楼市调控政策更趋常态化 房价"坚冰"或将渐融
经济参考报2011/12/28 09:41
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
在调控政策持续发力态势下，房地产业正在步入全面调整期，不仅楼市成交量陷入低迷，房价下行趋势愈发明显，房地产投资、新开工增速等指标也出现明显放缓。
预计限购政策在明年不会放松，优化住宅市场供应结构、房产税试点改革等常态化调控手段可能落到了实处。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为，明年上半年，由于调控政策仍将较为严厉，需求仍被抑制，货币政策微调也难以很快缓解房地产业资金压力，而过去两年新开工项目将入市，推动库存量进一步上升与房价下行。
松动
房价“坚冰”渐融降价潮涌
在年初“国八条”、限购、限贷及限价等措施之下，“屡调屡涨”的楼市开始加速降温。尤其是进入下半年后，日趋低迷的市场使得开发商的销售速度大减，库存量逐月攀高。中原监测数据显示，截至11月份，十大标杆企业合计库存量较前6个月增加约六成。
持续低迷的成交量也令房价“坚冰”开始消融。10月被视为楼市分水岭，当月70个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。进入11月，房价下行速度加快，70个大中城市中有七成新建商品住宅价格环比下降。由于面临年末业绩大考，各房企近期的降价项目日渐增多，“降价潮”已经向二三线城市蔓延。
在杭州、深圳及上海等近来已经出现不少降价项目的城市，房价下行的“多米诺骨牌”效应已然显现。与此同时，在合肥、青岛及大连等前期尚未出现明显降价的城市，房价“坚冰”也开始消融。
中原集团研究中心认为，随着元旦及农历新年销售淡季的即将到来，在限购限贷政策短期内暂不可能放松的环境下，众房企的年关将会寒意萧瑟。
在开发商频频以较大幅度折扣让利冲量的同时，二手房价格也呈加速下行态势。据21世纪不动产对北京典型区域的房价监测显示：房价自9月起已连续3个月环比下行，且下降幅度呈逐渐加大之势，其中，11月房价平均环比下降3.9%。其次，降价的区域范围也再扩大，议价空间也再拉大。在监测的99个板块中，有81个板块约82%区域交易价格处于下行通道中，这些区域已由外围区域逐渐波及至中心城区。21世纪不动产北京区域副总经理寇海龙表示，随着对周边新房降幅的认同，预计更多业主会跟进加入主动让利的队列。
中原报价指数周报预计，临近年底，市场参与各方均在期待年后市场走势的明朗化，导致目前楼市陷于胶着。
链家地产首席分析师张月认为，临近年底，新入市项目的成交难度逐渐加大。一方面，10月份以来新房市场上降价潮不断涌现，使得部分购房需求已经被消化。另一方面，明年政策走向已明确，调控将继续执行，购房者降价预期加深。
回落
房地产业步入全面调整期
“量价齐跌”的同时，房地产业步入全面调整期。11月，房地产开发景气指数比10月份降低0.4个百分点，比去年同期回落3.33个百分点，创近27个月以来新低。
《中原地产研究年刊2011》数据显示，至2011年11月，房地产行业运行情况总体不如2010年同期，房地产投资、新开工增速等指标均出现明显放缓。2011年1至11月，商品住宅累计新开工面积为13.5亿平方米，同比增长17.6%，增幅较2010年同期大幅回落28.6个百分点。商品住宅开发投资完成额39856.64亿元，增长32.80%，增幅较2010年同期回落了1.4个百分点。
某业内专家接受《经济参考报》记者采访时说，前11月，房地产开发投资同比增长29 .9%，预计全年为29%左右，这一增幅自2010年2月触顶后，持续小幅回落。前11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长20.5%，全年预计为19%左右。这一增幅自2010年5月触顶后持续回落，今年3月趋稳，近期再度下滑。虽然开发投资和新开工量情况明显好于商品住宅市场成交，但是主要是受今年1000万套保障房建设因素的推动。
专家预计，明年国房景气指数仍将继续下行，二季度前后可能会探明底部，这轮下行周期的时间，将显著超过上一轮。预计明年年底之前，重新升至100以上的可能性较小。
中指研究院统计显示，1至11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期基本持平。
受市场大势影响，开发商的发展速度亦有所放缓。2011年前11个月，中原重点监测的十家标杆房企累计合约销售面积约4477万平方米，较去年同期增加16%。这一增长速度较2010年全年下降了3个百分点。
