苏州3.8待拍地块解密 石湖两宗地起拍楼面价近万
房天下2013/03/06 09:45
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
本文导读
2月7日，苏州市土地储备中心官方网站发布了2013年1号公告，此次土地挂牌量16宗，总面积94.7万方，分别来自吴中区、高新区和相城区三块区域，其中城镇住宅用地（或涉及地块）达到9宗，占挂牌量的56%。此轮地块转让竞拍将在3月8日下午于苏州地产大厦四楼拍卖大厅举行。
在这16宗地中，位于友新路西、跃进河北的苏地2013-G-1号（石湖东部建设区4号南地块）、苏地2013-G-2号（石湖东部建设区4号北地块）格外引人注目。这两宗地块紧邻吴中石湖风景区，生态优势明显，另外据坊间小道消息盛传，拥有“别墅专家”美名的龙湖地产也将目光瞄准了石湖地块。据粗略计算，这两块地起报楼面价均接近万元。
| 序号 | 地块位置 | 编号 | 面积（㎡） | 用 途 | 出让年限 | 规划技术指标 | 起报单价 | 保证金 | 项目分割销售的比例约定 | ||
| 容积率 | 建筑 密度 | 绿地率 | 元/㎡ | 万元 | |||||||
| 1 | 友新路西、跃进河北（石湖东部建设区4号南地块） | 苏地2013-G-1号 | 174127.4 | 批发零售、商务金融和城镇住宅用地 | 40 70 | ≤0.9 | ≤30% | ≥37% | 8700 | 30300 | 可以分割销售 |
| 2 | 友新路西、跃进河北（石湖东部建设区4号北地块） | 苏地2013-G-2号 | 116824 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤1.1 | ≤30% | ≥37% | 9600 | 22440 | 可以分割销售 |
| 3 | 吴中区宝带路南侧、东苑路西侧 | 苏地2013-G-3号 | 43116.8 | 文体娱乐用地 | 40 | ≤2.0 | ≤45% | ≥10% | 3500 | 3020 | 不可分割销售 |
| 4 | 吴中区东吴北路东侧（原吴中区行政服务中心） | 苏地2013-G-4号 | 4847.7 | 批发零售和商务金融用地 | 40 | ≤5.0 | ≤50% | ≥10% | 11250 | 3280 | 不可分割销售 |
| 5 | 吴中区木渎镇宝带西路南、万绿山路东 | 苏地2013-G-5号 | 22848.6 | 批发零售用地 | 40 | ≤1.5 | ≤50% | ≥20% | 3000 | 1380 | 不可分割销售 |
| 6 | 吴中区胥口镇孙武路东、胥东路北侧 | 苏地2013-G-6号 | 11037.7 | 住宿餐饮用地 | 40 | ≤2.0 | ≤50% | ≥20% | 1350 | 1720 | 不可分割销售 |
| 21438.5 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0 ≤1.1 | ≤30% | ≥37% | 3300 | 可以分割销售 | ||||
| 7 | 吴中区胥口镇孙武路北、镇政府西侧 | 苏地2013-G-7号 | 14579.3 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0 ≤1.1 | ≤30% | ≥37% | 3300 | 1490 | 可以分割销售 |
| 8270.7 | 批发零售和住宿餐饮用地 | 40 | ≤2.4 | ≤40% | ≥25% | 3150 | 可以分割销售，若业态为酒店则不可分割销售 | ||||
| 8 | 吴中区胥口镇苏福路南侧、一箭河东侧 | 苏地2013-G-8号 | 66691.7 | 批发零售、住宿餐饮和文体娱乐用地 | 40 | ≤1.2 | ≤45% | ≥20% | 2250 | 3010 | 部分可以分割销售（具体详见特别说明） |
| 9 | 吴中区光福镇沿溪路西、东崦湖北侧 | 苏地2013-G-9号 | 72583.7 | 商服和城镇住宅用地 | 40 70 | ≤0.7 | ≤35% | ≥25% | 2550 | 3710 | 部分可以分割销售（具体详见特别说明） |
