国务院明确年内扩大房产税试点 或参考上海模式
中国证券网-上海证券报2012/05/10 07:58
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
□国务院已经明确今年要扩大房产税试点，具体城市名单、方案未定
□财政部将研究制定房产保有、交易环节税收改革方案
□相关部门正对沪渝试点展开评估，第二批试点城市或参考“上海模式”
今年年内，房产税扩大试点已是“板上钉钉”。
5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。
秦虹是在当日举行的国元(香港)2012年下半年香港证券市场投资策略报告会上透露以上信息的。
值得一提的是，财政部部长谢旭人日前在接受有关媒体采访时表示：要稳步推进房产税改革试点，研究制定房产保有、交易环节税收改革方案。
与此前关于房产税改革的介绍相比，上述表态出现了新变化，即明确未来房产税扩大试点将同时考虑对保有和交易环节征税。
据记者了解，财政部会同国税总局、住建部已经对重庆、上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估，相关工作仍在进行当中。分析人士预计，第二批试点城市在征收方案上参考“上海模式”的可能性较大。
自去年1月底开始，上海对部分个人住房征收房产税，征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。上海市居民家庭人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。
“第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求，即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护，只会对超出面积之外的部分进行征收。”有分析人士向记者表示。
对此，秦虹也表示：政府调控的目的，是想让市场持续、稳定、活跃，这就需要保护好刚性需求。
在鼓励市场活跃方面，“支持首次置业的需求是没有政策风险的。”秦虹说。
“国家对控制投资投机性需求的决心很大，”秦虹补充指出，虽然在短时间内有些地方出现需求增加的情况，但房价上涨在政策上是得不到允许的。
秦虹直言：控制投资投机、满足刚性需求的调控方向短期不会变，“限购”还会继续，“国八条”不会轻易改变。
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今年目标
2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
今年要继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。
同时要加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
去年成就
2011年城镇保障性住房基本建成432万套，新开工建设1043万套。中央财政在保障性住房方面安排资金1713亿元，是2010年的2.2倍。中央完善财政投入、土地供应、信贷支持、税费减免等政策。
我们坚定不移地加强房地产市场调控，投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。
——摘自《政府工作报告》
本报记者孙雪梅 张然 赵鹏 张艳
□报告解读
保障房是政府资产
报告中提到，今年要继续推进保障性安居工程建设，对此无党派人士、清华大学教授、央行货币政策委员会委员李稻葵表示，保障房是政府的资产而不是开支。要从过去认为建保障房政府要为这个花钱，转变为保障房是政府为未来的财政收入营造坚实基础的投资行为。
“就好像大家去买一个商铺，买一只股票一样，保障房应该成为政府的宝贵资产。”李稻葵说，如果这两件事认识提高了，那么保障房就会变成打开房地产死结的金钥匙。如此就可以逐步地断掉靠土地出让而获得收入的病根。从现在的卖一块地挣一块钱，到未来长期持有一些物业，“好处无穷”。
“十二五”期间预期开工3600万套，保障房占比将超过20%。北京中原地产市场研究总监张大伟称，2012年的保障房供应将分流商品房8%-10%的购买需求。
投机需求受到抑制
在“两会”之前的半年内，多地政府调控政策出现微调，针对释放刚需的政策至今仍延续，而其中几个城市放松调控“踩红线”的政策则被中央叫停。
据记者了解，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆等共18个城市出台了不同角度的楼市微调政策，央行也两次下调了存款准备金率。在政策微调的城市中，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助；常州、南京、吉林、合肥、沈阳等城市放宽公积金使用政策上调可贷款额度；重庆与杭州对购房者进行补贴；长春与从化对购房落户适当放宽条件；北京、上海、天津、重庆、武汉等城市放宽普通住宅标准；中山调高住房限价价格等。这些有释放投机投资性需求嫌疑的政策，则通通被叫停。
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，从中央的态度看，抑制投机投资性需求的态度很坚决，有上海、芜湖和佛山的教训在，半年内应该不会再有城市尝试放松调控。
房贷风险尚属可控
政协委员、银监会主席助理阎庆民表示，现在房贷问题不大，房地产爆发系统性的风险是可控的。阎庆民说，我国正大力调控房地产行业，房屋销售量和价格均不比往年，在此情形下，房地产商钱“紧”，全球评级机构标普已下调多个中国房企的评级。
阎庆民解释，一方面因为去年房贷增幅比正常贷款增幅低2.3个百分点，同时，房贷仅占整个贷款比例10%左右。房贷占比不大是否意味着风险不大呢？阎庆民解释，之所以说风险不大，还因为在房贷结构中，约60%是按揭贷款，开发商贷款只占30%左右。众所周知，按揭贷款多是老百姓房屋的贷款，有房屋作为抵押，风险不大。
□委员建议
限购政策可再细化
政协委员巩汉林向记者表示，他了解到在新西兰的城市，占地2英亩的精装房屋只要人民币400多万，而这样的资金只够在北京繁华地段买个三居室。同为发展中国家，显然，我国的房价还不够合理。
他认为，我国的房产调控政策还有改进空间。如限购政策主要针对消费者的资格。他建议今后政府限购应对价格也给出限制。如定出理性消费的价格区间、高房价的价格区间、暴利房价的价格区间。
限购政策应有所调整，对在理性消费价格区间购买首套房者，应给与税费减免、贷款利率下调、首付降低等优惠；购买高房价区间房屋者，可维持现有房贷等政策；而购买暴利房价区间房屋者，则应严禁给其贷款。
□专家预测
房产税试点或扩大
“十二五”规划已明确提出要扩大房产税试点，据此国务院参事、北京市政协委员、中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，今年我国房产税试点应该会有扩大试点城市名单的举措。今年增加的试点城市，很可能出现在沿海发达地区的一些城市。这些城市商品房投资价值高，房价涨幅依然较快，需要房产税配合限购政策同步施行。一旦房产税扩面征收的试点大范围推开，房产限购的政策又同步淡出，或者是将高、中档商品房购买放开，那么房产税扩面征收的成效将会迅速体现出来。而对于北京市，刘桓认为由于北京作为首都的特殊性，其政策的执行会牵一发而动，因此北京市推行房产税政策的速度，可能会稍慢。
开发商将展开促销
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，在“两会”上很多代表委员呼吁调控政策放松，很多开发商预期政策出现调整，“一直死扛不降价，这个情形将会改变”。胡景晖说，3月份很多开发商贷款到期，资金链面临断裂，而“两会”上调控的大方向并没有改变，预计开发商在“两会”后将进行新一轮的降价促销。
在政策从紧的背景下，北京房价会大降吗？胡景晖表示，“稳中有降”是一个趋势，但大跌不太可能，因为北京有需求支撑，满五年社保或纳税的刚需会逐步入市。此外，此前房价高也包含土地价格上升、物价上涨等因素，长远来看，住房仍属于稀缺资源。
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