与此同时，各地土地市场成交陷入深度低迷，流拍不断，房企拿地策略也是较往年更趋谨慎。中原地产数据显示，截至11月份，35个城市流标地块合计达到117宗，环比10月份的22宗上涨了432%，流标面积达到了1580万平方米。
政策
常态化调控“路线图”渐明
中央经济工作会议明确指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进了房地产市场健康发展。
住房城乡建设部部长姜伟新在住房和城乡建设工作会上也明确表示，明年将继续坚持房地产调控不动摇，要着力加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。加快建设个人住房信息系统建设，注重房地产市场长效机制建设，促进房价合理回归。
姜伟新同时指出，明年将继续推进保障性安居工程建设，强化管理工作。采取了有效措施，确保资金和土地落实。严把规划设计、建材供应、施工和竣工验收关，确保工程质量。
目前，业内普遍预计房产税试点扩围渐行渐近 。中指研究院《2011年市场总结与2012年趋势展望》报告认为，房产税试点范围可能扩大，为建立中长期制度奠定了基础。
报告预计，在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，而从根本上有助于房地产业的长期健康发展。
另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能就成为政府的一个选择。
中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》记者采访时表示，限购、限价、限贷等政策延续到2012年的可能性很大，除了限购的手段将来可能面临调整之外，目前楼市调控所执行的手段在很大程度上都会成为常态化的调控手段。预计在税收、土地制度、房地产金融等方面会进一步优化既有政策以适应调控常态化需求。
接受记者采访的专家普遍表示，在坚持房地产调控的同时，必须加快研究制定符合国情的住房体制机制和政策体系，坚持住房资源市场化配置为基础，加强和改善房地产市场调控，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价和消费能力基本适应的住房供需格局。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，中国住宅市场结构不合理，中低价商品住宅供应短缺。依靠行政手段抑制市场需求不是长效机制，在很大程度上会为政策退出后市场的报复性反弹埋下隐患，所以，只有优化房地产市场的供应结构，调整供求比例，才能促进房地产市场的长期健康的发展。
2年调控将继续 专家激辩楼市向左还是向右 每日经济新闻
由《每日经济新闻》和《成都商报》共同主办打造的“2011年中国价值地产成都年会暨中国价值地产成都榜发布”12月23日在成都成功举行。致力于成都房产市场的20多家大型房地产负责人和代表，以及中国住建部政策研究所副所长王珏林，中国房地产学会副会长、北大房地产研究所所长陈国强、成都市房地产交易中心主任吴昌宁等诸多重量级嘉宾到会。
会上除了颁布“2011年度中国价值地产成都榜样企业”、“2011年度中国价值地产成都高端地产杰作”和“2011中国成都价值地产成都商业地产杰作”三个大奖外，王珏林和陈国强就当前房地产走势和2012年房地产形势作了演讲。专家表示，2012年房产调控政策和调控影响还是将持续，建议房地产企业转变观念，以应对市场变化。
房产调控继续价值地产受关注
过去一年，中国楼市经历了“限购”、“限贷”等调控政策，时至年底，房地产由以前的高速增长开始减缓，中国房地产如何重新定位？如何寻找稳健发展的道路？这已成为地产界和经济界的话题。
今年年初以来，《每日经济新闻》在上海、北京、深圳、广州等多个城市举办了20场房地产沙龙，并于6月在国内率先提出价值地产概念。多名专家也认为，“未来中国房地产的发展取决于房地产企业的转型和创新，而转型和创新在于做有价值的房地产。”
此次在成都发布“2011中国价值地产成都榜”是《每日经济新闻》“2011中国价值地产榜”的延续。今年7月，《每日经济新闻》推出了2011价值地产总评榜的活动，并举办了上海年会；今年8月在博鳌举行了论坛。据主办方介绍，“希望更多的房地产企业和项目关注和了解传统价值地产，通过中国价值地产成都年会的举办，搭建交流的平台，对价值地产和中国房地产界未来走势进行更深入的探讨和分析，能够为中国和成都的房地产做出贡献。”
此次在成都的活动颁发了“2011年度中国价值地产成都榜样企业”、“2011年度中国价值地产成都高端地产杰作”和“2011中国成都价值地产成都商业地产杰作”三个奖项，包括花样年集团成都有限公司、誉峰、明宇金融广场等19家企业和项目入选。
2012年调控将继续影响有多大存分歧
