遭遇开发商“霸王条款”成功退房案

购房者深圳秦先生在广东东莞市相中一套带花园和地下室的住宅准备购买来自住，却遭遇开发商的“霸王条款”，由于协商未果，购房者秦先生委托丹柱法律团队负责人颜宇丹律师向法院起诉要求解除合同，购房者的诉讼请求能得到法院的支持吗？

【购房者诉称】

2015年12月27日，根据前期的考察（包括对开发商售楼处提供的涉案房屋平面图等的审查确认），作为认购方的原告与作为出售方的被告签订了《认购书》，该《认购书》约定：购房者认购开发商开发的商品房，该房建筑面积为173.93平方米，总价款为2072851元，优惠后成交价为1870452元；定金5万元须于签署本《认购书》时付清，首期房款520452元（不含定金）须于2016年1月3日前付清。《认购书》第五条违约责任第4项特别约定，本《认购书》签订后双方虽未签订《商品房买卖合同》、补充协议等合同文件，但开发商收取了购房者交纳部分购房款的，则视为双方之间成立商品房买卖关系。涉案房屋平面图明确表明该房屋规划有前后花园和地下室。

上述《认购书》签订后，购房者依约向开发商交纳了认购定金5万元和购房首期款520452元。嗣后，在购房者与开发商磋商洽谈订定涉案房屋的《商品房买卖合同》时，方发现开发商向购房者出示的《商品房买卖合同》文本及相关《协议书》系其单方拟定的合同双方权利义务和违约责任条款严重不对等，而且存在大量违反法律法规和法院司法解释规定的格式条款（仅仅是合同附件五就有二十四条，文字密密麻麻，内容远超政府房地产管理部门规定的示范文本，详见购房者提供的证据）。

购房者要求与开发商另行协商订立合法和相对公平合理的《商品房买卖合同》，遭到开发商的明确拒绝。购房者深信非但是与购房者有着相同认购开发商涉案楼盘经历的认购方，只要是任何理智正常的完全民事行为能力人在看过上述开发商提供的格式合同文本条款后，都会得出同样的结论，那就是开发商所提供的格式条款，存在大量的免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容，依法应当归于无效。另外，还需特别予以说明的是，开发商在签订《商品房买卖合同》时，提出了大量与《认购书》约定不同的条件（如《协议书》第二条特别约定第2项中规定“如果上述赠送的该物业有关设施将来能办理产权证书，则开发商有权无条件无偿收回，并另行出售，购房者不得有任何异议，且购房者应自开发商发出有关通知或公告后三日内停止使用”）而最终导致双方间《商品房买卖合同》无法签订，开发商应承担《认购书》约定和我国合同法规定的违约责任，依据我国《担保法》、《合同法》的相关规定，开发商应向购房者双倍返还定金。

经双方多次协商签订合同未果，本着息事宁人和尽可能地减少损失的初衷，购房者根据开发商客服经理吴XX的指引，向开发商提出口头退房申请，并于2016年1月23日在开发商提供并打印上相关文字内容的《业主情况申请表》上签字，但遗憾的是开发商并未在2016年1月26日前及时退还购房者购房定金及首期款570452元，且霸道蛮横如初。另外，开发商方一再刁难不与购房者签订合法合理《商品房买卖合同》的行为，让购房者不得不合理怀疑开发商还可能存在“一房两卖”或“先抵后卖”、“先卖后抵”等欺诈性严重违约行为。如此情况属实，购房者保留进一步追究其恶意违约责任的权利。

为了维护自身合法权益，购房者故诉至本院请求判令：

1.解除原被告于2015年12月27日所签订的涉案房屋《认购书》；

2.被告立即双倍返还原告购房定金款人民币（币种下同）10万元，并以定金5万元为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准，向原告返还该款自2015年12月27日起计算至付清之日止的利息；

3.被告立即返还原告购房首期款520452元，并以该首期款为计算基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收同期同类贷款利率的标准，向原告返还该款自2016年1月3日起计算至付清之日止的利息；

