开发商死扛等第二只靴子落地 成交直线下降

密集的政策调控已有10天，记者走访南京楼市并连线苏州、无锡业内人士发现，在“重拳”之下，楼市风向已开始出现变化。

4月15日-17日，短短3天时间，国务院连发三道政令降温楼市，堪称史上最严厉的房地产宏观调控。

昨天，继中行推出房贷细则并停办三套房贷后，记者从南京房地产中介公司了解到，另一家股份制商业银行也开始停止三套房贷发放；交通银行停止外地人购买二手房信贷业务，这比银监会有关限制外地人买房的规定更为严苛。

数据：

看多买少，成交直线下降

4月24日，南京江北威尼斯水城新推96套房源，尽管开发商给出了首次购房95折、一次性付款可便宜至93折的优惠，但截至当日下午5点，成交显示为“0”。

4月25日，南京城北玉桥国际公寓开盘，9点18分正式售房开始，现场人气依然不旺。该楼盘总共推出700多套公寓和商铺，精装修平层房源均价为1.9万元/平方米，挑高房源的毛坯价为2.3万元/平方米，开盘当天，大部分公寓都待字闺中。

南京网上房地产数据显示，高温的南京楼市的确在退热：4月24日，全市商品住宅认购量只有68套，到25日更是下降到46套，创下今年4个月以来的新低。

苏州空间房产营销整合机构昨天对苏州楼市代表性的工业园区的住宅成交情况作了统计，一周来园区住宅成交量从此前每天一两百套跌至五六十套，4月25日更是下跌至37套。

而来自易居中国无锡机构的统计也表明，4月19日至4月25日，无锡商品住宅成交量为12.86万平方米，环比此前的一周大跌49.27%。

二手房成交下降则更为明显。4月25日，星期天，南京华侨路房产交易中心门口，有房产中介经纪人忙着散发传单，试图拉拢更多客源。根据南京网上房地产的数据，新政出台一个星期以来，南京二手房市场成交量逐级递减，从日均成交500套跌入400套，随即在两天后锐减到200套，4月24日和25日，则仅有29套和34套的成交。

二手房网站“安居客”昨天显示信息：目前有32267套二手房正在出售。南京安居客城市经理吉晓春说，如果加上店铺的房源量，实际出售的房源在5-6万套左右，这样高的出货量鲜见。“南京二手房市场迅速从卖方市场回归买方市场，房主坐地起价的少了，价格谈判的空间大了，客户已拥有更多发言权。”

现象：

新政“逼”出投资客

“再卖三天！卖不掉的话，三天后用盐把房子腌起来！”这些天，南京一位卖房人的卖房帖赚足了眼球，从售房预告到撤消售房，前后共半个月时间，充满戏剧意味。记者昨日与发帖人冯先生取得了联系。

冯先生是南京一家大型商场的内部退休员工，2003年至今，一共投资购买了11套房。他一再申明自己买房只是为了保值增值。“已经卖了7套房子，获利在100万之上。”

“前段时间感觉房价涨速太快了，预感到会有调控，决定把凤凰西街一套房子卖掉。4月15日我公布了房子的价格和电话，当天正好撞上了政策发布。急着卖，报价比周边房价低出好多，才有不到5人看房。”

直至4月25日，冯先生这套房子还是没有找到买家，感觉市道已明显有变，当天他发出帖子，称暂时不卖了。“就做长期投资吧，这应该是国家鼓励的。”

南京我爱我家市场部经理舒莉莉分析，除了购买90平方米以下的首次置业者继续享有政策性优惠外，其他购房人几乎都不同程度地要提高购房成本了。因此，短期炒家和投资客会大量离场。昨日便有消息传来，南京江宁一家曾在4月10日被投资客疯狂追捧的大盘，现在已经涌现了40余套退房。

而在需求骤减的情况下，投资客转售为租的现象明显增多。据安居客统计，近一周来，个人出租房源量上升比例达到40%。吉晓春说，在高价卖房无望的情况下，投资人出租房源的意愿十分迫切。

