开发商是伪命题 5月是深圳楼市重要关口

宏观大环境发生了变化，促使房地产市场也通过各种方式寻求变量。而在这一系列变化晃花人眼的时候，现在究竟是不是买房的好时机，这一问题又引来了悲观派与乐观派的观点碰撞和辩论。

悲观派

楼市处于崩溃的危险边缘

从去年下半年李嘉诚陆续抛售内地物业开始，业界大佬石也表示了对房地产的担忧，而今年季度，杭州、常州等地部分楼盘大幅销售的消息一经传出，业界的悲观派更是重提房地产崩盘的预期。

有业内分析，从二、三线城市的供求关系来看，居高不下的库存量与市场有限的购买力对比，两者之间相差悬殊，供过于求的比例不断拉大，很可能会出现更多像温州和鄂尔多斯那样的“空城”。

深圳的购买力虽然较二、三线城市要强得多，但部分区域的房价过高，已经透支了该区域未来的空间。还有一些楼盘的位置偏远，配套不完善，这些楼盘很可能在轮中就率先崩盘。

乐观派

正是抄底好时机

无论是股市还是楼市，即使处于沉寂期和低迷期，也总会有人赚钱。乐观派的代表则认为，越是这样的时期，就越是抄底的好时机。

深圳某开发商总经理向记者介绍了他的经验。2009年，深圳房地产市场陷入低迷时，房价下滑，他正是趁这个机会抄底。而2010年国家4万亿资金入市、刺激经济复苏后，他所购买的物业无一例外地了。

“市场好的时候，价格不断上涨，处于高价位，这时买房的风险其实要高于市场不好时。”恒丰润集团营销招商副总经理张君告诉记者，高价位时买入，很可能买家是一个接棒人；而市场沉寂时，除了有更多产品供购房者挑选外，在价格上也会获得不同程度的优惠。

永胜深圳市广兴源地产营销总监

5月是楼市重要关口

开年以来，银行房贷趋紧，利率上浮，导致很多置业者的购房成本增加，使得一部分刚需买家暂时延迟买房计划，造成了市场中观望的心理预期，也使季度的成交量同比有较大下滑。

但这些情况只是暂时的，因为深圳的人口消费能力强，需求量巨大；而土地稀缺，楼市供应量有限，供不应求的局面还将持续。因此，深圳房价下跌的可能性极小。虽然目前一些偏远区域的楼盘对价格做出局部调整，个别楼盘为冲量而做一些促销活动，但市场整体形势仍然向好。等这一波观望过去以后，5月份将是关键的时间点，如果5月份的成交量恢复之前水平，那么楼市将走上正轨。

开发商是伪命题

张君恒丰润集团营销招商副总经理

目前，金融政策仍然采取去年底的趋紧策略，房地产放贷的额度和速度都不如去年上半年，而这种气氛蔓延到市场中，影响了部分开发商对市场的准确判断，在销售压力和资金压力的双重作用下，会采取一些促销方式。但这种行为只是个别开发商，属于个案，并不具备普遍性，没有扩大到整体市场的程度，“深圳楼市”的信息属于被误读。开发商追求利润化，而目前市场成交下滑的其中一个因素——房贷收紧，并不是开发商就能解决的问题，所以开发商不会盲目，他们宁可选择暂时观望。

市场成交量下滑，主要原因是“两会”并没有对房地产提出明确的调控方向和目标，楼市调控究竟是松绑还是从严，开发商和置业者都不明确，双方都在此时选择观望，因此市场才表现出沉寂状态。但是这种观望不会持续太久，当大家看到楼市整体政策变化不大时，就会有一部分置业者入市，从而带动楼市整体回复，开发商也将结束观望，加大供应力度。

楼市是否“到底”看改善型住宅

林晓华深圳地产评论人

目前楼市有三种情况。一是资金链较健康的开发商，项目是一线城市地段的产品，如深业上城、东海国际等，不会轻易，因为再买地开发的成本太高，一般会保持高价位，边观望边销售。二是刚需盘，是有可能的类型，因为其受市场预期影响严重，与经济和居住收入有关，在追涨杀跌的心态下，开发商如果急于回笼资金，只能选择。三是改善型产品，很多是由非深圳本土房企开发，他们的境遇较尴尬。因为拿地成本高，产品面积较大，价格调整一定会在刚需盘之后。当改善型楼盘的价格降到与刚需盘相差10%左右，或者持平时，这时客就会入手，也就到了楼市抄底的时机。

从目前楼市来看，银行利率上浮，准备金率也没有下调，信贷收紧只是影响楼市观望氛围的其中一个因素，并非楼市本身全面出现问题。即使限购政策放开，楼市也还将出现一轮，还有一次抄底机会，而现在并不具备崩盘的条件。