16家房企预告年度业绩近7成同比增长 仅1家亏
中国经济网-证券日报2012/11/16 08:57
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5家业绩下滑房企中，仅一家出现亏损
2012年临近尾声，不少上市公司也相继公布了其年报预告。其中一季度深陷调控寒冬的房企，能否在年内扭转业绩，成为市场关注的焦点。
根据《证券日报》记者统计，截至11月15日晚，共有16家房地产开发企业披露了今年的业绩预告。包括高新发展、天伦置业、天业股份、银润投资、合肥城建等5家房企均预计2012年业绩较去年出现下滑，其中高新发展成为目前一家预告亏损的房企。而阳光股份、重庆实业、滨江集团、南国置业等11家房企预计其净利润将好于去年，占全部已披露年度业绩预告房企的近7成。
仅一家亏损
业绩下滑的高新发展表示，净利润下降的主要原因是营业利润受外部政策环境变化等因素影响而下滑。其在三季报中披露，公司今年很可能亏损750万元-250万元，较去年同期下滑141.48%-224.44 %。
而欲转型矿企的天伦置业，预计2012年实现盈利仅50万元–150万元，比上年同期下降91.95 % - 97.32 %。对此，公司表示，其全资子公司广州润龙房地产有限公司于2011年将所持河南新景致房地产有限公司70%股权全部转让，形成投资2218.71万元，导致公司2011年盈利额较大，预计2012年业绩同比下降。
同时，另外一家涉矿房企天业股份表示，报告期内国家继续采取一系列措施，加强房地产市场调控，促进房价合理回归，公司项目销售价格逐步回落，同时公司可结算的房产项目结构发生变化，今年公司营业收入中毛利率较高的商业地产所占比例减少，导致销售毛利率降低；加之公司财务费用、管理费用支出比上年增加。受以上因素影响，预计年初至下一报告期期末的累计净利润与上年同期相比下降70%左右。
此外，银润投资预计今年的净利润为200万元-300万元，同比去年下滑32.6%-55.07%。公司表示，较去年同期，公司减少了策划咨询服务业务、并且缩减了物业租赁的规模，预计全年净利润较去年同期会有较大幅度的下降。预计净利润下滑20%的合肥城建则表示，与上一年相比，预计本期竣工交付和结转收入的面积基本不变，但项目的毛利率会有一定幅度下降。
近7成同比增长
相比上述企业，16家房企中，阳光股份、重庆实业、滨江集团、南国置业等11家房企则成功在调控的情况下实现了业绩的增长。
其中业绩增幅的阳光股份表示，其2012年预计实现盈利25958万元–34610万元，比去年同期增加50％-100％。主要原因系公司转让控股子公司北京东光兴业科技发展有限公司100%股权实现投资。
而一家中小板上市房企滨江集团，2012年预计实现净利润11.76亿元-14.11亿元。公司表示，由于报告期内公司万家星城二、三期及绍兴、上虞、衢州等楼盘相继结转交付，收入上涨，导致公司2012年度业绩较上年同期大幅上涨，预计2012 年度归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比上涨幅度在50％-80%之间。
此外，重庆实业依靠4420万元的投资和增长的交房面积，预计实现净利润13024万元，较去年同期增长80%。而其余实现业绩增长的房企，主要也是依靠投资或出让股权获得的。
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房企业绩分化加剧 四季度降价跑量仍是主题 中国建设报
近日，上市房地产企业纷纷披露三季度报。以“招保万金”为代表的龙头上市房企，取得了不错的成绩。四大上市房企一改上半年净利润增减分化的局面，第三季度全部实现净利润正增长。
不过，部分房企高唱凯歌的销售业绩，却难掩“金九银十”一线楼市集体冰冻的成交格局。在三季度阳光过后，面对滞销的压力，房企是否依旧可以笑得更灿烂，还是未知数。
“四季度部分区域的房企会出现紧张的状况，受市场行情的影响会比较大。房企应该调整节奏，调整产品结构理性‘过冬’，把内功练好。”兰德咨询总经理宋延庆对《中国建设报•中国住房》记者如是说。
市场未回暖
