房地产调控去留引热议 并非中国不能承受之重

对房价的讨论，已经成为寻常百姓茶余饭后聊以消遣的重要话题。时至年关，调控政策的去留与房价走势再次成为最热门的焦点。

国家统计局星期五公布的国房景气景气指数已经低于景气临界点，加之外部经济环境不容乐观，这一切，都给调控政策的存留延续或是到期终止带来不确定的因素，而这，也将是直接影响到2012年房价的走势。

已经持续了近两年的房地产调控，在“限购”加入之后，房价过快上涨的脚步逐渐放缓，而“拐点”也渐渐明朗。央行日前发布的报告也指出，房地产开发投资增速高位回落，土地交易市场量价齐跌，房地产贷款增速回落，房价拐点初现了端倪。

中国社科院9日发布的《住房绿皮书：中国住房发展报告(2011-2012)》预测，明年一季度，一线城市价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导，房价拐点很可能在季度显现。第二季度，整体性降价幅度则有限，预计开发企业会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，价格下降的范围呈现扩大趋势。在第三季度，如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，降价范围也会继续扩大，降价幅度会更深。

此前一直看好中国房地产市场的外资机构，进入下半年以来，也纷纷预测明年中国的房价将会下降。

11月中旬，摩根大通董事总经理兼中国区全球市场业务主席李晶在上海预计，明年的大城市房地产价格会下降10%-20%。12月6日，摩根大通发布的报告显示，中国明年经济增长的挑战来自房地产市场，认为中国房价有可能下跌30%。

9月末，标准普尔公布了一份针对中国地产开发商的压力测试报告，将绿城中国、合生创展、上海证大等6家房地产企业列入“扛不住”销售下降影响的名单，并预测房价在一年内将下调10%。

针对可能出现的房价下滑，住宅绿皮书建议，应建立房地产调控的应急机制，做好房价下降应对预案，避免房地产市场“硬着陆”。在房价出现较大程度的下滑时，结合“康居工程”的探索，恢复和增加普通商品房的金融和税收优惠政策；当出现更大速度的下滑时，采取放松首付、下调利率等手段的金融政策，减缓下跌改变预期；当出现很大速度的下滑时，允许在限购的具体条件上做谨慎放松，但要实行上级主管部门申报制度。

尽管房价在房地产调控之下，可能出现下滑，但社科院发布的绿皮书同时指出，正是由于房价的下滑是因为调控政策引起，所以，这种下滑的基础并不稳固，目前房地产的回稳和下调不是市场机制产生的，限贷和限购政策，限价和问责等行政高压手段一旦撤出，加上货币政策的逐渐放松，资产价格可能出现报复性反弹，引发不正常的热钱流出。

针对此问题，住宅绿皮书提出，2012年房地产市场调控应坚持“持续、稳定、差别、灵活”的原则，着眼于“回归理性，健康发展”的调控目标：在价格上，房价过高的城市价格下降，一般的城市平稳；在销售上，总体基本平稳，保障房和普通商品房销售比例上升；在投资上，总体适度减缓投资，保障房和普通商品房投资稳步增加。应继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施，防止报复性的反弹。

毕竟现在房地产市场所面临的情况，虽然内外环境比2008年要好得多，但是总体处境是极为相似的。

2008年下半年至2009年上半年，在房地产调控和横扫全球的金融危机作用下，国房景气指数徘徊在景气临界点之下，随后，多项举措放开，鼓励资金进入房地产市场，国房景气指数迅速回升的同时，房价也出现报复性上涨。而今，国房景气指数低于临界点，全球性的经济复苏疲软，欧洲多国纷纷下调2012年经济增长预期。房地产调控会否就此放开，是人们最为关心的问题，如2009年般的房价的报复性反弹，也是这轮调控最为担心的事情。

统计局刚刚公布的数字显示，11月份国房景气指数创下28个月新低——99.87，低于景气临界点，与2008年10月份99.68的数值极为接近，也是2001年以来，连续10年中，房地产景气指数出现的第10个月份低于100点。

从统计数据来看，大中城市房价趋于稳定，部分城市还出现了环比的连续回落，但是，从具体城市具体区域分析来看，则会发现，当前市场仍处于僵持阶段，普通商品住房价格与调控目标和群众期待相比仍有较大差距，特别是有的城市房价过高、上涨过快的局面并没有根本改变。在我国加快城市化进程中，各大城市都在积极扩建，郊区县新建的大量项目拉低了城市的住宅均价，而市中心原本已经开发的城区，住宅价格还在缓慢攀升，虽然，北京、上海、广州等一线城市的郊区出现了较大幅度的下滑，但二、三线城市不少仍在上涨，有的涨幅甚至超过了一倍。以此来看，2012年的房地产调控，也是不可放松。

