调控管理作用。该《暂行措施》出台后，2012年市政府厅《印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知》（深府办（2012）45号）同时废止。

●用地处置 ●

拆除重建类项目原则上不得改造为仓储物流用途

《暂行措施》规定，申报拆除重建类城市更新计划的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例应当不低于60%。申请通过综合整治进行升级改造的旧工业区，权属清晰的合法土地面积占申报范围用地面积的比例应当不低于50%。旧住宅区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于20年；旧工业区、旧商业区申请拆除重建的，建筑物建成时间原则上应不少于15年。

《暂行措施》规定，按照城市更新单元规划，项目改造后的一宗地内包含居住及其他土地用途的，居住部分土地使用权使用期限不超过70年。拆除重建类的城市更新项目改造为工业用途的，其土地使用权使用期限不超过50年；拆除重建类的城市更新项目原则上不得改造为仓储物流用途，若确因我市产业发展需要，改造为现代物流用途的，其土地使用权使用期限按不超过30年确定。

《暂行措施》提出，在已列入拆除重建类城市更新计划的城市更新单元中选取试点，探索研究城市更新项目涉及的政府社团用地、被占用国有用地的处置方式。

● 地价政策 ●

城市更新项目的地价可以不计息分期缴交

关于地价政策，《暂行措施》规定，旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的拆除重建类城市更新项目，其配套设施限定自用。其中，配套商业设施的地价按照公告基准地价计收，其他配套设施的地价按照《深圳市城市更新办法》的规定计收。配套设施如按规定经批准进入市场销售的，应当按照市场评估地价标准补缴地价。

根据《暂行措施》规定，城市更新项目涉及按照市场评估地价标准计收地价的，由市规划国土发展研究和在深圳市注册且执业范围为广东省或的土地评估市场中介机构（以下简称市场机构）按照同等规则分别进行评估，地价金额按照评估结果平均值的85%计收。其中，市场机构评估结果应当按照3家市场机构评估值的算术平均值确定。市场评估由市规划国土主管部门委托市规划国土发展研究按照公开、公平的要求组织，项目实施主体参与，通过摇号、抽签等随机方式确定3家市场机构，市场评估的组织费用和评估费用由项目实施主体承担。

《暂行措施》规定，城市更新项目的地价可以不计息分期缴交。按照市场评估地价标准计收的地价部分，缴交比例不得低于30%，余款1年内交清；按照其他标准计收的地价部分，缴交比例不得低于50%，余款1年内交清。

● 旧工业区升级改造 ●

可增加电梯等辅助性公用设施

旧工业区出于消除安全隐患、完善现状功能等目的进行综合整治的，可增加面积不超过现状建筑面积15%的电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施。对于符合我市产业发展导向和城市规划，地上建筑物建成时间不少于10年，权利主体的城市更新意愿符合《实施细则》设定标准的旧工业区，在增加辅助性公用设施之外，还可通过加建扩建、功能改变、局部拆建方式增加生产经营性建筑面积。改造时办理用地手续的，土地使用权使用期限按照该宗地原用途使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。剩余期限不足30年的，可按30年补足，但剩余期限与该宗地已实际使用时间之和不可超过该宗地的原土地用途法定期限。

● 试点开展小地块更新 ●

有合法手续且业主更新意愿达“100%”

《暂行措施》提出了小地块更新试点。“小地块”的界定是，位于原特区已生效法定图则范围内，拆除范围用地面积小于10000平方米但不小于3000平方米且具有以下情形之一的区域，可以按规定申请划定小地块城市更新单元：旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的；旧工业区、旧商业区升级改造为商业服务业功能的；为完善法定图则确定的独立占地且总面积不小于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目确需划定城市更新单元的。同时要求，小地块城市更新单元拆除范围内的用地应为完整宗地，土地及建筑物应当具有合法手续，权利主体的城市更新意愿应当达到100%。

《暂行措施》规定，小地块城市更新单元内可供无偿移交给政府的独立用地应当不小于拆除范围用地面积的30%。移交的土地除用于落实规划确定的城市基础设施、公共服务设施、城市公共利益项目等以外，其余部分可协议出让给项目实施主体按照规划进行建设，其对应的建筑面积按照以下方式测算应缴纳地价：涉及按照市场评估地价计收的，按1.2倍市场评估地价进行测算；涉及按照公告基准地价标准计收的，按2.5倍公告基准地价标准值进行测算。

● 强化实施管理 ●

三种情形项目将调出更新计划

《暂行措施》规定，市规划国土主管部门应当组织各区政府定期对城市更新计划进行清理，对于具有以下情形之一的项目，可按程序调出计划：自城市更新计划公告之日起1年内，未完成土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划报批的；自城市更新单元规划批准之日起2年内，项目首期未确认实施主体的；自实施主体确认之日起1年内，未办理用地出让手续的。