惊爆房地产建筑成本 看开发商暴利内幕

3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；­

4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­

5、抹灰工程：25~40元/平方米；­

6、外墙工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；

7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；­

8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­

9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；­

10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；

11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；­

12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；­

13、人工费：130~200元/平方米；­

14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；

15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；­

16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；­

17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；­

18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；­

19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；­

20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。­

以上没有算非毛坯，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。非毛坯造价一般为500~1500元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。­

21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米；­

22、监理费：3~30元/平方米；­

23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上；­

24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价； 三线城市、县城等土地单方造价较低，一般为100~500元/平方米，也有高达2000元/平方米以上的情况；­

25、土地税费与前期费，一般为土地费的15%左右，二线城市一般为100~500元/平方米，各地标准都不一样。­

结论：基本建设费是固定的，即使是不收土地款的动迁房，以国家标准承建，造价也难以少于1000元/平方米。

实际上，多层普通商品房，建安成本大约在1200元/平方 米左右，小高层与高层普通商品房，建安成本大约在1500~1800元/平方米左右，档次越高，造价越高。

能让利的主要是：小区的档次、向政府交纳的土地费及地方政府部分 的税费、广告策划销售环节的费用、装修费用等。另外，开发商的开发品质也有一定关系，如果一味压价，品质是要差一些；

民营开发商比国营/政府开发商的成本确实也低一些，这主要有两方面的原因，一是大多数民营企业主要以效益为主导，成本一般控制得好一些，二是民营企业腐败成本相对要低一些。

不论何种原因，同品质的小区成本上下也不会超过100~200元/平方米。­

房价仍存报复性上涨隐患

房地产业内人士日前接受采访时表示，福州、厦门等城市的房地产市场显现“销量大跌，房价滞涨”行情，但实质上对开发商影响不大，而被政策短期压制的需求可能在政策效力退去后集中喷发，恐将引发房价报复性上涨。记者发现，在部分调控政策效应“短期化”的同时，为规避政策影响，开发商违规行为大幅度上升。业内人士及专家建议，当前应加快房地产的长期制度建设，确保房地产行业健康发展。

“量跌价滞”将再度引发房价报复性上涨

近期，福州房地产市场出现“销量大跌，房价滞涨”的局面，眼前的这波“寒潮”对开发商来说没有产生实质性影响。占地200多亩的“融信·大卫城”是远离福州市中心的一个在建在售大盘，该楼盘虽地处偏远，却很“抢手”，均价现已达每平方米1.2万元，而在这一地段去年同期的商品房均价仅8000元左右。

“融信·大卫城”售楼部经理周文忠告诉记者，楼盘开始预售5个多月来，是推出一批，卖光一批，截至目前已累计销售近900套，占了整个楼盘房源总量的一半。除了少量尾房外，现已无房可售，购房者想买也要等新房源的推出。

融信(福建)投资集团有关负责人接受采访说，“9月份，融信集团销售新房191套，10月份估计不超过70套。”这位负责人告诉记者，今年资金回笼状况与2008年同期相似，实质却完全不一样。过去，开发商普遍缺钱，资金回笼慢等于击中开发商要害，降价促销在所难免。现在，开发商手头资金相对宽裕，没有降价的紧迫感。各楼盘维持现售价短期内不涨多半是应地方政府的要求。

受“限购令”等政策影响，厦门、福州等地不少购房者被迫推迟购房，这部分被政策短期压制的市场需求可能在政策到期后集中喷发。周文忠说：“受地方‘限购令’影响，占购房者数量20%的外地客户一下子消失了，等‘限购令’到期后，这部分外地客户肯定会再出现。”

福建朝阳房产副总经理魏祺认为，现行的一些调控政策都只能产生短期效果，随着政策效力退去，势必引发房价的报复性上涨。当前，推动地方房价上涨的因素较多。魏祺说“与前几年相比，今年福州楼市可售房数量不足1万套，而往年可售房量平均水平都在2万多套。供应紧张，房价持续上涨甚至大涨，将很难避免。”

