香港龙头发展商让利4成 是否"熊出没"尚不能判断

继长实新楼盘“DIVA”25％之后，新鸿基2月10日推出位于元朗的住宅项目尔峦，售价直降40%开卖。这也是在去年十月香港楼市出现集体让利之后的又一次潮。

2月10日，新鸿基位于香港元朗的住宅项目尔峦推出156个新单位，平均售价约为8526港元/平方英尺，较去年推售时降幅达35%，较周边二手楼价也低10%至15%。以1座2楼A室的单位为例，去年售价为1880.2万港元，如今已经大幅降至1227.6万港元，降幅达35%。

在此之前，长江实业推售香港新年楼盘，给出买楼方25%的优惠。据了解，长实新楼盘“DIVA”的优惠价，在该区位算是目前的水平，其一新楼盘早前的售价，均价较长实“DIVA”楼盘高2万多港元。

记者了解到，这也是近半年来，香港楼市第二次出现潮。

去年十月，香港豪宅市场出现首波潮。当月，新鸿基位于香港九龙区的豪宅项目天玺推出181套尾货，由原价2.9万港元/平方英尺降至2.5万港元/平方英尺，加上“买楼回赠70%印花税”优惠，天玺项目推盘优惠幅度接近3成。由会德丰、新发展和港铁联手推出位于尖沙咀柯士甸站的新盘 “TheAustin”，采取类似印花税回赠、现金回赠等多种优惠手法，折扣率多达到19%，两个项目在开售当日立即。

短期内连续出现两波集体让利，均源于香港政府推出的“双辣招”大幅降温楼市，香港楼市去年成交跌幅近四成。为重聚人气，部分发展商为受辣招影响的买家提供税务补贴，变相给予可观折扣。

里昂证券地产研究部主管艳表示，为快速回笼资金，预计未来发展商还可能继续。

香港岭南大学经济系主任何泺生称，市民看淡楼市，置业信心下跌，美国加息时间点也可以准确预期，二手业主要有一定幅度才有望售出物业。一手楼方面，发展商要回笼资金，惟有减价促销。但这次楼市下调不会像1997年那样跌得急，而是缓慢下跌，预计整体楼价在未来两年跌三成。

不能判断进入熊市 内地楼盘不会跟风

分析人士指出，部分新楼盘并非是香港楼市转入熊市的开始，其主要原因是由特区政府调控楼价的楼市“辣招”以及美联储的退市所引起。亦有业内人士认为，销售的楼盘大多位置较为偏远，交通状况、配套设施并不完善，是为了吸引客户。

利嘉阁地产研究部主管周满杰对记者说，长江实业、新鸿基楼盘尚未产生连锁效应，但不排除未来会有其他开发商跟进，“就目前情况看，判断香港楼市进入熊市为时尚早。”

他认为，衡量香港楼市表现有两个标准，即中原城市领先指数和屋苑租金。目前，中原城市领先指数尚未跌破上轮熊市的低位100点，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。

“香港楼市正处于调整期，或有可能重拾升势。”周满杰说。

他认为，美国量化宽松政策退出将对香港楼市产生影响，但由于低息期有望维持到明年年中，今年购房者负担不会明显加重，按期还款压力不大。

中原地产研究部联席董事黄良升表示，政府的楼市调控措施曾令开发商措手不及，直到去年第四季度，生意才渐回正轨，现在推盘是为了追回销售进度。

黄良升亦认为，香港楼市并未到牛熊市转折点，“熊市是不论楼价高低，都没有人买，但现在需求依然旺盛，并且七八成左右都是香港本地人的需求。”

对于香港楼盘会否传导到内地市场，周满杰认为香港经济多依靠内地，所以由香港起始带动内地楼盘可能性不大。黄良升则认为，内地经济受外围影响有限，因此亦不看好内地楼价会随之下降。

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为打击因楼市供求失衡、超低利率和资金流动泛滥等导致的楼市潜在泡沫与风险，特区政府在增加土地和房屋供应的同时，于2012年10月和2013年2月出台了一系列“辣招”，分别从买卖环节入手，增加交易成本，并通过税收限制了非香港居民的入市。

政策规定，购买住宅3年内卖房需支付10％到20％的“额外印花税”，此项政策旨在打击炒楼行为；非香港性居民和公司购房需缴纳15％的“买家印花税”，加重了非港人的置业成本。

受到“辣招”调控的影响，2013年香港楼市成交出现明显回落，根据香港土地注册处公布的数据显示，去年香港种类楼宇买卖合约较2012年下跌39％。