杭州楼市迎"马年降" 深圳楼市何时跟上?

杭州市城北一楼盘日前宣布“清盘”，这一突如其来的马年楼市“降”给杭州乃至楼市投下了一枚重磅炸弹。随后常州市也传出楼盘声音，在经历了2013年房价“涨声一片”之后，楼市“马年首降”会否产生传导效应？

杭州楼盘单价直降数千元

几天前，杭州城北的楼盘德信北海公园以15800元／平方米的特惠均价进行“清盘”行动，单价下降2000多元，创该板块新低，而且这次“清盘”也包括该楼盘此前尚未推出的“”。这是杭州楼市沉寂一年多之后，再次以打响“枪”而为全注。

就在大家讨论会否有楼盘跟进时，同一板块的楼盘天鸿香榭里率先“应战”。该楼盘将销售均价从此前的近17000元／平方米调整为13800元／平方米，起价为11800元／平方米。其打出的广告宣称“直降6000元／平方米”。

“下一个的会是谁？”不少杭州市民询问。尽管在一些周边楼盘的销售人员看来，德信完全是市场策略，并不会重新定义板块房价，自己更不会贸然跟进，但大幅无疑助长了购房者的看跌心理。同板块的滨江万家名城加推房源平价开盘，实质等于变相，因为在去年，几乎楼盘的后期开盘价格都要比前期贵不少。

此外，其他一些楼盘也陆续推出部分特价房、存就抵等优惠活动，也是此次德信北海公园的“余音”。另据了解，在杭州楼盘后不久，同处长三角地区的常州也有楼盘宣布，单价直降5000元／平方米。

杭州为何成为“个”？

在不少杭州购房者看来，此次德信绝非偶然，其他楼盘跟进只是时间问题，因为此次看似偶然的中透露出杭州楼市在持续高库存下的必然反应。

尽管创造了仅次于2009年的历史次高成交记录，但杭州楼市在2013年也成为楼市库存的城市。统计数据显示，截至2013年底，杭州市区商品房库存达到11.3万套，其中住宅达7.7万套，远高于北上广深四个一线城市。

2013年，杭州市区土地出让金收入为1326.9亿元，创历史新高。据估算，自2009年以来5年，杭州土地供应量“变现”为商品房再减去已销售的量，杭州楼市目前的潜在供应量约为50万套商品房，如果以过去三年的平均去化速度计算，消化这些潜在供应需4－5年。

供给仍旧持续不断增加。杭州市国土资源局表示，2014年杭州市区供地总量和宅地面积均超去年计划数，也多于过去五年的年均实际供应量。这意味着楼市供给仍会增加，在没有强劲需求的情况下，房子“卖不动”将是2014年杭州楼市的基调。

高库存成为悬在开发商头上的一把“利剑”，要想提高成交量，无疑是选择。

不过，楼盘引发的“房闹”多少给市场造成另外的影响。德信、天鸿引发的“房闹”仍在继续，就已经有其他楼盘的老业主在杭州本地房产论坛上提醒：“要请考虑老业主的感受”。

对楼市影响几何？

曾经领涨的杭州楼市如今开始领跌，楼市是否进入“”的节奏？回顾杭州楼市对楼市的影响可以发现，“领涨”的确是带领其他城市房价一起涨，“领跌”却只是领先其他城市房价率先下跌。

2012年四五月间，也是在城北板块，距离德信北海公园的一个楼盘打响了当时的楼市“枪”，随即在杭州掀起了一场风潮，但其他城市并无响应。此次杭州楼盘，影响也只限于杭州本地？

在快房网评论员程伟明看来，“是大势所趋，马上就会有下一个的楼盘。”他同时指出，“库存量大的二、三线城市普遍面临压力，因为持续的‘增供限购’政策已经发挥效力。”

回顾过去一年可以发现，楼市的主基调不是北上广深等部分一二线城市房价大幅上涨或温州、鄂尔多斯等个别城市房价下降，而是绝大多数城市房价微涨或保持稳定。

在楼市分化的大背景下，北上广深四个一线城市由于强劲的需求，而难以看到苗头，相反，三四线城市房地产市场的风险已经初露端倪。“2014年可能是部分二、三线城市楼市的节点，杭州楼盘的影响将会逐渐波及这些城市。”程伟明说。

的确，“卖地”生财并非是哪个城市的专利，房屋供给大幅增加在许多二、三线城市都是不争的事实，与此同时，持续的“限购”政策让者逐渐隐匿，有购房资格的人越来越少，需求不旺已成“通病”，楼市当期压力较大。

更值得注意的是，二、三线城市楼市的地域性特征愈发明显，新需求补给缓慢，楼市预期可能性增大。

（据新华社杭州2月26日电）

机构看市

诺亚财富：

不具有大面积传导效应

新华社杭州2月26日电（记者 商意盈）杭州楼盘销售，兴业银行收紧房贷，引来新一轮地产看空潮。独立财富管理机构诺亚财富调研认为，2014年房地产崩盘可能性不大，但者需警惕个别城市风险。个别银行的惜贷行为属正常调整，银行业普遍缩减房地产类贷款的可能性也不大。

浙江杭州日前爆出一“”楼盘跳水，成为马年内地楼市“降”，紧接着江苏常州一楼盘也传来大幅的消息。诺亚财富调研后认为，上述事件基本属实，但属于个别现象，不具有大面积传导效应。

从本次楼盘的开发商来看，德信地产是一家深耕杭州市场的开发商，已在杭州开发了15个项目，其中6个项目仍处于在售状态。公司在2013年拿地积极，近期又以18亿元拍得杭州城东新城的章家坝地块。诺亚财富认为，多个项目同时开发加上拿量消耗资金，一时造成资金链紧张，或许是催生德信旗下项目以价换量的驱动力，系个别行为。

此外，从杭州房地产供应面来看，截至2014年1月，杭州商品房可售面积累计达到438.73万平方米，处在历史峰值；加之2013年杭州土地市场火热，成交面积达近几年新高，未来一年随着这些土地入市，会进一步增加房屋供给。从销售面来看，杭州成交量缓慢下滑，处于下行通道。

诺亚财富研究与发展官邓伟岩表示，我们2014年上半年房地产策略报告中判断，考虑到2013年为房企拿地高峰期，2014年将面对供给释放，加上房贷收紧给销售带来的负面影响，整体房价涨势预计将收窄。

“房地产行业上下关联多个行业，仍是中国经济强有力的支撑，系统性崩盘不利于中国经济的长远发展；加之地方政府对土地出让金的依赖暂时难以改变、新型城镇化所释放的制度红利等因素支撑，房地产行业崩盘的可能性很小。”邓伟岩说。