融信(福建)投资集团有关负责人告诉记者：“地价猛涨也逼得开发商涨价。融信集团在今年2月拍得福州市台江区一块380多亩地块，楼面地价已经接近每平方米9000元，这一地块将于今年11月中旬动工开建，明年预售时均价不超过每平方米1.5万元肯定亏本。”

规避政策影响，开发商违规大幅度上升

记者日前从福州市台江区法院了解到，受调控政策影响，今年前三季度，该法院受理房地产纠纷案件剧增，达1153件，比去年同期增长44.30%。

福州市台江区法院介绍，这些纠纷案件中以商品房买卖纠纷占多数，截至9月，共受理该类型案件508件，其中因开发商交房引发纠纷203件，开发商办证引发纠纷215件。此外，受二套房贷政策影响，一些买房人因付不起首付或不愿承担1.1倍利率而大量毁约，引发合同纠纷。

记者日前在福州市仓山区建新中路上的一个在建在售楼盘“泰禾·红峪”采访时发现，该楼盘部分建筑面积110平方米至150平方米的商品房以“子母房”形式对外销售，也就是一套大户型商品房被认为分割成一大一小的两套房进行出售“泰禾·红峪”售楼部工作人员告诉记者，购房者如要购买“子母房”必须办理两本房产证，然后在两家银行分别贷款才可能享受到首套房的优惠贷款。

这位工作人员解释，开发商以“子母房”形式销售有“苦衷”。“泰禾·红峪”是福州泰禾房地产公司于2006年9月通过招拍挂方式竞得，占地面积320多亩，容积率不超过2.0，要求按照“新建住宅项目的户型比，套型建筑面积为90平方米以下户型必须占到整个项目70%以上”的政策建设。而开发商将大部分地用于建别墅，一套别墅的建筑面积都在200平方米以上，余下为数不多的地用于建高层商品楼。为了能达到“90/70政策”的要求，开发商只能将大户型的商品房“一拆为二”销售。

福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，“子母房”是开发商规避调控政策的产物，它使得国家旨在增加房地产市场供应而出台的“90/70政策”名存实亡。近年来，福州市开发商规避“90/70政策”的行为时有发生，在楼市调控趋紧时问题更凸显，这与相关部门监管不力有很大关系。

业内人士及专家建议，加快房地产长期制度建设

业内人士及专家认为，近年来，国家及地方的房地产调控政策效果通常是短期的，引起市场销售量的大起大落，而无法有效抑制房价快速上涨。建议当前应加快房地产的长期制度建设，完善调控手段，巩固调控成效，确保房地产行业健康发展。

福州大学房地产研究所所长王阿忠建议，首先，“90/70政策”应作为界定房地产项目属鼓励类还是限制类的长期政策，要求地方政府从严执行。其次，堵住区别化的房贷政策的诸多漏洞。

此外，从规范市场的长远考虑，建立成熟理性的房价定价机制势在必行。一方面，地方房地产行政管理部门必须要对房价成本进行科学合理的测算，作为市场定价的指导依据，加强房价定价监督和管理；另一方面，开发商在楼盘定价上必须要给后市留有余地，绝不能以追求暴利为目标。

业内人士还指出，近一段时期，开发商都在静待房产税的落地。在房地产市场投机现象难以消除的情况下，开征房产税是关乎房地产长期制度建设的重要内容之一。房产税开征不仅有利于理顺房地产领域各种税费，给地方政府建立稳定的财税来源渠道，改变地方政府短期行为，而且也将加大住房消费的持有成本，削弱房地产的投资品属性。

浙江大学经济学院副教授景乃权认为，除房地产市场传统的影响因素外，经济全球化、流动性过剩、通货预期以及人民币等外部因素对现在及未来的住宅需求影响越来越大。由于这些因素都不是房地产市场本身能够决定，如单纯依靠增加房地产市场供给将不能解决房价上涨的问题。他建议，对各级政府而言，调控房地产市场要取得长期实效，不能仅关注房地产市场局部的均衡，而应结合其他相关市场特别是资本市场的发展来进行。