疑问：

房价为何仍没被撼动

在南京，新政出台后，约10家开发商推出了不同程度的打折优惠活动。江北一家楼盘更是重操车的营销策略揽客，这家楼盘目前在售的房源主要以238平方米的大户型为主，均价在7500元/平方米左右，现在购买，会赠送价值9万元左右的别克车。久违的打折和车重现，不能不说开发商的心态已发生了一定变化。

不过，从楼市整体来看，当前的优惠幅度范围依然有限，而且主要限于江北等小范围楼盘，而由于前期房价涨势太猛，即便是优惠后，南京的房价还是高高在上，令人生畏。

在苏州和无锡，房价的变动更为微弱。

苏州空间房产营销整合机构的统计表明，4月15日二套房新政出台后，苏州工业园区住宅成交均价除21日为9585元/平方米之外，其余时间房价保持在1万至1.1万元左右，4月25日成交均价还涨至了13357元/平方米。

研究人士夏玮芬说，新政对低端和高端客户都不会有太大影响，而中间段受影响比较大，所以近期以120-180平方米左右户型为主的楼盘，对新政的关注度。“从我们接触的开发商看，这部分楼盘的开发商都在抓紧上市跑量，不过，给出的优惠和打折还不明显。可能因为新政实行的时间还比较短，目前只能从成交套数上看出影响，价格整体还得有一个反应的过程。”

易居中国无锡机构项目经理王新科介绍说，4月19日-25日，无锡商品住宅成交均价为8036元，环比前一周仅下跌了2.16%。他指出，这样的下跌并非项目降价，而是因为成交结构的不同。

无锡365房地产家居网负责人王丽雯还告诉记者，上周末当地楼盘开盘时，尽管价格已经达到了2万-2.5万，但还是有浙江人过来投资。“当前投资渠道仍然有限，而在投资人眼中，无锡房价相对来讲潜力较大，所以房价目前变化并不大。”

观察：

阻击高房价，有赖税收等政策

王新科分析说，到今年3、4季度，无锡会有一波“上市潮”。“届时随着供求关系的转变，无锡房价应会出现明显波动。”他表示，总体来看，这次楼市应该是“在劫难逃”，不管降幅多少，“要冷一冷了。”

南京广厦置业新联广市场总监唐登洋以调控政策“要让楼市见血了”来作比，他认为，房价会在3个月以后走“下坡路”。

南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华博士表示，此次中央调控点中了投机炒房族的“命门”。下一步，在信贷极度收缩后，将会是“发挥税收政策对住房消费和房地产的调节作用”。

仁恒投资有限公司副总经理沈玉恩也表示，给高烧楼市降温，目前出台的政策只是一系列动作的开端，下面应还会将按照一定套路继续出台调控政策，比如最近盛传的住房保有税等。“只有市场热度得到降温，彻底找出楼市高烧的病灶，才能根本解决高房价。”

有楼市“大炮”之称的华远集团总裁任志强上周发表“这只是个开始”的博文，他这样写道：真正的重拳也许还在后面，尚有许多未确定因素。市场一定会在一系列政策出台前采取观望的态度，等待第二只“靴子”落地。

“第二只靴子”是什么？在SOHO中国有限公司董事长潘石屹看来，就是税收政策和土地政策。他认为，推出物业税政策是缩小贫富两极分化的好办法。“货币政策对于目前市场的作用只是‘创可贴’，先不让血流下来，从根上治病还是要靠税收政策和土地政策”。

热点城市楼市

广州越秀区一家房地产中介的员工在等待顾客。根据广州市房管局统计，2010年3月，广州市一手住宅成交均价为10858元/平方米，环比下降9.2%。

上海：

二手房源一天激增6000套

受房贷收紧而带来的房价下跌预期影响，上海二手房挂牌量激增，成为市场的一个风向标。昨日，上海“网上房地产”数据显示，挂牌量当天激增6000余套。据有关媒体跟踪发现，上周二手房源增加近1万多套。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭介绍，4月初，全市挂牌面积950万平方米，目前突破1200万平方米，“短短半个月，挂牌面积增加30%。”

