楼市已"分裂"多地房价下跌

“根据中央经济工作会议精神，在明年经济增速跌至目标区间前，以改革和创新为主。在经济增速跌至目标区间后，以稳增长为主。稳增长时，也必须追求‘质量和效益得到提高又不会带来后遗症的速度’，也就是在稳增长前提下将改革红利释放到。”

“QE退出依然是悬在新兴经济体乃至全世界头顶上的达摩克里斯之剑。地方政府债务及与之相关的影子银行问题可能会凸显。在房产税政策和流动性较紧的压力下，房地产业景气可能会有所下行。需警惕和防范这些因素共振带来经济硬着陆风险。”

接受记者采访的专家和券商分析师在展望明年经济时，观点不完全一致。有人认为，明年风险点可能集中在房地产市场变脸引发投资动力削弱，通胀上行超预期引发类滞胀风险，改革的短期阵痛与QE退出叠加可能加大经济增速下行压力。

乐观者则认为，新型城镇化建设大幕开启、粮食安全战略地位提升等有利于对冲投资减速、通胀上行风险，更重要的宏观经济政策会相机抉择。改革短期可能会带来阵痛，但风险暴露出来后，将会迎来更长远的可持续增长。

房地产投资失速VS新型城镇化崛起

近期，短期经济增速下行风险再次显现。近日公布的12月汇丰中国制造业采购经理人指数（PMI）初值为50.5，降至3个月新低；11月，我国全社会用电量4485亿千瓦时，同比增长8.5%，远低于8月的13.7%。

海通证券宏观分析师李宁说：“随着改革推进，经济长期增长潜力可能会得到释放。具体到明年，经济增速预计总体上会呈现逐季下行态势。”中银国际董事总经理程漫江认为，经济增速下行风险可能会持续至明年上半年。

从长期看，经济增速下行压力还可能进一步显现。根据中国社科院相关研究，2014年至2018年我国经济长期增速，将经历从工业化阶段结构性加速向城市化阶段结构性减速转型。人口结构转型、城市化、对福利重视等一系列供给侧变量主导未来潜在经济增长率。2013年至2018年，我国经济长期增速预测区间为6.4%至7.9%。消费表现预计仍比较稳定。随着世界经济复苏，出口势头向好是比较一致的预期，但风险因素依然存在。

国家信息中心经济蓝皮书显示，新兴经济体或成为2014年世界经济中的重要不稳定因素。新兴经济体经济结构存在突出矛盾，国内需求不足，经济增长动力趋弱。在增长放缓、资本外流和本币贬值三者叠加因素作用下，部分国家金融乃至实体经济可能出现危机，将影响所在区域经济稳定。这将给我国出口带来不利影响。

更为关键的风险是固定资产投资失速。专家认为，地方政府债务和影子银行问题等因素会掣肘固定资产投资。中国社科院专家预计，2014年全社会固定资产投资名义增长率为20.1%，实际增长率为18.5%，增速较今年有小幅回落。

中国社科院金融研究所副所长殷剑峰尤为担心房地产投资。他表示，在房地产市场已经出现结构性分化的情况下，不少地方的房价已在下跌。如房地产投资增速下滑超预期，可能会影响到明年GDP增速是否能达到7.5%。

中央城镇化工作会议已提出，我国已经形成京津冀、长三角、珠三角三大城市群，同时要在中西部和东北有条件的地区，依靠市场力量和国家规划引导，逐步发展形成若干城市群，成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极，推动国土空间均衡开发。专家认为，这将带动较为庞大的基建投资，替代可能出现的房地产投资增速下滑。“新型城镇化此前是‘只听楼梯响，不见人下来’。现在，中央城镇化工作会议已召开，新型城镇化建设将尽快启动。”

物价上行或超预期VS粮食安全地位上升

在经济增速预期下滑的同时，物价还存在超预期上涨的风险。部分专家认为，“类滞胀”出现将掣肘宏观调控政策发挥空间，防控通胀需紧缩性政策，但是在经济低迷情况下会进一步打压经济，因此尤其需要防范物价上行风险。

对物价走势，申银万国首席宏观分析师李慧勇说：“在产能过剩压力下，物价上涨压力是个案而不是总体。明年的物价上涨水平在2.8%至3%，不会出现滞胀。”