4 被告承担本案诉讼费用。

【开发商答辩】

一、原告秦先生与被告公司已签订《认购书》，该《认购书》载明：1.购房者已经知悉并同意开发商出示的商品房买卖合同、补充协议等示范文本的条款，该示范文本除购房者个人信息、房号、价格、付款方式等与商品房密切相关的具体信息外（此部分具体信息以认购书约定为准）其他内容均已填写完整；2.购房者已查看项目有关资料，包括但不限于项目介绍、总平面图、基础设施与公共设备配套说明、收楼费用明细表等，并知悉该商品房的的周边环境及有关税费和办理该物业产权证费用的事项；3.购房者确认在确认签署该认购书后，不以修改删减示范文本或增改示范文本中未显示条款为由，而拒绝签署商品房买卖合同等条件，经甲乙双方友好协商订立该协议书。

因此购房者对于商品房买卖合同及附件的内容十分清楚，其知晓商品房买卖合同及附件内容不能删减，并以此为由拒绝签订商品房买卖合同。根据该认购书第五条违约责任点约定，开发商有权没收定金，并将商品房另行出售，该条第四点约定本认购书签订后，双方虽未签订买卖合同、协议书等合同文件，但开发商收取购房者缴纳部分购房款的，视为双方成立商品房买卖关系，开发商有权按开发商展示的买卖合同及协议内容执行或解除合同。开发商选择解除合同的，已收取的首期款及定金不予退还。以此购房者诉请的双倍返还定金及首期款，根据该认购书的约定，不应予以支持，开发商有权没收。

【开发商反诉】

开发商提起反诉称，2016年1月3日，原、被告双方就《商品房买卖合同》的内容达成一致并办理了网上备案手续。但购房者却无故拒绝与开发商签订书面的《商品房买卖合同》。购房者拒签《商品房买卖合同》及拒绝协助开发商办理撤销案涉房屋的网上备案手续，构成严重违约，严重影响了开发商对案涉房屋的处分权。

开发商反诉请求：

1.解除《认购书》及《商品房买卖合同》；

2.购房者协助开发商办理撤销案涉房屋网上备案手续；

3.购房者向开发商赔偿损失（以房价款2072851元为本金，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2016年1月3日计算至撤销网上备案之日止，暂记至2016年3月20日为17403元）；

4.购房者承担本案所有诉讼费；

5.开发商有权没收购房者定金50000元；

6.开发商无需退还首期款520452元。

【购房者反诉答辩】

一、购房者并非无故拒绝与开发商签订商品房买卖合同，购房者在签订认购书并交纳定金时，开发商并未向购房者出示商品房买卖合同、补充协议以及协议书，当购房者依约交纳首期款后，开发商才向购房者出示已经填写好的格式合同以及补充协议，补充协议的内容远远超出政府公示的示范文本。且在政府公示的示范文本中划线处也填写了大量免除开发商责任，排除购房者主要权利的内容，其中，开发商在协议书第二条第二款约定，如果其赠送的前后花园及地下室，将来可以办理产权证书时，开发商有权收回，购房者不得异议，且要在接到通知后三天内停止使用。购房者签订认购书时，看到所购买的房屋有前后花园及地下室，前后花园及地下室在广告中是买一层送一层，就是买住房送前后花园及地下室，地下室需要通过购房者住房才可以进入，前后花园和购房者住房是连成一体的，购房者随时面临房子被停止使用并被开发商无偿收回，购房者不能接受。且合同第十五条第三款约定开发商迟延办证，违约金只有千分之一，数额太少，购房者不能接受。购房者发出协商通知，多次电话及现场沟通，但都遭到开发商拒绝。开发商虽然在认购书上载明购房者已知悉开发商出示的商品房买卖合同补充协议书，但只是开发商单方主张，但事实并未出示。认购书的该约定也是格式合同，也是免除开发商主要责任，加重购房者主要负担的内容，应为无效。

二、认购书一般具有邀约性质，但如符合相关法律法规规定，且收取房款的，应认定为商品房买卖合同，因开发商确认已收到房款，该认购书等同正式的商品房买卖合同，如果认购书已明确商品房买卖的具体条件，买受人拒绝签订正式合同，违约责任应由买受人负担，如果没有明确具体条件，相关违约责任由开发商负担。

三、关于协议书是真实的，并非购房者自行杜撰，东莞房价现在大幅上升，购房者没有理由拒绝履行合同，购房者也不存在资金不足、无法履行合同的情况，合同没有签订的原因是开发商擅自增设不合理条款并拒绝协商。购房者录音中也提到该协议书的内容，且开发商工作人员也承认该协议书，开发商的代理人也确认了该份录音。

