苏州楼市下半年五大预测
房天下2012/06/28 16:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：龙年开局，低迷的苏州楼市遭遇了一波意料之外的“小阳春”，在供求两旺的态势下，开发商抓节点、推优惠、急跑量。从谷时日均认购仅100余套，到3、4月份接连踏破三四百套大关，楼市成交量持续攀升。
进入5月后，在刚需购买力的强大支撑下，苏州楼市再奏凯歌，“红五月”一红到底，丝毫未现疲态，无论是房天下组织的看房团的参与人数，还是住宅商品房的日均去化量，都保持着良好积极的态势，最终住宅成交13666套完美收官。
如今，楼市半场已过，接下来的下半年楼市走向何处，成为广大购房者普遍关注的焦点。为此，房天下诚邀苏州房地产业内大腕，解读下半年的苏州楼市。
预测一：10万余套房源抢滩下半年楼市 降息效应或加速刚需入市
中指研究院发布的报告显示，40个城市中25个城市楼市成交量同比上升，10城市同比涨幅超过50%。同时，此份数据显示，苏州同比增幅都在100%以上，楼市回暖趋势日渐明显。下半年楼市究竟如何会走向何处？能否会持续保持此种良好态势？对此，苏州兆丰不动产董事长杨兆丰博士在接受房天下采访时预测道：“下半年楼市基本稳定，只有限购松动等一定的利好消息出现，楼市才能真正回暖。”
今年下半年苏州将有10万余套房源入市，其中刚需房源将是去化重点，供应量非常充足，不论是改善型需求、刚性需求以及商业投资需求都将得到满足。
而且随着刺激刚需购房者政策利好不断出台，购房者信心增长，尤其是央行3年半以来首次下调一年期存贷款基准利率0.25%，和部分银行实行首套房贷利率优惠，对楼市的刺激作用进一步放大，购房者积极性高。此外，近期各地房地产政策做出不同的微调，进一步促进刚需入市，有效的促进了置业者的购房行为，业界普遍预测楼市调控已经触底反弹。
“从供应上来说，苏州楼市供应相对充足，尤其是中小型房源居多，非常适合刚需出手。而且从购买心理上来说，身边的购房人群增加后，也会有不少人加入踊跃购买的行列。因此从成交量上说，应该会有个稳中有升的态势。”苏州房产协会副会长盛承懋教授如此看待下半年楼市的成交前景。
而苏州楼市下半年的成交形势能否量化呢？新鸿嘉执行董事袁继峰先生给出他心目中的量化指标：“苏州下半年预计能够去化50-60万平方米的库存，即相当于苏州10个月左右的库存量。”
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预测二：下半年房价以稳为主
5月以来，有关各地楼盘销售火爆的消息越来越多。国家统计局数据显示，5月商品住宅成交环比增长16.37%；成交额环比增长19.12%。“购房潮”重现楼市，在释放出明确的回暖信号的同时也引发了人们的担忧：随着销售量的走高，房价会否再次回到上升通道？楼市是否又要走回从“以价换量”转入“量价齐涨”的老路上？
对此苏州房产协会副会长盛承懋教授解释道：“由于苏州政府有限价的 策在，因此只要调控还会继续，那么房价应该会处于比较平稳的状态。”
名都机构副总史亮认为：“进入2012年下半年，整个房地产行业情况肯定会比上半年要好。6月份央行宣布降息，房贷利率、月供都有所下调，对于楼市尤其是刚需的释放作用非常大。目前苏州楼市出现了不少改善型产品，但受到"限购"、"限贷"政策还没完全放开的影响，成交并不能说太乐观。同时，随着政策利好，刚需购买力提升，房价将会上升，但不会出现大幅波动，以小幅平稳上升为主。”
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预测三：房贷利率优惠7折优惠难现 8.5折成为主流可能性比较大
近期，关于房贷利率7折优惠重出江湖的话题，成为坊间热点。