中国社科院数量经济与技术经济研究所副所长李雪松[微博]表示，预计2014年物价保持温和上涨态势，居民消费价格上涨2.8%，投资品价格上涨1.3%，涨幅都将略高于2013年的水平。

国家信息中心经济绿皮书显示，预计2014年物价涨幅比2013年有所扩大，对鲜菜、猪肉等农产品价格快速上涨和劳动力成本快速上升的风险应予以重点关注，预计2014年CPI上涨3.2%左右，PPI下降0.5%左右。

据绿皮书分析，物价先行合成指数在2012年6月达到谷底，其后一直上扬，至今未出现峰值，预示未来一段时期，我国物价水平仍将处于上升期。2014年，国内经济稳中略降、产能过剩、输入性通胀压力较轻和粮食丰收等将抑制物价涨幅，但通胀预期增强、蔬菜和猪肉价格回升、劳动力成本上升、货币环境稳中偏松和翘尾因素增加将推动物价上涨。

另有专家预测，明年CPI涨幅可能达3.5%，物价上行存在超预期可能。

专家表示，决策层已看到物价上行隐忧，今年的中央经济工作会议尤其强调粮食安全，一个重要原因就是要稳住物价。只要粮食产量有保障，居民消费价格走势就不会出现大的波动。猪周期的运行随着养殖模式变化同以往相比也有所不同，猪价表现或低于预期。

改革阵痛不可避免VS宏观调控相机抉择

展望明年，改革是最核心的关键词，然而改革有时也会与稳增长产生冲突。专家认为，改革阵痛不可避免，但短期经济如过快下滑，宏观调控肯定会相机抉择，以保障经济在合理区间运行。

中国银行国际金融研究所高级研究员周景彤说：“全面深化改革对于经济长期发展肯定是利好，但对短期增长而言，既有利好的方面也有利空的方面，最终影响的方向和大小取决于各种改革的节奏、力度及其配合的程度。比如房产税、环境税和资源税的推出，有助于稳定地方财源，但房产税同时可能影响房地产业和地方政府土地收入，从而对地方政府的财政状况产生较大影响。”

中国社科院金融重点实验室主任刘煜辉[微博]表示，减杠杆、去产能、加强对国企治理的管理、加强对地方财政和投资的管束、清理银行影子业务等举措无疑对经济短期增速产生影响。

李慧勇说：“最核心的是金融违约风险。利率市场化需和风险同样市场化，两者需匹配。高风险可获高，低风险只能获低。目前利率市场化的困局是，实现市场化，但风险并没有实现市场化，依然被政府和银行担保。这导致国债、金融债等比较低的债券投资配置越来越少和社会资金成本上升，反过来也导致金融风险集聚。”

对改革过程中可能出现的种种问题，专家表示，只要政策应对得当，就可一一化解。宏观调控基调和实际情况在多数时候有很大差别，可有效避免经济短期滑出合理区间。

专家表示，不能因改革带来影响就停止改革，而应进一步深化改革，关键是要落实好十八届三中全会定下来的改革基调，用改革的精神、思路、办法改善宏观调控，提升生产要素使用效率，切实提升经济增长质量和效益。

刘煜辉表示，改革的阵痛对长期是有大利的，它降低未来经济的“尾部风险”，增强宏观经济稳定性。不应过分担忧经济增速下滑后的就业问题。由于服务业增长很快，目前经济增长与就业的弹性可能正处于上升趋势。我国现代服务业成长空间巨大，这种增长会持续很长时间，这本身是经济向更均衡的成熟经济体转型的过程。“我国未来可能只要5%至6%的增速就可实现就业目标。”

专家一致看好未来改革推进和改革红利释放。中央经济工作会议提出，对方向明、见效快的改革，属于地方和部门可以授权操作的改革，明年和近期就可以加快推进；对涉及面广、需要中央决策的改革，要加快研究提出改革方案，制定具体改革策略，全面统筹和审定后，明年适时加以推进；对认识还不深入、但又必须推进的改革，要大胆探索、试点先行，找出规律，凝聚共识，为全面推开积累经验、创造条件。

