3月房价同比大涨28% 广州楼市调控压力大增

  就在广州市地方版“国五条”实施细则即将出台之际，房价上涨的压力已经实实在在摆在了广州面前。

  3月份，在新政实施的阴霾之下，广州一二手市场成交量与成交价格双双上涨。统计数据显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%，同比涨幅远远高于之前的1月和2月。

  如果按照全年房价涨幅不超过同期GDP计算，3月份的一手房价格已经远远高于这一涨幅。这意味着，未来的时间内，广州控制房价的压力不轻。

    价量齐升考验调控红线

  按照规定，广州市地方版“国五条”实施细则将于本月底出台，这意味着，时间仅剩三天。

  虽然20%差额个税如何征收将是细则中关注的内容，但广州将如何确立今年的房价调控目标同样值得玩味。

  日前，广州市副市长陈如桂便直接透露了政府目前的难处。他在一次新闻发布会中指出，房价涨幅不该高于GDP涨幅(10%)，但是过去的1、2月份房价已经分别涨了10%和14%，因此，“广州的房价调控压力比哪个城市都大”。

  按此逻辑，如果考虑到3月份的房价涨势，广州未来的楼市调控更是“压力山大”。

  相关网站数据中心摘取房地产交易官方网站阳光家缘的统计显示，截至3月26日，当月广州一手住宅网签8629套，环比2月成交量大涨47.1%，同比去年涨31.2%，网签均价为14519元/平方米，环比涨5.5%，同比涨28.3%。

  对于3月一手房的大幅上涨，业内人士将原因归咎于市场将“国五条”征收“20%差额个税的政策”解读为把买家逼向一手市场，从而导致开发商奇货可居甚至调高售价。

  有的市场调研结果证实了一手房普遍涨价的事实。相关网站百盘调查显示，广州100个楼盘中成交均价较上一月有所上涨(涨幅超过1%)的项目猛增至61个，而成交均价持平(涨跌幅不超过1%)的项目有28个，成交均价下降(跌幅超过1%)的项目仅11个。

  绝大部分楼盘的涨价最终导致了3月房价的上涨，而买家出于对新政的担忧慌忙入市。一位购房者表示，既然大家都认为房价没有下跌空间，那么迟早买都一样，而且担忧首付比例上调以及贷款门槛再度提高，只好赶紧出手。

  一位房产销售人员则表示，其实很多买家对市场和政策并不十分清晰，但他们在这个月内做决定的时间明显缩短。

  相对于二手市场，一手房市场已经相对理性，但高达28%的涨幅依然暴露出其间的疯狂。只是，疯狂的后果便是未来房价的调控压力。

  去年，广州市全年一手房成交均价14044元/平方米，同比2011年上涨4.8%。如果今年房价限涨幅度为10%，即15448.4元/平方米，那么3月的14519元/平方米，离红线越来越近。

   地王豪宅频推倒逼房价

  在业内人士看来，地方政府平滑数据的方法很多。例如此前未经证实的消息显示，广州部分豪宅领取预售证和备案登记受到限制。

  事实上，有业内开发商透露，为了避免豪宅集中签约拉高全市均价，相关部门在很早之前就对豪宅的登记进行“管理”，拉长登记的时间周期，以此平滑整体均价。

  从某种程度上看，减少豪宅的成交比重，是调控房价最有效的方法之一。但是，广州今年的豪宅市场却格外热闹。

  不久前，位于广州白云区白云新城的两个豪宅相继开售。两个项目分别为当年保利和中海拍得的“地王”，楼面地价超过2万元/平方米。如今，名为保利云禧和中海云麓公馆的两个项目均以大约4万元/平方米的售价面市。

  鉴于广州市区土地资源稀缺以及土地成本逐年走高，豪宅化趋势已基本确立，整个广州中心六区基本呈现“豪宅围城”的现象。

  一位业内人士认为，近年在市区豪宅扎堆的现象，除了地价较高这个基本因素外，还与开发商的定位有关。目前在广州存活的开发商大部分为大型房地产集团，他们大多为了打造高品质的企业形象而提高产品规格，同时，高标准的精装修豪宅毛利率也较为可观。

