2013苏城房企营销新卖点 “大兴土木”助涨？
房天下2013/01/13 00:00
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
好房子并不等于好卖的房子，在如今这个拼产品的时代，房企对此有更深的体会，一些在业内口碑甚佳的产品，推向市场后却反响平平。在市场的主要参与者——开发商和购房者之间，对产品的评判标准，似乎还没有默契、统一的认知，也导致了开发商的发力点与购房者的需求点屡屡错位的怪现象。
随着城市的发展，新建楼盘越来越多，开发商之间的竞争也日渐激烈。为了能让自家的产品更好地被消费者接受，开发商在楼盘整体设计时，往往已规划好了产品的亮点和卖点，并藉此来吸引购房者。但对于如此亮点，久经“市场考验”的购房者通常表现“很淡定”。
也许每个楼盘都有自己独特之处，但开发商设计楼盘亮点时往往根据消费者的爱好和需求进行，问题在于这些设计的前提——消费群体的需求“被趋同”，这也导致了很多楼盘在宣传着力点上大多大同小异。在城市中心的楼盘大多以区位优势显著、交通便捷为宣传亮点；离市中心较远地区的楼盘宣传重点则往往侧重生活质量以及舒适度；而“”的卖点在名称上已经相当分明。
由于购房往往需要花费一大笔费用，这就使得购房者在购房时相当慎重。“我会更关注房屋的整体性价比，比如总价是否在自己的承受范围之内，附近的交通是否便利，是否有学校，以及小区的绿化和配套设施是否完善等。如果楼盘能符合这些条件，亮点是什么并不重要。”刘先生直言。而所谓的亮点，一些购房者也表示，走过几个售楼处就会发现，每个销售人员口中对楼盘优势的介绍其实相差无几。
进入2013年，苏州各区频频公示城建规划，一系列项目的开建引发各界讨论。
姑苏区31项目开竣工 火车站将有准五星商业配套
苏州市姑苏区、苏州国家历史文化名城保护区挂牌成立后，迎来了首批31个项目的集中开、竣工。项目涵盖城市基础设施建设类、科技文化建设类、商业商务建设类和民生工程建设类等众多方面。其中竣工项目10个、开工项目21个，其中竣工项目总投资31亿元，开工项目总投资162亿元。开工项目中，既包括了沧浪新城、平江新城、金阊新城三片区内基础设施建设，也涵盖了金阊新城定销房四期、三元社区服务中心等民生工程。作为市政府城市建设的重大民生工程的友新综合市场也较为引人关注。
另据了解，自平江、沧浪、金阊三区宣布合并，三区的教育资源也随之合三为一，苏州古城区教育迎来了一个全新的发展时期。2013年，姑苏区在教育方面将有5个“大手笔”。分别是：沧浪区实验小学改造、平江新城平河路小学及附属幼儿园建设、南门街道幼儿园建设、金塘幼儿园解危、友联幼儿园综合修缮项目。并力争今后5年内新增小学3~5所、幼儿园5~8所。南环实验小学计划今年9月1日就开学使用。
12月29日，作为苏州火车站的商业配套，也是苏州火车站中轴线上的重要地标性建筑的苏站路综合楼（苏州商务中心）开工奠基。毋庸置疑，项目建成后将为火车站地区周边居民以及往来苏州火车站的游客及商务人士提供一个购物、休闲、餐饮、娱乐及商务活动的重要场所，其地下400个车位的大停车场也将为火车站地区的泊车提供便利。
据了解，苏站路综合楼由苏州城投公司承建，位于苏站路北、和合街南、江坤路东锦芳街西，在苏州火车站北广场正北方，距离火车站出站口仅200米。综合楼规划建筑面积115544.54平方米，为双塔楼布局，地下二层。建筑高度85.6米。东塔楼为准五星级商务酒店，设318间（套）客房，有三个餐厅、二个酒吧，十个大小不等的会议厅，可满足不同会议要求。楼内还拥有可容纳1000人会议、600人用餐的多功能厅和独享的室内游泳池等服务设施。西楼为甲级办公写字楼，裙房为商业、餐饮及娱乐功能区。楼内设有400个机动车停车位，23部客货电梯以及3台自动扶梯。