华泰证券研究所策略首席研究员徐彪表示，虽然无法准确判断最核心的土地改革、财税改革、国企改革分别属于哪一个层级，但是可以大致猜测地方国企改革属于类，央企改革以及混合所有制整体方案属于第二类，土地改革和财税改革要么属于第二类、要么属于第三类。这意味着，明年两会前，资本市场的焦点很可能会聚集在省属以及市属国企改革上，试点地区的土地改革或许会有表现。

展望明年，改革是最核心的关键词，然而改革有时也会与稳增长产生冲突。 专家认为，改革阵痛不可避免，但短期经济如过快下滑，宏观调控肯定会相机抉择，以保障经济在合理区间运行。

12月15日，机构数据表明，2013年北京合计供应的住宅套数为50399套，供应量已跌至最近5年值；住宅类土地总成交额为1158亿，购地销售比首次突破5成；住宅类土地成交面积为1217万平方米，高于成交面积（962万平方米）约254万平方米；北京土地市场竞争已经趋于白热化。有业内观点表示，明年房价原则上仍有上涨的空间。

一家上市房企的相关负责人告诉记者，大房企在一、二线城市拿地，原因是在一、二线城市能实现高周转、高利润、高去化。分析人士严跃进表示，一线城市的土地将趋于稀缺化，充足的土地储备，将是长久发展的完全之策。

多因素催生供应低谷

中原地产研究部提供的数据显示，截至12月15日，2013年北京合计供应的住宅套数为50399套，该供应量是5年来点，比2012年同期的66750套减少了24.5%。数据也表明，商品住宅库存量也已经跌到59059套的低点。

中原地产市场研究部总监张大伟分析，出现2013年供应减少的主要原因是2011年～2012年的住宅类土地供应减少。此外，在2013年北京执行最严格的限价政策也是供应减少的重要原因。诸多观点认为，供应量降至近5年低点缘于2013年北京市场的快速去化效果。

上述机构统计数据显示，截至12月15日，2013年北京住宅类土地总成交额为1158亿，而销售额则为2260亿元。购地销售比高达51.2%，首次突破5成。张大伟告诉记者，高于35%比例基本就代表房企对土地有较大的渴求，超过50%则代表北京土地市场竞争已经趋于白热化。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受记者采访时表示，北京目前的楼市特征是供给不足。虽然今年供地量大增，但明年尚不能确定是否能达到销售状态，明年的供给和需求差距依然存在。

范小冲说，原则上明年北京房价仍有提升的机会，但还是要看公司的现金流、融资能力以及能否拿到销售许可证。开发商的主导思想是扩大生产规模再开发，以此来保证可持续性发展。但对于一些现金流紧张、在北京无拿地能力的房企，只能在一个项目上扩大战果，尽可能实现利润化。

一线城市抢地做储备

中原地产市场研究部统计数据显示，截至12月15日，2013年北京住宅类土地成交面积为1217万平方米，高于成交面积（962万平方米）约254万平方米。

张大伟分析，出现最近几年房价上涨的根源是土地供应缺口较大范围地存在。最近5年来，土地供应缺口达到了340万平方米。特别是2009年和2012年，这两年的住宅类土地供应缺口分别达到了600万平方米和465万平方米。恰是这两年，北京的房价涨幅最快。而在土地供应增加的2010年和2011年房价涨幅都比较缓慢或者房价处于下调状态。

分析表明，2013年的土地供应增加，这也是继2012年供应出现缺口后再次供大于求。从土地供应看，2013年，北京土地供应总量中，住宅类土地供应首次超过5成，今年的住宅类土地供应建筑面积也超过了1300万平方米，有望仅次于2010年的土地供应爆发期。

即便是一线城市在年底迎来了紧急调控，但房企仍视一线城市为“必抢之地”。一家上市房企的相关负责人告诉记者，大房企在一、二线城市拿地，原因在于：在一线城市中，有助于实现高周转、高利润和高去化。这样一来，房企对于政策的敏感度相对较低。同时，这可以为可持续发展做准备。因为一、二线城市的土地，不需要非常密集的开发节奏，多数房企拿地都是为了之后做优质土地的储备。