中原各门店抽样调查结果显示，80-90%的房东都表示房价可以让步。一些投资客比较集中的区域，已开始出现试探性的价格松动。据上海中原地产新天地门店反映，政策出台后几日内，不少投资客将手头的3至4套房源打包挂牌，并主动让出5%的议价空间。新政之前，一位房东以400万元挂牌出售一套约100平方米的二手房，在新政出台后已将价格下调至360万元，仍未售出。买房人暂停入市，持币观望，成交量持续低迷。

“某财团急抛一批古北二期房源，单价低于市场3000元到5000元，抢购中！”近日，上海不少购房者收到这样一条非常有诱惑力的短信。抛售的楼盘是“皇家花园”，这个于2008年售完的楼盘目前市场价是4.5万元/平方米左右，而业主现在抛售的价格只有3.8万元/平方米。“房源从6到10楼都有，基本都是三房和四房的房型，面积从150到180平方米都有。”“随着调控影响的逐渐显现，类似2008年金融危机影响下，部分豪宅降价出售的案例会越来越多。”上海中原研究咨询部高级经理马冀说。

北京：

新房销售率大幅下滑

最近一周门店成交的二手房八成以上都低于房主报价。单价降幅从2000元到5000元不等，原本捂盘惜售的房主开始抛售手中房产。房地产交易管理网数据显示，截止到4月24日，北京可售二手存量房达到了30811套，同比3月的24985套，暴增了5826套。不少房地产门户网站的二手房源前面已经被中介公司加上了“跳楼价”、“房主急售”、“抛、抛、抛”等字样，可见房主卖房心态相当急切。5月后，北京二手房价预计还有下跌空间，尤其是通州，大兴，房山等地，下跌空间预计在5%至10%左右。新政后一周多时间，北京市区内的二手房已经出现降价，而降价并没有换来交易量的上升，房贷交易整体下跌15%。

新房方面，项目开盘即“日光”的热闹景象不复存在。据统计，截至4月25日，北京在4月当月取得预售许可的项目为21个，当月销售率仅为12.1%。相比3月预售项目销售率的37.8%，降幅达到了68%。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。

北京中原地产市场部总监张大伟认为，销售率飞速下跌主要是受宏观调控政策影响，从4月1日开始的系列舆论影响，和14日以后的系列政策变化，使得市场大部分购房者开始观望；其次，3月以后的商品房开盘价跳涨，特别是4月以后部分通州项目价格上涨甚至超过城区，使得购房者无力问津，转移到二手房市场。张大伟指出，市场已经出现了明显的急转直下，住宅价格降幅将有30%左右的空间，价格将向2009年年中看齐。

广州：

一边排队买房 一边悄然打折

刚刚过去的这个周末，不少楼盘急电业主加快选房、签约，新政首周结束，成交环比不跌反升，涨幅达13.1%。数据显示，4月17日到4月23日，广州新房成交1254套。

后天河北板块相比于价格高企的天河北、珠江新城板块一直属于天河的价格洼地，加上该板块并没有太多楼盘选择，因此倍受青睐。4月25日，该板块某盘二期开卖，记者在楼盘现场看到，有接近两百人排队拿号等待中午的摇珠选房，而且房价由一期的8000-9000元/每平方米涨到现在的11900-14600/每平方米。

但大部分楼盘还是深受新政影响。天河新盘睿峰园原计划“五一”前推出市场，但据该盘负责人透露，开盘时间要往后挪，看市场情况而定。楼市新政如山前地震，对于新盘来说是个考验。白云区某全新楼盘原计划在本月底公开发售，昨天该公司声明项目产品发布会临时取消，开盘时间成了未知数。

除了延迟开盘，在售楼盘则打起折扣战。富力公园目前在推A1、A2栋及B1栋，在售户型有156-273平方米三房至五房，现购房一次性97折，公积金98折，折后均价25000元/平方米；颐和地产五一期间将有颐和雅轩、颐和上院、花都颐和山庄、颐和盛世、颐和高尔夫庄园等5大盘亮相市场，可达88折优惠；“半山中央楼王不分楼层朝向一口价13700元/平方米”、“二期原生态湖景别墅，本周享有95折+管理费双重优惠”、“超值，4850元/平方米起现楼发售”……新一轮打折已经悄然来临。