| 10 | 相城区元和街道采莲路西、富元路南 | 苏地2013-G-10号 | 10850.9 | 商服用地 | 40 | ≤2.5 | ≤45% | ≥20% | 7500 | 1630 | 可以分割销售，若业态为酒店则不可分割销售 |
| 11 | 相城区元和街道润元路南、润庆路东 | 苏地2013-G-11号 | 36946.4 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤2.5 | ≤25% | ≥37% | 8250 | 8280 | 可以分割销售 |
| 11169.3 | 批发零售和住宿餐饮用地 | 40 | ≤2.5 | ≤50% | ≥20% | 9750 | 可以分割销售，若业态为酒店则不可分割销售 | ||||
| 12 | 相城区元和街道润元路南、村巷港河东 | 苏地2013-G-12号 | 34240.4 | 商务金融用地 | 40 | 按批准方案 | 1112 | 770 | 部分可以分割销售（具体详见特别说明） | ||
| 13 | 高新区枫桥街道邓尉路北、塔园路西 | 苏地2013-G-13号 | 63743.9 | 批发零售和城镇住宅用地 | 40 70 | ＞1.0≤1.8 | ≤45% | ≥20% | 10200 | 13010 | 部分可以分割销售（具体详见特别说明） |
| 14 | 高新区枫桥街道马运河绿化地北、建林路绿化地东 | 苏地2013-G-14号 | 120552.1 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤2.0 | ≤30% | ≥30% | 5200 | 12540 | 可以分割销售 |
| 15 | 高新区浒墅关镇苏浒路西、文运路南 | 苏地2013-G-15号 | 94877.8 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤2.2 | ≤30% | ≥35% | 5200 | 9870 | 可以分割销售 |
| 16 | 高新区通安镇312国道绿化地东北、铁流一期南 | 苏地2013-G-16号 | 18195.6 | 批发零售和商务金融用地 | 40 | ≤1.5 | ≤40% | ≥20% | 3000 | 1100 | 部分可以分割销售（具体详见特别说明） |
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2013苏州首场土拍相城21宗地块12宗商业 活力岛火了还是活了？
探地报告一：新区两宗纯住宅地块出让 去年遭流拍今年如何?
此次挂牌出让的地块中，新区出让四宗地块，其中苏地2013-G-14号、苏地2013-G-15号为住宅用地，均在2012年12月26日的土拍中流拍。
| 地块位置 | 编号 | 面积（㎡） | 用 途 | 出让年限 | 规划技术指标 | 起报单价 | 保证金 | 项目分割销售的比例约定 | ||
| 容积率 | 建筑 密度 | 绿地率 | 元/㎡ | 万元 | 可以分割销售 | |||||
| 高新区枫桥街道马运河绿化地北、建林路绿化地东 | 苏地2013-G-14号 | 120552.1 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤2.0 | ≤30% | ≥30% | 5200 | 12540 | 可以分割销售 |
| 高新区浒墅关镇苏浒路西、文运路南 | 苏地2013-G-15号 | 94877.8 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0≤2.2 | ≤30% | ≥35% | 5200 | 9870 | 可以分割销售 |
地块拍卖详情
| 地块位置 | 编号 | 面积（㎡） | 用 途 | 出让年限 | 容积率 | 起报单价元/㎡ | 竞得单位 |
| 高新区枫桥街道马运河绿化地北、建林路绿化地东 | 苏地2012-G-119号 | 117986.7 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0 ≤1.8 | 5700 | 流拍 |
| 高新区浒墅关镇苏浒路西、文运路南 | 苏地2012-G-124号 | 94877.8 | 城镇住宅用地 | 70 | ＞1.0 ≤2.0 | 5300 | 流拍 |
2012年12月26日上述两宗地块流拍