四、购房者参加同达公司50000元抵100000元的活动，开发商也确认，应在本案中一并处理。

  庭审过程中，购房者主张其请求解除合同的理由为开发商提供的《商品房买卖合同》及《协议书》擅自增加认购书上没有约定的、不合理的、违法的内容。其中《协议书》第二条第二项的特别约定，购房者如果签名确认，随时面临着前后花园、地下室可能被无偿收回及停止使用的情况，购房者不能接受；还有合同附件五第13条第6、7点购房者不能接受，因为迟延交房与迟延办证是不同的法律关系，应该可以同时适用两项违约责任，但合同规定不能叠加。

【裁判理由】

本案争议焦点在于：

一、原、开发商双方签订《认购书》的效力。二、合同履行过程中，双方是否存在违约行为，是否应当承担违约责任，合同是否解除。

关于争议焦点一。

案涉《认购书》是开发商为了出售XX居的商品房而预先拟制，重复使用且拟制时未与购房者协商的合同，属于格式合同。《认购书》是购房者与开发商签订的合同，依法成立生效，双方均应履行合同义务。但《认购书》中“鉴于”项下的条款约定“购房者确认在签署该认购书后，不以修改删减示范文本或增补示范文本中未显示条款为由，而拒绝签署商品房买卖合同等文件”，该约定排除了购房者作为合同当事人平等协商以及合同自由的权利，属于无效条款。

关于争议焦点二。

其一，购房者提交了《协议书》复印件、房屋平面图复制件以及《商品买卖合同》复制件拟证明双方签订正式商品房买卖合同时，开发商擅自在《商品房买卖合同》、《补充协议》、《使用协议书》上增加了《认购书》中没有约定的、不合理的、违法的内容。但购房者提交的《协议书》、房屋平面图是复制件，并未提交原件核对，开发商又予以否认，则《协议书》、房屋平面图不能作为认定本案事实的依据。开发商提交的《商品房买卖合同》虽未复制件，但是开发商确认了该证据的真实性，本院采信购房者提交的《商品房买卖合同》就是开发商当时提交给购房者的合同。

其二，购房者指出开发商提交的《商品房买卖合同纠纷》存在多处不合理之处，并要求开发商予以修改，开发商拒绝修改，购房者不同意签订《商品房买卖合同》并要求退房、接触合同。购房者提出修改的内容多为《认购书》未约定的内容，购房者不能接受《商品房买卖合同》的条款，经协商，双方未能就具体条款达成一致意见，并非购房者单方拒绝签订《商品房买卖合同》，故双方对于最终未能签订《商品房买卖合同》均不存在违约。购房者主张两开发商违约，应双倍返还定金并支付定金50000元的付款利息，开发商主张购房者违约，开发商有权没收两购房者定金50000元及首期款520452元，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。

其三，购房者于2016年1月23日向开发商公司提出退房及解除房屋买卖合同的申请。开发商于2016年2月20日向购房者发出《同意解除合同通知书》，载明同意购房者提出解除商品房买卖合同及《认购书》的要求，购房者于2016年2月21日收到了开发商该通知。则双方就解除商品房买卖合同达成了合意，双方商品房买卖合同于2016年2月21日解除。

其四，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。购房者已向开发商支付了定金50000元、首期款520452元，合同解除后，开发商应在合理期限内将该两笔款项返还给购房者，但开发商至今未向购房者归还该两笔款项，故应赔偿购房者损失，故开发商应支付购房者付款利息，付款利息以570452元（50000元＋520452元）为本金，从合同解除的次日即2016年2月22日开始按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清之日止。对购房者超出前述范围的诉讼请求，本院不予支持。开发商已对案涉商品房办理了网上备案手续，购房者有义务协助开发商办理案涉房屋网上备案撤销手续。只有开发商主张购房者拒绝协助开发商办理案涉房屋网上备案撤销手续造成开发商损失的问题。开发商未举证证实其曾经要求购房者协助办理案涉房屋网上备案撤销手续，其请求购房者赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