近日，“招保万金”四家上市房企三季报均已出炉。数据显示，前三季度“招保万金”四家中，万科营业总收入排名达461.28亿元，同比增长57.39%，同时实现净利润50.8亿元，同比增长41.74%。金地集团则实现营业收入117.37亿元，同比增长80.67%，增长幅度，同时实现净利润9.21亿元，同比增长也达91.91%。而招商地产则提前完成了全年210亿元的销售目标，其在今年1～9月已实现签约销售面积172.94万平方米，签约销售金额247.08亿元。
不过，并非所有房企都交上了一份令人满意的答卷，特别是中小房企的业绩不容乐观，整体市场依然呈现两极分化态势。有数据显示，前三季度“招保万金”整体营业收入同增50%，其余开发类房企的营收增幅则不到10%。而“招保万金”四大房企前三季度整体净利润增加近30%，其余开发类房企的净利则下滑3%。
实际上，部分中小房企由于结算项目有限，前三季度业绩表现非常暗淡。以嘉凯城为例，其前三季度的净利润同比下降了235.34%，公司已经许久没有在土地市场上有收获；而中粮地产前三季度的净利润也下降了70.65%，第三季度更是亏损2447万元。
宋延庆告诉记者，规模在10亿元以下的企业占到了整个房地产开发企业的92.5%，这部分企业中，超过8成的企业其生存状态便是手中持有的项目在5个以下。“存活虽不是问题，但并不轻松。”
其实，不仅中小房企如此，部分知名房企的净利润也出现了下滑。例如，金融街前三季度共实现营业收入88.52亿元,同比增长21.21%；净利润13.79亿元,同比降23.9%,每股0.46元。其中7～9月营业收入37.13亿元,同比上升38.2%。净利润2.76亿元,同比下滑48.91%。
而就全行业来看，数据显示，上市房企今年前三季度的销售毛利率为38.03%，较今年中期下滑1.04个百分点。显然，虽然行业业绩总体转暖，但是利润率的下降却是行业不得不面对的现实。
实际上，金地集团总裁黄俊灿就曾对记者直言不讳：“不要认为中国经济下行，我们就得救了。”他认为，目前的市场应该说不叫回暖，而是恢复正常，或者是局部地方恢复得有点过头。
跑量过冬
对于房企业绩的分化，业内专家认为，这已成为大势所趋。
“这种分化体现了房地产市场开发的规律，即集中度越来越高。调控政策对开发商的影响冷暖不均。开发快销型产品是受益的，如针对自住型需求和改善型需求的产品。真正适合市场、符合国家政策、符合消费者购买需求的产品，其实是受益于市场调控的。大型房企顺势而为的做法造成了业绩分化。”中原地产华北区域董事总经理李文杰如是说。
在市场回暖的过程中，企业的受益程度并不一样。龙头房企更善于抓住机会，拥有更强的能力和更快的反应速度，能及时进行产品调整。事实上，龙头房企虽然业绩上阳光明媚，但也进入了收缩的时节。
万科第三季度的财报显示，筹资活动净现金额为负61.1795亿元，而其去年同期净额则为负13.4262亿元。保利亦是如此，其筹资活动现金净额由去年的29.4392亿元降低到10.9123亿元，而在2010年同期，保利地产还保持着20.8亿元的筹资现金净额。
筹资现金净额的下降，说明企业正在收缩。虽然龙头房企销售业绩不断创出历史新高，但明显放缓、存货压力也较二季度继续增长，这也是不争的事实。
在即将到来的第四季度，开发商将面临更严峻的挑战：年底需要归还的银行贷款、工程款、各类税费和土地出让金都将在第四季度结清。同时，欧债危机的破坏力也将进一步显现，为完成抑制通胀这个今年的经济调控目标，银根紧缩仍将是较长期的金融取向。房企的金融环境也许会进一步恶化。
“四季度部分区域的房企会出现紧张的状况，如长三角的部分省市，受影响可能较大。一些企业因为种种原因，可能会出现业绩下滑。因此，建议房企调整节奏，调整产品结构。房企要把产品结构调整到满足市场需求，比如要以自住型和自住改善型产品为主，减少豪宅、高端住宅的供应量。”宋延庆认为。
李文杰则表示，现阶段开发商对已经形成库存的项目，还是要继续降价跑量。“很多开发商并不着急，总是希望等到市场活跃期。但我认为，整个市场政策都是鼓励抓紧时机消费的。开发商应该看到大趋势，只有符合大趋势才能够抓住市场机会。”
实际上，形成了库存压力等问题的企业，还是要遵循降价跑量的方针，抓住市场的机会，实施调整产品结构，“缓建房、快卖房”仍是良方。
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