作为苏州火车站地区的重要商业配套，苏站路综合楼地下与火车站站房地下通道。项目承建方苏州城投公司相关负责人告诉记者，该项目最快2年建成并投入使用。
点评：
自姑苏区政府落户平江新城的消息发布之后，许多购房者都把目光投向了姑苏区域内的楼盘，该区域内的楼盘也顺势上涨价格。其中涨幅的便是橘郡，从9月份以来，单价上涨1000元/平米。
相对平江新城，金阊和沧浪略显低调，虽不及平江新城受益程度大，但部分热盘也抓住良机上调价格，引起不小反响。针对姑苏区内中海御景湾、万科金色里程、南山金城1958等12家住宅项目不完全调查，对比2012年年初，房价上涨的有7家楼盘，房价持平的有2家，3家楼盘房价略有下调。价格上涨楼盘所占比例达58.33%。
地段是房地产中最重要的卖点，也是决定房子销售价格、潜力等的最重要的因素。随着一系列新的城建项目的开发建设，以及更多大牌房企的拿地，无论是沧浪新城、金阊新城还是平江新城的发展都被各界看好。
高新区新设20条公交线 上半年开建人民医院新院
“高新区公共交通发展规划”日前通过专家评审,按照“规划”，高新区未来3年将斥资3亿多元对辖区公共交通进行升级改造。其中将包括：新增一批公交枢纽站、新增一批公交首末站，新设近20条公交线路，新增210辆公交车等。
根据新的“高新区公共交通发展规划”，未来3年，该区将新增10个公交首末站。它们是：汽车城站、理想城站、文昌路站、华为路站、湿地公园东站、玉屏路站、湿地公园枢纽站、生态城站、大阳山枢纽站、石湖景区站，并改建兰凤寺公交首末站。
未来3年该区将新增苏州乐园至苏州北站、苏州生态城至东南环立交枢纽站的主干线； 新增串联起北部商贸点、南部商贸点的环线；新增苏州科技城至太湖湿地公园、兰凤寺至苏州乐园、理想城站至苏州乐园线路，以加强山河佳苑(小区网论坛)、理想城等区域的公交联系；新增金市站至玉屏路首末站线路，以加强苏州科技城南北联系； 新增中心城西部环线—新区公园站—何山路—长江路—马运路—珠江路、科技城环线、大阳山站至白马涧枢纽线路，以方便有轨电车换乘；新增东渚站至生态城站，以加强龙景花园(小区网论坛)公交覆盖；新增浒墅关工业园环线，以加强该工业园公交覆盖。此外，公交353路、333路与有轨电车重合的太湖大道段，将改线走马涧路西延伸段区还将新辟苏福路至科普路（经滨河路、马运路）、青花路至科普路（经浒杨路、兴贤路）、建林路至科普路（经通浒路、中唐路、松花江路、五台山路、金沙江路）公交线路。
此外，未来3年内将对长江路、何山路、苏福路等路段进行改造，至2020年，建林路、苏浒路、兴贤路等路段也将开辟公交“专属通道”。
除了购房者普遍关注的交通配套，高新区政府更着力于医疗配套的完善。据悉，高新区人民医院二期新院工程已获立项并将于2013年上半年开建。二期新院总投资达10亿元，预计2015年投入使用，建成之后，该医院总规模将达1000张床位，将立足城西中心区域，服务整个苏州西部并进一步辐射更大地区，成为一所高起点、高标准现代化医院。
据了解，高新区人民医院完成了从乡镇医院到区级医院的飞跃，为苏州城西居民、特别是大量动迁农民提供了良好的医疗服务。而该院的社区卫生服务中心也下设到了马涧、康佳、林枫苑(小区网论坛)、马浜等四个社区卫生服务站，并与东渚、镇湖等卫生院在医疗、管理、人才培养、教学等方面开展合作。
点评：