苏地2013-G-14号地块：借力有轨电车交通便利
苏地2013-G-14号地块位于高新区枫桥街道马运河绿化地北、建林路绿化地东，总占地面积120552.1，出让年限为70年，属于纯城镇住宅用地。金科地产于2012年12月26日的土拍中拿下地块周边的苏地2012-G-120号地块，津西博远以20.93%的溢价率拿下苏地2012-G-121号地块。
苏地2013-G-14号地块为纯住宅地块，未来此宗地块或将开发成为高层、小高层、洋房混合型的中端住宅社区。据笔者现场查看地块，该地块南部以及西部设有高压线站。
高新区有轨电车工程施工中
从该地块周边可以看出，目前周边已有多个成熟小区，包括新鹿花苑(小区网 论坛)、白马涧花园(小区网 论坛)等大型小区，以及永新龙城山庄，因此幼儿园、小学等基础配套已趋于完善。另外值得一提的是，目前地块以西建林路正在进行新区有轨电车工程的修建。该路段进行建设的是苏州高新区有轨电车1号线，也是是苏州高新区有轨电车条线路，全线位于苏州高新区，起点站为苏州乐园站，沿着金山路，珠江路，何山路，建林路，太湖大道等行走，终点站位于东渚的龙安路站。预计2015年上半年建成投运。
地块周边配套
在2012年最后一场土拍会上，苏地2013-G-14号地块曾编号为苏地2012-G-119号。枫桥街道原本共推出苏地2012-G-119号、120号、121号三宗用地，其中苏地2012-G-119号地块流拍、120号地块由金科地产底价成交、121号地块则被津西博远以20.93%的溢价率获得。
苏地2012-G-119号因为是纯住宅用地，且体量较大（去年出让时为117986.7㎡，此次出让面积为120552.1㎡），周边有高压线等干扰因素，在去年的最后一场土拍会上，以流拍告终。进入2013年，高新区成交继续低迷，核心板块内房价偏高，房源不多的尴尬仍在继续，苏地2012-G-119号能否顺利出让，值得关注。
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2013苏州首场土拍相城21宗地块12宗商业 活力岛火了还是活了？
苏地2013-G-15号：背靠城际高铁站 潜力颇大
位于高新区浒墅关镇苏浒路西、文运路南的苏地2013-G-15号地块面积为94877.8㎡，用途为城镇住宅用地，容积率大于1.0 小于等于2.2，起报单价为5200元/㎡。该地块于2012年12月26日流拍，当时的起报单价为5300元/㎡。
苏地2013-G-15号地块地貌
据悉苏浒路即为原来的虎泉路，文运路为原来的玉桥路。该地块即位于高新区城际铁路站周边，与城际铁路线仅一路之隔，据笔者现场查看，每隔若干即能听见城铁行驶而过之声，在空荡荡的地块之间略显刺耳。另外从地图上获悉，规划中的轨交3号线也将从该地块之下贯穿而过。周边公交车85路、311路、306路、441路、529路均可乘至该地块。
苏地2013-G-15号
苏地2013-G-15号地块西北方向目前为安置房惠丰花园(小区网 论坛)，以及在建的新二区三期项目，并且该小区目前已有苏州高新区敬恩实验小学附属幼儿园等配套，另外旭辉上河郡位于该地块以西3公里距离之内，不远处周边还有鸿运家园、旭辉华庭、朗地蓝山郡等楼盘。据了解，周边在售楼盘均价相比目前的热点区域来说，价格维持在较低位，对于当地的居民具有较大的吸引力。
苏地2013-G-15号地块配套
地块周边最近距离有浒墅关镇社区服务中心，方圆5公里内卫生诊所、服务站不下10家，其中大部分医疗诊所都可以使用医疗卡。最近的大型医院有苏州大学附属第二医院高新区医院，又名苏州第七人民医院，属三级甲等综合性教学医院，驱车需10左右。
尽管目前该区域发展并未完全成形，但是目前浒墅关区域正通过不断的改造转型对自身配套正处于不断建设之中，同时由于其交通优势的存在性，该片区未来或将成为高新区的热点新版块。
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2013苏州首场土拍相城21宗地块12宗商业 活力岛火了还是活了？
探地报告二：龙湖地产有望进军苏州 石湖两宗地或成“开胃菜”
在这17宗地中，位于友新路西、跃进河北的苏地2013-G-1号（石湖东部建设区4号南地块）、苏地2013-G-2号（石湖东部建设区4号北地块）格外引人注目。这两宗地块紧邻吴中石湖风景区，生态优势明显，另外据坊间小道消息盛传，拥有“别墅专家”美名的龙湖地产也将目光瞄准了石湖地块。