住建部官员：楼市并非一片萧条 调控不能放松 上海证券报

2011年，随着房地产调控的持续推进，国内多个地区房价陷入调整。如何看待2011年房地产市场的表现？2012年，相关政策将保持怎样的基调？房地产市场调整势头会否进一步深化？要带着这些问题，本报记者采访了房地产界权威专家、住建部政策研究中心副主任王珏林。

楼市形势并非“一片萧条”

记者：怎么看今年房地产市场的形势？

王珏林：从前10个月的统计数据来看，楼市形势并非部分人所形容的“一片萧条”甚至“惨不忍睹”，相反却相当不错，必须正确看待这个形势。

前10个月商品房销售面积79653万平方米，增长10.0%。其中，住宅销售面积增长9.0%。商品房和住宅销售面积均超过2007年的全年水平（分别为7.6亿、6.9亿平方米）。如果按此推算，2011年全年商品房销售面积会超过2009年全年水平。而2009年则楼市的火热程度则仅次于2010年。另外，今年前三季度房地产投资同比增长32%，增速并不低。

从价格上来看，10月份70个大中城市住宅销售价格显示，房价平均环比下跌0.14个百分点。其中，高房价城市的“四大金刚”京沪穗深，新建商品房价格环比分别下跌0.1、0.3、0.2、0.1个百分点。但整体来看，房价目前仍属于“停止上涨”阶段。

简而言之，今年一线城市楼市相对低迷，成交量大幅下滑，但是二、三线城市楼市成交量还可以。这说明，房地产调控政策起了作用，有了效果。

调控政策不能放松

记者：如何评价今年房地产调控政策？

王珏林：盘点今年房地产调控政策，包括限贷、限购、房产税等，其中影响的首推限贷。限贷不仅使中小开发商资金紧张，也使一些大开发商资金受到影响。对于购房人来说，限贷政策下，贷款下放周期有所延长。由此，投入房地产市场的资金，有很大一部分被堵住了，这对房地产市场的影响是很大的。另外，今年上半年央行多次加息，进一步提高了开发商和购房者的资金压力，对楼市也产生了一定影响。

限购政策对楼市影响也很大，但受执行城市数量限制，其影响范围相对有限。目前看来，限购政策对一线城市和旅游城市、沿海地区影响更大一些，因为上述地区投资性购房所占比例较高；对二、三线城市影响较小，因二、三线城市投资性购房所占比例较小。总体来看，限购政策对各个区域的楼市刚需而言，不会造成过多打击因而政策影响实际上是相对温和的。

就房地产税来看，目前仍处于试点阶段，试点地区仅限于上海、重庆两个城市，范围有限，影响也有限。

综上所述，2011年楼市调控政策对市场产生了积极作用，目前楼市已经由过去的供求矛盾非常突出，转入供求矛盾有所缓解的阶段，但还没出现供大于求的局面。

记者：明年房地产市场调控政策会否会出现一些变化？

王珏林：2005年以来，政府曾陆续出台一些房地产调控的政策措施，但由于种种原因，前几年调控效果不够理想。可以说，调控真正取得效果是在2011年。调控成果可谓“来之不易”。

为了巩固来之不易的成果，就必须保持调控政策的连续性和稳定性，不能再折腾了。目前房地产市场的购买需求还很大，政策一旦放松，房价就会反弹，调控可能就将功亏一篑。即使是区域性的政策放松，也可能会影响调控的大局。所以，调控政策不会也不能放松。

从另一个层面来看，现有调控政策如果真要放开的话，也必须有新的调控手段来承接，即要实现“一进一退”，这还需要一定时间。税收应该是承接房地产市场调控的长期手段之一，未来房地税的实施范围肯定要扩大，这是大方向，但这需要具备一定条件，包括个人住户信息系统的建设等。

记者：如何看明年的房价走势？

王珏林：现在舆论倾向于房价下跌趋势已形成。对于明年房价，我最担心的却是出现反弹。目前市场观望情绪浓重，消费需求受到很大抑制。一旦购房需求集中释放，房价可能面临很大的反弹压力。另外，现在很多开发商也在观望，降价幅度仍较有限。