【一审判决】

 一、确认购房者与开发商于2015年12月27日签订的《认购书》于2016年2月21日解除；

二、限开发商于本判决发生法律效力之日起五日内向购房者返还定金50000元；

三、限开发商于本判决发生法律效力之日起五日内向购房者返还首期购房款520452元；

四、限开发商于本判决发生法律效力之日起五日内向购房者支付付款利息（以定金及首期购房款之和即570452元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年2月22日开始计至付清之日止）；

五、限购房者于本判决发生法律效力之日起五日内提交手续，协助开发商办理网上备案撤销手续；

六、驳回购房者其他诉讼请求；

七、驳回开发商其他诉讼请求。

【二审判决】

本案为商品房销售合同纠纷。双方签订的《认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商已经按照该《认购书》的约定收取了购房者交纳的部分购房款，根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，双方签订的《认购书》应当视为商品房买卖合同，且双方均主张已成立商品房买卖合同关系，对此本院予以确认。另双方对《认购书》于2016年2月21日解除没有异议，本院予以确认。

本案二审争议焦点为：购房者是否应当对《认购书》的解除及未签订正式的《商品房买卖合同》承担违约责任。

首先，《认购书》中“鉴于”项下的条款“乙方确认在签署该认购书后，不以修改删减示范文本或增补示范文本中未显示条款为由，而拒绝签署商品房买卖合同等文件”为格式条款，该条款排除了购房者作为合同当事人平等协商以及合同自由的权利，属于无效条款。双方在已经成立商品房买卖合同关系的情况下，约定再签订正式的《商品房买卖合同》应当视为双方为办理案涉房屋产权登记等而对《认购书》的补充，该《商品房买卖合同》的签订仍应遵守平等自愿、合同自由的原则。

其次，购房者指出开发商提供的《商品房买卖合同》存在多处不合理之处，并要求予以修改并非毫无依据，双方经充分协商未能就具体条款达成一致意见，对于最终未能签订《商品房买卖合同》的结果双方均不存在违约。

最后，双方因未能继续签订《商品房买卖合同》导致案涉房屋实际上无法办理产权登记，《认购书》的合同目的无法实现，在此情况下双方就解除《认购书》达成一致，双方对此均无违约责任。开发商主张购房者违约并有权没收购房者交付的定金50000元及首期款520452元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方在解除《认购书》之后未能就归还定金及首期款等问题达成一致，导致未能顺利办理案涉房屋网上备案撤销手续，开发商要求购房者赔偿有关损失的主张没有法律依据，本院不予支持。

综上，开发商上诉请求缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》百七十条款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

【颜宇丹律师评案】

购房者在选好房后，与开发商签订《认购书》时一般看不到正式签订的商品房买卖合同内容。即使看到，也只是政府部门公布的示范文本的正本内容，看不到开发商自己拟定的补充协议，而猫腻往往就出在这份和买卖合同条款具有同等法律效力，甚至可以变更正式买卖合同条款内容的补充协议上。

一般情况下认购书具有预约性质，它不能当然替代作为本约的买卖合同，但认购书如符合特定的条件又是可以转化为买卖合同的。关于商品房认购书与商品房买卖合同能否转化的问题，人民法院法释[2003]7号第五条作了规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖同。”法院民一庭认为：该条将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已按约定收取购房款(既应包括全款，也应包括部分购房款)。认购书被认定为本约，除合同条款齐备外，还应具备合同实际履行条件。

笔者颜宇丹律师认为，如果认购书已明确商品房买卖的具体条件，而购房者拒绝按照认购书上的条件签订正式合同，则购房者承担违约责任，开发商可不退还定金；如果开发商在签订正式合同时提出了认购书上不同的条件，则开发商承担违约责任，按照定金罚则应双倍返还定金及返还首期款。

【作者简介】

颜宇丹律师  广东诚公律师事务所合伙人律师，丹柱法律团队负责人。中国政法大学在职法学博士、深圳市律师协会宣传委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、实习律师考官、深圳市总工会专家讲师团讲师、2017年深圳“七五”普法讲师团讲师、全经联深圳分盟首席法律顾问、深圳电视台常驻嘉宾律师、深圳广播电台特邀嘉宾、中国法制出版社特约作者、《深圳律师》杂志特邀撰稿人、观点地产新媒体专栏作者。著《婚房保卫战》等书。