本文笔者将代广大网友实探苏地2013-G-1号、苏地2013-G-2号两宗地块。
苏地2013-G-1号地块位于吴中区友新路西侧、跃进河北侧，出让面积为174127.4平方米。规划为批发零售、商务金融和城镇住宅用地，绿地率≥37%，容积率≤0.9.，地块起报单价为8700元/平米。苏地2013-G-2号地块位于吴中区友新路西侧、跃进河北侧，出让面积为116824平方米。规划为城镇住宅用地，绿地率≥37%，容积率>1.0≤1.1，地块起报单价为9600元/平米。从建造前景看，两幅地块均将建设为别墅或多层住宅。
这两块地南面紧邻石湖风景区，生态环境优美，北接1025公顷的上方山国家森林公园，距离东面的友新高架越溪路入口仅500米，交通出行非常方便，是不可多得的居住。从地块周边商业和教育配套来看，地块东南面的老小区属于成熟生活区，地块周边人口密集，居住氛围浓厚，菜场、小吃店、小卖部等比较齐全，基本能满足日常生活需求。距离苏州南生活广场、香雪海大型购物广场均在5。规划在建的范公堤高档商业街区、上方山国家森林公园、苏州国际教育园、国际教育园体育中心等星级配套，一应俱全，未来发展潜力还是足以期待的。
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真山真水打造城市新贵 石湖触动苏州地产兴奋点
随着苏州的地产新板块不断崛起，苏州楼盘板块已经从人们大致划分的古城区、园区、新区、吴中、相城五大板块，发展到目前的众多特色化新板块：园区有金鸡湖板块、独墅湖板块、青阳双湖板块、湖东板块；吴中区更是自然形成四大居住板块：城南板块、石湖—越溪板块、木渎古镇板块和太湖度假区板块。在这些不断崛起的城市新板块中，就包含着石湖等为数不多的在苏州市内有着真山真水的绝佳地区，有人说，这是生活、休闲双标准的“城市新贵”。
在苏州新崛起的几处近郊楼盘中，都无一例外与“山水”两字密切相连，不管是金鸡湖、独墅湖还是人们耳熟能详的木渎古镇。石湖作为新近崛起的生活、休闲双标准的城市板块，高品质楼盘云集，业内人士普遍认为，这个新板块后潜藏着苏州地产新的兴奋点。
“除了太湖周边，石湖比起现在大热的金鸡湖、阳澄湖更适宜人居，在购房者心中更有发展前景。”吴中区某品牌房企营销总监表示，因为石湖不仅拥有着真山真水、有着深厚的人文历史，而且还与市区直接相连。毕竟，房地产讲究的是“靠山吃山，靠水吃水”，而拥有真山真水，同时又有着深厚人文历史的石湖地区更有着无限的潜力。
对于苏地2013-G-1号和苏地2013-G-2号地块的未来发展前景，有业内专家表示，从生活性看起，地块距离苏州古城中心和东山西山风景区空间直线距离分别为11和20公里，周边交通条件较好，南有吴中大道、绕城高速路，东有苏震桃一级公路，即友新路。因此，来去古城中心，也不过十余；其次，从休闲性角度看，除了太湖地区拥有东、西山形成真山真水板块外，就只有石湖依畔着拥有吴越遗韵的上方山，形成了江南田园的清新风光，适宜人们居住。石湖因为真山真水的整体风貌和数百年来形成的风土人情、历史积蕴，在苏州人心中早已根深蒂固，其蕴涵的人居资源和生活潜力不可小视。
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龙湖地产有望进军苏州 石湖两宗或成“开胃菜”
此次出让的苏地2013-G-1号和苏地2013-G-2号的两幅地块由于区位优势优越，并且地块大小适中，将会是多家开发商争相竞争的焦点。其中，据业内人士透露，素以打造低密度住宅产品著称的龙湖地产青睐石湖地块，有望借此机会进驻苏州。另外，由于2块土地相互临近，出于方便开发的目的，届时很有可能被同时拿下。
在房地产深度调控的大环境下，在一线城市的生物链里强强相争，不如到二线城市的世界里弱肉强食的想法，让一些在一线城市扎根已久的地产巨鳄，开始把目光投向生存环境相对轻松的二三线城市。纵观每一个地产板块的发展，都会发现，一个新板块的崛起都不是偶然的，它是历史、规划、交通、区域发展、开发商等多方面因素综合作用的结果。先期的区域规划是一个新板块形成的基础，开发商的介入则直接推动新板块发展。大型品牌房企开发商的到来，让石湖不仅成为开发的热土，更成为投资的热点，苏州楼市也因此更精彩、更值得期待。坊间小道传闻是否会变为现实，我们就期待着3月8日的最后结果。
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