把脉楼市新信号 2012迷雾中争流勇进
房天下2012/01/06 02:59
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编者按：
2011年，许多人将房地产走向的谜题，集体抛给2012年。仿佛到了2012，一切都会见分晓，新年伊始，已经感受到这一年的不同寻常。2012楼市走向或许可以这样形容，政策与房价迷雾层叠，房企之间百舸争流，竞争加剧。
关于2012前景，大多数购房者和业内人士均将目光投向两个焦点：“政策”与“房价”。政策方面，中央经济工作会议已经奠定了“坚持房地产调控不放松”的基调，然而近来出现的各种微调声音却显得“意味深长”；作为楼市的核心要素——“房价”，成为众人评说的焦点，可惜“涨”与“跌”并不由言论所控，制约房价的因素在2012持续发力，专家普遍预测“下跌成必然，暴跌不可能。”政策与房价的近况显得迷雾重重，层叠缭绕。
然而，前景的不明朗却并不能令各房企颓然厌战，逆市加速了房企的分化整合，与此同时，更加促进了项目与楼盘间的竞争。“2012的竞争已经不单单是财富和利益的竞争，已经关乎生死存亡。”苏州楼市2012即将入市的10万套住房如浩浩汤汤的大军奔赴战场，楼市似乎要迎来激流勇进的大戏！
政策迷雾：“鼓励居住 限制投资”市场是否局部回暖？
1月4日，人民日报撰文回应房价崩盘一说，其中明确提出了“.以‘鼓励消费、抑制投机’为目标，适度调整房地产调控方式”的论调。文章指出“根据中央经济工作会议确定的“稳中求进”方针，在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段。如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时增加投机的成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。通过政策调整，给市场发出明确的“鼓励居住、限制投资”的政策信号。”
与“鼓励居住 限制投资”相关联的几大新闻事件有：“住建部：应消除外地人购房制度障碍。”、“住建部：地方可购买商品房增加保障房供应”、“工行（杭州）对首套房贷执行基准利率”。这些政策层面的信号引发了众人猜想：“楼市是否会局部小幅回暖？”
2012或“取消非户籍人员购买商品房限制”？
住房和城乡建设部相关负责人2011年12月30日接受中国政府网在线访谈时表示，政府要消除非户籍的人员购买当地商品房制度性障碍，营造比较好的市场环境。
新华时评：消除购房户籍障碍的意义在于回归公平。客观来讲，以户籍为依据进行限购本身仍然值得商榷。因此，当楼市调控取得阶段性成果，楼市价格趋于合理的情况下，有必要兼顾和考量非户籍人口的购房需求。
据悉，现在江苏省有1700多万流动人口，其中苏州现有649多万外来人口，占全省1/3。“苏州外来人口众多，且不乏港澳台甚至外籍人士，其中许多在苏州长期工作的外地人在苏州有一定的住房需求，其中一部分人也有一定的经济实力，如果对他们取消购房限制，那么对楼市是一个利好消息。”苏州某房产从业人员认为。然而，也有业内人士持不同观点：“苏州对于外地人买房的限制相比于北京上海，政策已经较为宽松，即便放开限制，对当下楼市的影响力应该是比较有限的。”
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“地方可购买商品房增加保障房供应”是否救市行为？
近日，住建部在“住房和城乡建设系统工作会议”上明确，2012年保障性安居工程开工700万套以上，竣工500万套以上。会上提出，"政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应"。
业内评论：“地方政府购买商品房抵保障性住房，对于商品房市场肯定有积极的作用，对于商品房市场的成交量回暖有助推的作用。可以说，这个政策是政府为了完成保障性住房任务而变相救商品住宅市场的市。”人民日报撰文：“2008年金融危机期间，韩国就曾使用这个工具，很好地解决了房价下跌和保障房缺失的矛盾。为此，可适当降低2012年地方政府保障房建设目标，将重点放在保障房的制度和配套设施建设上。一旦出现市场超预期调整，即加大政府资金投入，既保证房地产市场调整过程的平稳进行，又可推动保障房体系建设。”
苏州大学沈健教授曾表示：“保障房将是未来拉低房价的根本原因。”由此可以推断，“地方可购买商品房增加保障房供应”这一行为主观上不存在“救市”意愿，但在客观上对楼市产生利好是有一定的可能性。
“工行（杭州）对首套房贷执行基准利率”2012房贷松动？
央行下调存款准备金率后，银根会不会放松成为市场关注的一个焦点。元旦前，有消息传出，四大国有银行和股份制银行将对首套房贷取消基准利率上浮。（浙江在线－钱江晚报 ）
关于房贷问题，2011年苏州开发商已经普遍感到压力。2012年执行新的利率。许多楼盘开发商表示最近销售困难的主要原因就是房贷问题，“银行利率上调”，“房贷额度紧缺”等问题成了购房者买房的大敌。甚至某开发商戏言：“银行才是调控的赢家，我们的降价部分全部进了银行口袋，降了购房者也不买账！”