此次会议得到了中国社科院城市发展与环境研究所、中国房地产协会、工商联住宅产业部的支持，房产调控也成为备受关注的话题。
中国住建部政策研究所副主任王珏林表示，受房地产调控的影响，目前一线城市房价稳中有降，二、三线城市房价涨幅放缓。他认为，“对市场影响的几个政策，从影响力从小到大依次有四个。个是房地产税，但由于执行标准不太高，适合的消费者非常少，对市场的影响有限；第二为限购，但刚性需求现在足以支撑市场；第三是加息，影响非常大，包括开发企业和消费者；第四点是限贷，是影响最深远的，也是左右明年市场的关键因素。”
王珏林表示，“限价限购应该是长期的任务，停限需要外部的环境，”“限购什么时候取消，有两个条件，一个是市场低迷，也就是供大于求非常明显，第二个是有另外一种方式来代替这种方式。”
对于2012年房市的走势，他认为，“今年的政策明年会延续下去。”不过他表示，“消费者有刚性需求，所以对于明年的市场稳定问题，我满怀信心。”
不过，中国房地产学会副会长、北大房地产研究所所长陈国强对王珏林的说法不太认可，他认为，“2012年中国房地产‘去投资化’趋势将明显增强，”同时，“住宅行业，未来需求的动力呈现衰减”。
专家建议：企业理念需转变 价值地产
虽然对2012年房地产走势的看法不尽相同，但专家们都认为，房产调控及其影响将在明年持续。在这种背景下，参加“2011中国价值地产成都榜”的行业专家和业内人士认为，价值地产将在调控背景下愈发受到青睐。
王珏林表示，建议房地产“以缺取胜，以诚取胜”，即“消费者缺什么我做什么，以服务对待消费者，会赢得更多的市场和客户”。他同时表示，“中小企业可以选择旅游和养老地产，尤其是四川省这样的旅游大省，实际上这一块可能更有发展的空间，就是多点开花”。
中原地产华西区董事总经理庄泽宝认为，房产是一个贵重、稀缺和耗能的行业，对消费者影响重大，“地产商不能像以前一样凭借广告、炒作宣传其产品，应更多考量如何向消费者提供更具价值的产品。这种价值更多体现在安全性、功能性和性价比上。”
陈国强建议，“短期来看可能6个字对大家有一定的参考：‘调结构、转方式’。”“调结构涉及到很多方面，首先是区域的结构，再次是土地的结构，以及产品的结构、项目的结构等等，转方向首先是盈利模式和经营方式，还有增长方式的转变”，“由过去强调规模和速度，回归到更多地通过内涵式增长来提升自己”。
大房企“掘金”度假地产 调控下房企转型所需 新京报
随着楼市调控长期化的预期，不少房企开始拓展旅游度假地产业务，目前已有万达、龙湖、雅居乐、中化方兴、万科等多家房企在旅游城市跑马圈地，力图打造旅游度假地产。但是业界专家指出，目前旅游度假地产仍处于起步阶段，盈利模式尚不明朗。
大房企加速旅游圈地
近两年来，房企除了从一线城市开始转向二三线城市拿地外，也开始在海岸线和各大自然人文资源集中的地区跑马圈地。动作最为频繁的是商业地产大佬万达集团。
2008年-2010年，万达联手泛海集团、联想控股、辽宁一方集团等多个合作伙伴，在范围迅速跑马圈地，斥资近1700亿，拥有长白山国际旅游度假区、武汉东湖中央旅游文化区、福州琅岐岛国际旅游度假区项目、西双版纳国际旅游度假区项目等，堪称中国旅游地产“老大”。万达集团高层告诉记者，目前万达已不拘泥于地产行业，而是已形成了商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货、旅游度假五大产业板块。
龙湖地产也先后斥资拿下了山东烟台36宗地块和云南玉溪江川抚仙湖地块，开发集度假酒店、商业、休闲配套设施于一体的生态旅游度假项目。龙湖集团品牌经理邵玉群表示，旅游度假地产也是龙湖目前发展的主业之一，“旅游度假地产也不同于以往的观光旅游项目，龙湖更倾向于将其打造成为一个长期逗留的度假胜地”。
此外，今年以来，恒大地产、保利地产、碧桂园、万科、雅居乐也均在旅游度假地产上收获土地。今年2月，万科以底价1.39亿元在深圳龙岗区南澳拿下一旅游项目地块。同属该区域的万科双月湾项目1月5日正式奠基，一期总投资约15亿元，这是万科至今投资的旅游度假项目。
调控下房企转型所需
在楼市调控下，一大批品牌房企掘金度假地产并非偶然。
中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为，住宅市场的调控看上去明后年都不会松动，众多住宅型房企面临转型。前两年，不少房企加大商业地产的发展力度，但发展到现在，商业地产的竞争空前激烈，商业地产的经营也具有复杂性，于是有的公司会转型做旅游地产。目前这一领域的开发商还较少，竞争性还较弱。
另一方面，房企转型度假地产，也与目前消费方式有关。王永平表示，我国人均GDP超过4000美元后，消费也呈现出结构性变化，旅游消费也在朝着度假旅游的方向转变。旅游综合体的进驻，将会改善景区的配套不足的问题。