公共交通的加速建设无疑给偏远的科技城板块和浒墅关板块楼盘的住户提供了十分便捷的交通配套。小区周边配套对潜在购房者无疑有着极强的吸引力，楼盘所固有的生活服务设施。成熟的地段、丰富的周边配套都会是影响客户购买的重要卖点。高新区在交通、医疗配套等各项的完善也让对此区域抱犹豫态度的购房者有了购置的理由。
中环快速路、312国道加速建设
昆山开辟C1城际公交线 与轨道交通1号线
日前，昆山公交新辟城际公交C1线，这也是昆山市公共交通有限公司继公交109路延线至苏州吴中区甪直汽车站、公交126路延线至苏州唯亭便利中心首末站之后，昆山第三条苏州的公交线路。
据悉，公交C1线由“昆山体育中心首末站”至“苏州钟南街首末站”，沿途停靠前进路思常路、思常路马鞍山路、登云学院、黄渡江桥、湖滨花园北、晴碧园南门、唯亭国际蟹城、东沙湖公园、太阳星辰花园南等站点。随着公交 C1线与苏州轨道交通1号线的，昆山居民借助城际互通的公交线路，乘坐公交就能轻松换乘苏州轨道交通，抵达苏州市区仅需1。
点评：
随着苏州响大型城市发展，同城化效应越发显现，除了通过吴江区与上海接壤外，轨交直通昆山，更为苏州楼市注入了新的生机，沿线楼盘指日可待。
相城区120亿砸8大实事工程 高铁新城将打造商务枢纽和创新科研核心
新年伊始，相城区排定今年住房保障、社会保障、文化教育、医疗卫生、社会关爱、公共交通、环境提升和信息平台工程等8项实事工程，总投资近120亿元。相城区将增加公交线路，在主城区首批投放公共自行车800辆。此外，相城大道、采莲路将完善智能化交通诱导系统。
同时，新建朱巷、玉成、古巷三期，万泾二期、日益、后浜、绿色时光(小区网论坛)（扩建），盛北六期西区、古宫二期、荷馨苑(小区网论坛)、金澄三期等安置小区，开发区、渭塘保障房，望亭定销房、金澄一期廉租房，以及一批人才公寓。新建御窑金砖博物馆、黄埭、阳澄湖文体中心，望亭、元和、黄桥、太平、开发区图书分馆，改扩建黄埭中学、黄桥实小、太平实小（幼儿园）、区体艺馆。
除此之外，依托苏州北部建设起来的高铁新城，交通是显而易见的优势。根据规划，高铁新城范围涉及相城区元和街道、太平街道以及渭塘镇三部分，具体为东至聚金路、西至元和塘，北至渭泾塘，南至太阳路，总用地面积约28.9平方公里。到2030年，要形成约24万人的人口规模。
作为苏州“一核四城”的重要组成部分，位于苏州古城北部的高铁新城，片区定位将以高铁为引领，打造一个集商贸、科研、居住、办公、文化、旅游等功能于一体的国际化、信息化、现代化的国际商务中心。
从规划结构上看，高铁新城片区将形成双核井字组团式发展模式。双核为商务枢纽核心区和创新科研核心区，并依托主要河流以及高铁防护绿带构建井字型生态绿带，通过主要道路、河道将片区分为多个用地功能组团，包括区域服务总部基地、生态休闲区、多个生态社区等。
整个高铁新城内，居住用地面 积 将 占 规 划 建 设 用 地 的28.72%，公共管理与公共服务设施用地面积占10.16%，商业服务设施用地占7.97%，工业研发用地占8.38%，道路与交通设施用地占21.77%，公用设施用地占1.65%，绿地与广场用地占19.02%，弹性用地占2.28%。
当然，作为交通枢纽地区，高铁新城在规划和建设时充分体现交通功能。在对外交通方面，高铁新城有京沪高速铁路和通苏嘉城际线； 苏嘉杭高速公路、苏州绕城高速公路和沪宁高速公路等多条高速公路；以及太阳路、227省道分流线、苏虞张一级公路等快速路；还有渭泾塘为等外级航道，元和塘则规划为五级航道。在内部交通中，高铁新城内的道路将分为主干道、次干道、支路三级。主干道红线控制宽度35～60米；次干道红线控制宽度为36～44米；支路线控制宽度为18～24米。
