香港地产巨头六折甩卖引"崩盘"恐慌 会否波及内地?

在因春节假期、银行信贷紧缩等诸多因素影响导致商品住宅成交出现普遍下跌之际，日前，有关香港楼市“崩盘”的传言也开始刮起。

新地六折甩卖 引“崩盘”恐慌

长江实业和新鸿基两大香港地产巨头同时大幅卖楼，难免让人联想起去年市场盛传的“李超人套现逃顶”之说，即预示着楼市已见顶。

而且早在去年9月中，香港某私募大佬就直言问道：“诚哥行东，你就算不跟，亦千万不要行西，买楼仲有无运行？”

不过，对于媒体的“崩盘”热议，香港多数地产业界人士却认为，新盘更多是市场营销策略，其释放的信号并不足以证明楼市已到拐点。

新鸿基地产副董事总经理雷霆更强调，如今香港发展商已适应了去年实施的一手楼新例，并预期今年香港楼价走势平稳。

1.今年1月，香港已出现大发展商折让卖楼现象。当时李嘉诚旗下的长江实业推售香港新年楼盘“DIVA”折让出售，并给予买家25%的优惠。

分析：长江实业董事赵国雄对的解释是，并非跟随其他发展商进行减价，只是长实推新盘时常会给予优惠。他表示，尽管香港楼价未能维持此前30%~40%的涨幅，但预计可达到10%的升幅。

2.2月10日，新鸿基集团减价推售元朗住宅项目“尔峦”156个尾货单位，平均尺价8526港元，较去年首推时骤降35%，此价格据称比同区二手楼价都要低10%~15%；若再计算印花税回赠因素，则减价幅度达40%。

分析：“尔峦”的其实可理解为优惠清尾货之举。据了解，此次该盘推售的156套尾货单位，折后平均尺价为8527港元，而去年该盘的平均尺价为1.5万港元，确实是打了六折。

新鸿基地产副董事总经理雷霆回应称：“低价更多源于结构性因素，去年推出的是面积较大的四房，此次主推三房和两房小单位，难以直接比较。”再加上“尔峦”位于元朗的乡郊边缘地带，有交通劣势。雷霆表示，“尔峦”往后加推单位将会加价，加幅则要视乎市场。

3.2月12日，香港屯门两幅限量地以远低于市场预期的价格成交。

每平方英尺地价2129港元，创12年来新低。

香港业界判断：“熊市”未到

戴德梁行香港区董事总经理、北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿指出，本次香港房地产商并不是直接，而是针对香港特区政府楼市调控双倍印花税和买家印花税的“双辣招”，开发商帮助买家付出30%的税。

这些税本来应该是买家来付，但是发展商为了快点卖掉房子，所以愿意为买主付印花税。

先劈价，后 或为测试市场反应

有中介人士指出，部分新楼盘并非是香港楼市转入“熊市”的开始，其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”以及美联储的退市所引起。

而且，销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善，是为了吸引客户。去年，新鸿基旗下的豪宅盘“天峦”就曾上演过这种“先劈价、后”的戏码，以测试市场的反应。

中原地产相关人士表示，“熊市”是不论楼价高低，都没有人买，但现在市场的需求依然旺盛，并且七八成左右都来自香港本地。

利嘉阁地产的研究人士也认为，长江实业、新鸿基楼盘尚未产生连锁效应。一般来讲，衡量香港楼市表现有两个标准：即中原城市领先指数和屋苑租金。

目前，中原城市领先指数尚未跌破上轮“熊市”的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。就目前情况看，判断香港楼市进入“熊市”为时尚早。

业界普遍认为，由于全球经济发展尚算稳定，调整将是温和的。有机构就预测，香港新盘减价将冲击二手房，预期今年二手楼价下跌10%。如果其他地产商跟随减价卖楼的话，新盘定价有可能会“一浪低于一浪”，而急于套现的二手房业主唯有减价争夺客源，假如一手房及二手房的价格齐跌，香港楼市才真的面临转折点。

炒楼“热钱”出逃 才是楼市疲软根本

不过，值得关注的是，全球金融大环境的变化确实会引发香港楼市走向的变化。一直以来，香港作为对全球资金动向敏感的开放式经济体，国际金融一有风吹草动，楼市便摇晃不已。美联储退市已造成资金从新兴国家大规模流出，原为低利率资金堆积出来的“炒楼”热潮自然会减退，这是香港楼市疲软的根本。

陶汝鸿认为，香港楼市的拐点2013年就已经出现，房价在压力下从高峰下调，未来也有继续下调的压力。如今，由于开发商带头为新开盘项目提供折扣优惠，间接下调房价，令买主倾向于购手房，这给二手房房价下行带来压力。数据显示，截至目前，香港二手房已有5%~10%的降幅。

与此同时，内地对香港的影响也越来越大。从香港的角度看，一方面，内地经济保持稳定增长，内地金融系统稳健、不易受国际冲击，对香港起着重要的支撑作用；另一方面，内地收紧银根、整顿“影子银行”加上打击腐败的举措，又客观上影响了对香港楼市的需求。某国际金融机构高管直言：“‘影子’银行遭遇‘收水’，这比美联储退市更值得新兴市场忧虑。” 

内地预测：“高位震荡，逐步降温”

对内地而言，让市场感到一丝不安的是，就在香港楼市开盘的消息引发广泛关注之际，内地同时传出恒大地产已启动大范围的消息。媒体报道称，恒大地产将在142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受9.7折优惠，其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。监测也显示，近期内地楼盘现象明显。

三四线城市房价可能骤降

日前，万科董事长石也表示“2014年楼市‘不妙’。”一时间，楼价是否将遭遇“普降”成为市场关注的焦点。悲观派认为，近期内地部分城市楼市库存严重过剩的报道频现，三、四线城市风险积聚。

地价与房价双双攀高，让习惯使用“率”作为衡量标准的外资感到心里不踏实，因此，楼市分化的态势将在今年加剧。其中，一线城市和热点二线城市楼市暂难降温，但部分三、四线城市存在房价骤降的可能。

乐观派却认为，楼市将在3月起飞，5~8月火爆。2014上半年是买房时机。持此观点的是保利地产的余英。对市场持理性乐观的还有一直预测走势很靠谱的业内人士认为，1月房市成交低迷主要是春节的因素。虽然成交暂时低迷，但价格仍在上涨，并未能明显降温。

从3月份开始，住宅成交量就会反弹，预计至6月份，这期间成交重新比较活跃。但从短周期来研判，全年走势将呈现“高位震荡，逐步降温”。

业内人士认为，2014年与2013年相比，商品房成交量仍将是正增长，但涨幅将由去年的17%降到8%左右。

与成交量相适应，2014年房价依然总体上涨，但涨幅会进一步收窄，全年估计上涨6%~7%，上半年还会涨，下半年可能趋于止涨、盘整，甚至小跌。

广州城区楼暂无迹象

广州一房企营销老总认为，港企的卖楼方式有许多“假动作”，目前还不好下结论，而且恒大的也主要在二、三线城市。

因此，接下来要看万科、保利等几大巨头在的具体策略，才能预期今年的楼市走向。

就广州而言，随着番禺住宅“”的亮相以及增城从化撤市设区，将带来一波成交行情，市场购买气氛将被有效调动。

再加上基于城区住宅项目的不断减少，因此，今年广州城区的楼价仍难有下降的空间。