  尽管在整个广州市场上，豪宅的比例依然有限，但越来越多豪宅入市且价格不断被刷新的事实，却成为广州房价调控难以逾越的“绊脚石”。

  数据显示，过去短短七天时间内，均价在40000元/平方米上下的保利天悦成交了约50套。而这，只是广州豪宅市场的一个缩影。

  可以预见，2013年的房价调控，将极大考验广州的智慧和拿捏能力。

 (财经日报3月29日讯 作者：林小昭 梁嘉雯)广州的新建商品房房价控制目标还未正式出台，部分区域的房价依然直线飞涨，去年9月获批的新区南沙新区房价半年来狂涨了五成以上。

  阳光家缘统计，尽管2月份是传统的春节淡季，但今年2月南沙月成交也有882套，单价则达到了12148元，相较于去年9月南沙新区一手房8043元的均价，半年内狂涨了51%。

  去年9月，广州南沙新区发展规划获得国家批复，南沙新区正式上升为第六个新区。继上海浦东新区、天津滨海新区之后，南沙新区成为代表大珠三角经济圈的一个重要新区。

  在规划获批的利好下，南沙区域房价迎来一波快速上涨。一手房均价从去年9月的8043元，攀升到10月份的8847元，并在去年11月份一举突破万元大关，达到10081元。

  在楼市节节攀升的同时，土地市场也随之上扬。去年10月27日，南沙新区出让三幅地块，其中的一幅居住用地，用地面积近10万平方米，引来了包括碧桂园、保利、万科、富力等9家房企争相报价，经过52轮的激烈角逐之后，富力地产以6.55亿元的总价拿下该地，折合楼面均价3286.8元/平方米，溢价高达85%，这也是富力首次在南沙拿地。

  广州市房协专家委员会委员彭澎长期关注南沙的发展，他告诉《财经日报》记者，目前南沙的房价已基本到达“临界点”，继续上涨的空间已十分有限。

  合富置业首席市场分析师龙斌说，南沙房价的攀升跟楼盘结构也有一定关系，但普遍涨了两三千是有的。他认为，这一轮上升确实是受新区利好驱动，“其本身也有很多优势，在这个突发的超级大利好之下爆发。”

  而接下来，龙斌预计，随着实质性的建设、一系列政策利好的兑现和落地，南沙的楼价将进入第二个阶段，即平稳上升期。“南沙的一些政策，比如免税区、游艇政策、出入境等，如果都不断落地，大家对其看法和预期就会上升。”

  彭澎则认为，南沙房市目前尚缺乏一个很好的二手市场和租赁市场，造成了当地很难有很好的持续发展力，所以南沙可能要用5五年左右的时间来消化目前上涨的压力。“当然前提是要看房价怎么走，如果房价能控制下来，那么南沙房市就会感觉有"泡沫感"，因为它跟市区毕竟有那么远的距离，其产业和居住人口是跟不上的。”

今日(3月28日)，广东省房地产行业协会举行2013年广东省房地产市场景气分析会，并发布《广东省房地产蓝皮书》。分析指出，粤版国五条已经明确了调控的决心，短期效果会显现，2013年住宅市场可能成交量要比2012年少，价格会平稳很多，但还是会小幅度上升。

    20%个税对使国五条效应更加复杂化

  对于此前国五条中普遍关注的20%个税的政策，在今日的分析会上，合富辉煌置业分析师龙斌认为，国五条发布后，价格会平稳很多，而且有希望小幅度上升。这其中是20%的二手房交易个人所得税的政策，在国五条里增加了一个反作用力，使政策效应更加复杂化。此外，对供求关系还有大家的预期都产生了一些负面的影响。

  龙斌举例说道，契税、营业税在2005年6月1号开始征，结果是先缩量，然后市场慢慢的接受价格。个人所得税是否也出现这样的情况？龙斌认为，“因为二手市场其实是一个非常重要的解决个人需求的市场，把它的功能削减，这个负面效应很大。这样一来，就会形成量调为主，价调有限”。