在公共交通上，则有苏州轨道交通2号线、7号线和市域S2线，还有密集的常规公交。公交枢纽将紧邻高铁站位于北天成路与相融路交叉口西南角。片区内，还将设置1处公交保养场，7处公交首末站，1条有轨电车环线，串联核心区外围的居住组团。
另外，片区内规划设置1条短驳公交环线，串联商务枢纽和创新科研两大核心片区。整个片区的公交线网密度将达到3～4公里/平方公里。建成区内达到任意地点5可到达公交站点的目标。公交站点按500～800米距离设置，500米半径公交站点覆盖率达90%以上。
点评：
2013年相城区全面开展基础设施建设，在活力岛板块引多家品牌房企入驻，打造多个住宅大盘后；高铁新城随着鑫苑、圆融、合景等品牌房企的落户无疑将为板块带来极大的发展信心。
滨湖新城吴中片区 三大特色区块打造绿色新城
大面积的公共绿地以及众多街心花园、绿色建筑以及集中的能源布局以及智能化的社区生活服务和公共服务系统……日前，苏州滨湖新城吴中片区举行投资说明会，三大特色区块将打造一座低碳、生态、智能、宜居的现代化山水新城。
据介绍，苏州滨湖新城规划总面积约100平方公里，其中吴中片区规划用地面积30平方公里，北至南绕城高速公路，西至木东公路，东部与南部至东太湖。旺山路以东的10平方公里为吴中启动区，其中公共配套用地约6800亩（含公共绿地2300亩）、居住用地约2800亩、商业用地约1800亩、生活配套用地约830亩（包括医院、学校和邻里中心）、文化设施用地约270亩。吴中启动区控制性详规已于今年8月初通过审批，启动区外20平方公里控规正在编制中。
滨湖新城吴中片区共分为三大特色区块：苏震桃东侧永旺区块、中央商贸区块和天鹅湖公园及七子水街区块。苏震桃东侧永旺区块是滨湖新城吴中片区开发的区域，东部沿太湖岸线规划了大面积的生态景观绿地及慢行系统，是滨湖新城绿色低碳的先行区。滨湖景观绿地是公共的开放空间，设置各种休闲活动设施，打造兼具城市景观、滨水休闲为一体的生态活动带。目前，该区块北侧总占地11.4万平方米的大型生活配套设施永旺梦乐城项目即将交付，超过70万平方米的滨湖景观带绿化及区内6公里道路都已开工建设，2013年道路及景观将全部竣工。
中央商贸区块是滨湖新城最核心的部分，分为地上、核心地下两部分。地上部分主要由商务办公、商业、文化设施、酒店式公寓、品牌酒店五大类功能组成，绿化覆盖率达35%以上。核心地下空间结合轨交4号支线溪霞路站沿中轴大道南北向布置，地下共3层，1层为商业及公共配套设施，2~3层为地下停车库。另外，中央商贸区西南侧的滨湖岸线上，还规划有会展中心、演艺中心、博物馆集群及高端酒店，建成后这里将成为苏州又一文化艺术中心。
天鹅湖公园是滨湖新城的城市“绿肺”，程度地保留现有水体，为居民提供以软质、动态景观为主的森林氧吧。公园周边以低密度的住宅区为主，配有小学、幼儿园、医院以及社区服务中心等公共服务设施。七子水街共分为五个街区，亭台雕塑、景观花园、喷泉瀑布、自行车道等各类功能设施一应俱全，展现出丰富的湖滨水景和城市街景，成为一条亲水性极佳、既有特色又有品质的景观长廊。
据悉，苏州滨湖新城吴中片区吸引了来自海内外各行业的近百家客商参加。10个项目当场签约，计划总投资355亿元。
点评：
包括商业环境、文化环境、绿化环境、人居环境等影响到项目生活的环境，都可以作为卖点。近几年来，包括木渎板块、越溪板块、尹山湖板块在内各区域日益成为购房者安家置业的理想地带，而随着滨湖新城吴中片区全面投资建设，无疑将成为苏城置业的又一个不错的选择。