先是8折，然后又是7折，随着央行降息的消息传来，近期房地产市场上最热门的话题莫过于房贷放松的消息。这让很多购房者都绷紧了神经，房贷放松了是不是意味着房地产市场见底了？是持币等待更低折扣还是下手抄底？
央行重提首套房贷款利率0.7倍让市场颇为兴奋。不过商业银行人士对此却有些冷淡。“央行一直以来都没有取消首套房贷7折利率优惠，我们不认为这次重提有什么深层意味。”某大型国有银行上海分行房地产金融部负责人向记者表示。“我不知道其他银行会不会降到7折，至少我们银行不会。”
分析人士则指出，央行重提房贷利率7折优惠，并不意味着房贷将全面放松。央行放大个人房贷的打折尺度，反映出对于刚需的保护，而二套房贷仍得看中央“脸色”，现阶段只能将房贷政策定性为“有保有压”，更加注重差异化对待不同性质的购房需求。今年针对首套房，7折不可能成为普遍现象，8.5折成为主流可能性比较大。
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预测四：苏州楼市土地市场遇冷
目前，苏州房地产市场成交形势较好，同时近期首套房贷款政策、公积金政策、降息等利好楼市，刚性需求被大量释放，改善型需求也在积极跟进，致使开发商信心开始增强，拿地意愿应该有所上升；另一方面，政府面临较大的财政压力，促使其抓住当前有利时机，加大推地规模和力度。
对于2012年以来苏州出让土地数量的一次大型拍卖会，博思堂常务副总裁王九一在采访中表示，之所以在这样的背景下推出如此多的商业地块，主要基于：其一，当下，苏州住宅存量较大，而商业存量较小，因此推出商业地块有利于成交；其二，推出商业用地也是在响应国家号召，扩大内需的一个良好措施；其三，苏州发展商业地产的空间与前景宽阔。
对此，兆丰不动产董事长杨兆丰也表示认同，认为此次土拍将成为当下调控背景下的一块试金石。杨董事长在接受采访时说，“此次推出多宗商业地块的主要原因是为了配合苏州城市未来的发展。在调控不放松的前提下，此次土拍的热度将对后市起到一个分界点的作用。”杨博士表示，“对于苏州开发商而言，尤其是手中有资金的开发商来说此次土拍应该是次机会。”
对此新鸿嘉执行董事袁继峰对下半年苏州土地市场的前景表达了忧虑：“今年苏州土地市场成交冷清，7月4日的大型土拍，地块位置相对偏远，这对房地产企业的实力提出了考验。在楼市仍然以"量"来支撑的当下市场环境下，只有真正有实力的企业才会出手拿地。”
可见，在住宅市场仍以“量”支撑以及商业地产遇冷的情形下，7月4日的土拍能否打破土地冷清的壁垒，仍是一个大大的问号。
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预测五：限购政策依然收紧 下年年地方微调加剧？
调控至今，不知不觉间，上层口风已经从“毫不动摇”悄然转变为“稳增长”。那么“稳增长”的宏观政策取向将如何影响楼市调控？有政策部门人士表示，“稳”字当头的楼市调控，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。
而迄今为止地方政府房地产政策“微调”的33个案例，仅有5例涉及“限购令”被叫停，其余均获默许；这一态势，似乎印证了中央正在为调控寻找均衡的市场猜测。在稳增长的前提下，一些分析人士存在着“近期渐趋频繁的地方政策微调将会封堵房价下跌通道，甚至引发房价的实质性上涨”的担忧。
对此，苏州苏州房产协会副会长盛承懋教授解释道：“由于苏州政府有限价的 策在，因此只要调控还会继续，那么房价应该会处于比较平稳的状态。”
苏州房协秘书长倪峻则认为政策是否严苛对于下半年楼市影响颇深：“中国的房地产市场不是真正的市场经济，与政策相关性非常大。如果说下半年，中央与地方政策稳定，那么可以维持稳中有升的态势；如果下半年，放松了，那么成交量就会上去；如果进一步加强，成交量就会下降。”
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