  而中山大学教授杨卫华认为，20%人所得税不是新政，并且是合理的，并且对抑制房价没有作用。“劳动工资的所得都要交税，劳务报酬都交20%的税，劳务报酬两万元以上还要加五成，而卖房子多少钱都是交20%，有什么不合理的？”

  杨卫华表示，之前有媒体报道说原来征1%，现在变成20%了，上升了19个百分点，所以税负大幅度加重。但其实1%跟20%理论上来讲应该是相等的。他举例说明，100万的房子当中卖了这100万的房子，大概有5万元的所得，5万元的所得它的税率是20%，5万乘以20%就是1万，所以为了简化，100万的房子只要卖出去就收1万元的税，就变成1%的征收率。

    二套房首付提高对购房者影响有限

  在国五条中，二套房首付比例及贷款利率会否提高也备受关注。龙斌分析认为，房价上涨过快的城市，银行根据地方政府的要求，控制目标，可能提高二套房贷。

  “北京它的征求意见稿只有二套房贷首付提高到七成，但是没有提到利率上浮，所以这一块应该也分开看比较合理一点，如果光首付提高到七成，这个影响会小很多。”龙斌表示。

  龙斌分析，去年广州住宅房贷大概是1100亿左右，银行贷出400亿左右，也就是说这里贷款的是绝大多数，都是次置业。因此从这个数据来看，如果大家对市场的判断没有更大的分歧，那么二套房贷首付再提高，影响都非常有限。

  此外，他表示，从目前的市场来看，像广州这样的一线城市，越是二次置业，或者是第三次置业，选择一次性支付的比例越高。

    新增供应超1亿㎡ 创历史新高

  国五条的发布使in段时间成交量大增，但在今日的分析会上，专家市场库存量依然持续增加。预计2013年广东省新增可预售面积超1亿平方米，且待售面积处于历史。

  一同发布的《广东省房地产蓝皮书》数据显示，2012年广东省实现商品房销售额6407.8亿，同比增9.5%，销售面积7898.99万平方米，商品住宅均价达7668元/平方米，上涨1.4%。

  2012年广东省商品房施工面积3.93亿平方米，同比增8.7%，增速为十年低位，但根据商品房建设周期来看，2013年广东省房地产市场将会是商品房供应高峰期，可预售的供应量超过1亿平方米。

  对此，龙斌建议开发商不要一味的提价。“确实库存也很重要，包括业绩、销售都会受影响，但如果一味提高价格，可能政策的效应就会直接的反映出来。因为提价大家就会观望。如果说一个合理的价格，配合政策，因为政策确实是有这个短期效应的。大家可能会变被动为主动。”龙斌表示。

路透中文网3月27日消息，投资银行摩根大通认为，从范围来看供求相对历史水平偏过剩，预计今年平均房价料温和上升，而地区分化将更为明显，其中北京、上海、深圳等一线城市房价涨幅甚至可能超过10%。

  摩根大通首席中国经济学家朱海斌指出，今年的房地产调控整体难度较大，政策调整更多涉及地方决策执行，非一刀切，但地方政府动机与中央有些差异，地方政府并不希望房地产业下滑。

  统计局公布的数据显示，70个大中城市中有66个2月房价环比上涨，其中北京、广州涨幅为，达3.1%。另上海上涨2.3%，深圳上涨2.2%紧随其后。

  朱海斌还表示，目前摩根大通维持对中国2013年国内生产总值(GDP)增长8.2%的预测，在货币政策方面，认为央行今年不会下调利率和存款准备金率，管理整个流动性将是今年央行的工作重点，可能年终会考虑重新开启央票发行。

  另外，朱海斌还认为，今年中国经济将延续温和复苏态势，预计今年全年经济增速将为8.2%，其中三季度将是增速最快的季度，预计将达8.4%，而四季度将回落至8.1%。但未来五到十年中国经济增长水平将逐步回落。