然而开发商对于2012房贷问题较为乐观：“银行每年都会上演‘松紧’大戏，年末额度不够。但是2012年情况就不一定了，尤其是三四月份之后，银行金融环境相对宽松，房贷应该会好贷。”苏州某银行从业人员称：“银行贷款问题和额度密切相关，根据贷款人个人情况不同，以及所购楼盘和银行的合作方式等方面的差异，房贷还是有一定的弹性。”
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房价迷雾——下跌成共识 “稳中有降”不会“暴跌”
“房价”已经不再是一个敏感的话题，躲在开发商字里行间引人猜测，大部分业内人士对苏州2012年的房价直言不讳：“肯定会跌。”同时，也有专家和业内人士提醒：“不要希冀房价的暴跌！”2011年，苏州许多楼盘在下半年后开始踏上降价之旅，且通过降价换取一定销量，业内人士预测，2012年初，降价现象应该会有所持续。
2011年1-12月各月度涨跌情况一览（图片来源：房天下）
招商南山有限公司营销总监 程先生表示：“整个市场行情现在看淡，但不代表会一直平淡下去。为了博取刚需，2012开发商适当下降房价还是有可能的，但是幅度不会太大了。”
苏州大学沈教授认为此番政策调控下，房价会下降，但是会趋于稳定。所谓“稳中有降”，沈教授补充道：“许多人希望房价暴跌，这显然是不现实的。首先，房子的成本，土地、原材料、劳务等等都在上涨，成本上涨的背景下，房价不可能大幅下降。国家需要稳定，大起或大落都会造成一定问题。”
据房天下数据监控中心调查数据显示：2012年苏州将有近10万套房源上市，创历史新高。在高库存和推新量加大的情况下，开发商寻求以价换量仍是要务。在通货膨胀将得到进一步缓解，限购延期的市场背景下，调控政策的走向仍将控制“价格”作为主要方向。专家预测年底及2012年房价不会出现市场反弹，开发企业如何在成交量、成交金额上做出文章成为当前市场份额争夺的必然。
中国社会科学院《住房绿皮书》也认为，本季度房价下行通道刚刚打开，预测明年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。
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“百舸争流”——2012加速房企优化整合 实力制胜的一年
逆市房企压力剧增 大浪淘沙前赴后继
随着调控步伐的推进，房地产企业的状况也在发生着微妙的变化。从上市房企的季报、中报及其披露的各项数据来看。随着市场热度的不断降温，上市房企从年初明确表示“不差钱”，到年中纷纷表态要“布局二、三线城市”，再到9月、10月业绩纷纷出现下滑、库存创下天量新高……走出了一段明显的下行曲线。
房企面临的资金难题经历了销售回款滞缓、融资渠道收紧、年底还贷乏力的渐变，渐趋普遍化、深度化。2011年面临的巨额债务，极有可能在主观上抑制房企2012年的扩大融资的意愿，以避免高负债、高风险的资金危机重演。分析人士认为：“2012上半年这种状况还将持续。对于许多房企来说，这是一个难以逾越的坎道。”
面对如此严峻的市场形势，一些实力稍逊的开发商已经撑不住了。统计数据显示，2011年前三季度房地产企业并购案例同比增长120%。不少资金实力不济的中小开发商批倒下。
苏州房企2012各显神通 “降价”VS“性价比”
据房天下统计，2011苏州的新进房企主要包括：乾宁置业、万道置业、九龙仓集团、新鸿基地产、恒基地产、金梁置业、绿城地产、万业地产、绿地集团、金科地产、方圆集团等。
2012年新老房企一起抢占苏州、攻城略地。“2012年楼盘之间的竞争必定非常激烈，如果短时间整个情况未有好转，那么降价将是楼盘之间展开厮杀战的最有效武器！”业内人士分析。
与许多楼盘青睐低开降价有所不同的是，苏州皇冠置业有限公司总经理孙晓波认为他们在逆市中的生存之道是提升性价比，“举个例子，一个打1万的房源相对便宜，可是质量一般，打1万1的房子质量很好，购房者宁可选择便宜的呢，还是虽然相对价格高但是质量有保证的房源呢？相信每个买房的人心里也都会有所选择。”孙总表示，“性价比是的因素，盲目价格战是无法维持楼盘的长期发展的。”
逆市锻造实力 “百舸争流”购房者成赢家
苏州房产行业内部，某公司普通员工说到：“企业似乎并没有因为市场不好而坐以待毙，相反，我们的工作更加繁重，为了在逆市中博得销量，所有员工工作更加努力，我们知道，2012年的竞争不仅仅关乎财富利益，而是决定生死存亡！”
2012年将是房企加速分化的一年，市场环境的趋于严峻，会使房地产行业内部迎来大洗牌的一年，最后能够逆流而上获得生机的房企必定具有无可替代的优势。在苏州房地产行业内部，仍能看到活跃和奋进的力量，不管是低开降价，营销制胜还是追求品质，各楼盘、房企均使出各方神通，并没有向迷雾重重的楼市现状妥协，相反逆市客观提升了行业实力，“急湍之中 百舸争流”已成苏州楼市一胜景。
在中指研究院华中研究副总监李国政看来，无论是小企业的退市，还是大企业的破产。房企数量的减少和资源向优质企业的集中，都会促使楼市加速挤掉泡沫，促使房价回归到合理水平，最终得实惠的还是购房者。
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