2013上半年苏州别墅成交803套 二季度成交激增黑马杀出

编者按：房天下 矩献《2013苏州年中楼市白皮书》，360度总结2013年上半年楼市政策、楼市成交、土地市场、房价曲线、房企销售排行榜等；展望2013下半年上市量、纯新盘以及购房者置业心态。

据苏州房天下数据监控 统计数据显示，苏州别墅市场（园区、吴中、姑苏、新区、相城5个大区）2013年1-6月在售的65个别墅项目共成交803套，同比下跌3.8%，环比下跌21.3%。

二季度成交 上半年同比回落

2011年底以来，苏州住宅市场由刚需占据主导。别墅由于面积大、总价高，一直"游离"于主力成交市场之外。2012年底以来，楼市回暖，豪宅市场也呈复苏趋势。2013年开年延续去年市场热度，以131套的成交总数呈现了一个良好的开篇；受到春节、元宵的影响，苏州别墅市场2月份成交滑落至78套，但仍然比去年同期高出27套。

2013年上半年苏州别墅市场各月成交套数（数据来源：房天下数据监控 ）

3月初，"新国五条"政策出台，犹如一根导火索，潜在的楼市需求猛然爆发， 别墅市场也春风得意，进入了成交的一个爆发期。3月成交回升至92套，4月、5月分别以161、169套的高成交套数收官，较2、3月成交套数翻番。上半年成交套数在6月达到顶峰，为190套。中海独墅岛在 后一周单周成交61套，刷新了苏州别墅市场成交纪录。

回顾上半年，开发商苦过、乐过。从2、3月份别墅艰难成交到二季度成交激增，并不仅仅是外部政策作用利好的影响。从上半年成交较好的项目来看，内练基本功抓品质，对外增加曝光度，以积极的姿态拓展营销渠道是普遍的做法；然而，相对于去年同期835套的成交量，2013年上半年的别墅市场并不能说 乐观，但二季度开始一直保持上涨的态势，也是开发商们探索新的销售模式并取得成果的一个证明。

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园区占半壁江山 别墅市场黑马杀出

从2013上半年苏州别墅市场成交分布情况来看，区域分化 明显。园区作为目前苏州 别墅 为活跃的区域，以355套完胜其他区域，几乎占据了苏州别墅成交的半壁江山；吴中区以219套紧随其后；相城89套居第三，新区79套居第四，姑苏区以61套在监控的五大区域中 后。

 2013年上半年苏州各区域别墅成交量比较（数据来源：房天下数据监控 ）

一直以来，别墅代表的都是更高的居住追求，凝聚了城市中高层人士的购买力。别墅不仅是高水准生活的关键字，更是身份与地位的标签，价格与姿态一样高高在上。一方面，苏州作为一个准一线城市，别墅购买力市场 巨大；另一方面，别墅市场竞争更加激烈，如何挖掘这潜在的巨大的市场购买力，成为开发商们共同关心的命题。

纵览65个在售的别墅项目，98%为老盘，甚至有很多已经经历多年销售的风雨洗礼。但是市场是残酷的，资历老并不代表买得好，只有抓准了 购房者的心理需求才可能顺利实现成交。2013年7月1日，2013年上半年别墅市场成交排行榜出炉，中海独墅岛在上半年 后一周（6.24-6.30）单周成交61套雄踞成交榜首，激起别墅市场千层浪。很多人问，真的假的？怎么做到的？

事实上，别墅市场今年以来正在进行三个方面的深耕：一个是对内将产品做到 ，满足享受型的生活需求，这一类楼盘以拙政别墅为代表；另一个做法以今年上半年别墅市场黑马——中海独墅岛"轻奢墅"为代表，在面积上做文章，压缩成本，控制总价，从而提升竞争力。这种做法的首创者花样年·太湖天城i墅以及后来的模仿者阿卡迪亚等也同样在成交榜单上占据领先地位。除此之外，线上增加曝光度，线下积极拓展营销渠道也是促成成交的有力保障。

下半年758套房源谨慎入市 5大纯新盘将迎市场检验

据苏州房天下数据监控 统计数据显示，2013年下半年，约有16盘计划推新，共计758套房源。16个推盘项目中，胥江一号别墅、金山别墅、远雄御湖园、未来、新创悦山墅5个项目为纯新盘，将等待市场检验。

2013年下半年苏州计划推新别墅一览（数据来源：房天下数据监控 ）

同时，在这16个别墅项目中，有超过半数产品类型已经公开，但推盘时间一直为待定，当问到价格时，更是9成以上的售楼处表示：待定！看来，尽管上半年以来苏州别墅市场一直保持升温态势，但是开发商的推盘计划依然 谨慎。

业内人士认为，虽然目前在限购令下，别墅市场相对冷清，但不可否认，占据着山水风光、一线湖景、人文核心区域等 资源的别墅产品，其保值性无庸置疑。但从近期的苏州别墅市场供求关系来看，成交量赶不上供应量，消化缓慢，暂时是供大于求的局面。