搜房控股总裁代建功、上海社科院顾建发接受主流媒体采访
搜房网2011/12/13 21:09
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：
2011年12月13日，由中指研究院和苏州搜房网联合主办的“2011-2012中国（苏州）房地产形势报告会”，在独墅湖会议酒店沃森报告厅盛大启幕。此次报告会以“解读市场政策，洞悉发展趋势”为主题，搜房控股总裁、搜房网CEO代建功、搜房控股新房集团苏州公司总经理李海、上海社科院房地产研究中心研究员顾建发出席并做主题讲演。会前，搜房控股总裁、搜房网CEO代建功、上海社科院顾建发接受了苏州各大媒体的采访，就开发商、购房者所关注的几个问题做了相应回答。
明年楼市展望——不要过于悲观，也不要过于乐观
记者：代总你好，你觉得明年的市场怎么样？
搜房控股总裁、搜房网CEO代建功（图片来源：搜房网）
代总：明年的市场我觉得应该说好也不会好到哪去，说坏也不会坏到哪去。一个不好的因素也是有的，比如说国家坚持房地产调控政策的不动摇，促进房价回到福利水平的一个表态，我觉得中国房地产不出更严厉的政策，我觉得就已经很不错了，对我们这个行业就是利好了，但是这个表态就是让我们知道明年不会有什么利好的东西出来。这个就是刚才说的，你说好也不会好到哪去，国家有政策，有表态在那边，有这个定调已经定论了，所以从政策方面来说就没法让这个市场好到哪去。
从另一个角度来说，我们老百姓的购房需要还是很旺盛的，不管是城市化进程也好，还是居民改善生活的需求也好，我觉得都可以购买。我们城市化进程远远没有达到我们想要的水平，只有48%、49%。未来还有很长一段路要走，还有更多的人会进入城市。
另外，就是老百姓现在对住房的需求有了两房两厅以后，自己还想要一个书房。有了书房之后还想要一个视听室。老百姓对这方面需求还是越来越高。因为生产品质不断提高，大家居住的品质也会不断提高，这方面的需求存在，我觉得这也是一个好的因素。
再一个因素，我觉得国家不管怎么调，他还得有一个稳增长这么一个目标，2012年的一个大目标。增长作为房地产来说，不能说市场没有交易量，或者说交易量没有了，这个市场就是灾难性的。但是如果我们的房价回到合理的水平，按照国家的要求，我们回到合理的水平就应该有交易的。我觉得这是国家希望看到的，乐于见到的，他也得要交易量，如果说没有交易量的话就麻烦了。
况且，我们国家要房地产交易量起来的牌还是很多的，它的政策空间是很大的。比如说限购、限贷、限价。现在46个城市限购，像这些包括税收等等它的空间还是很大的，如果说一旦房价回到了政府要求的合理水平，但是我们的交易量没上来，我相信就会有好的牌相应拿出来，让市场交易回归活跃。
基于这方面的考虑，明年我觉得大家一个也不要把它看的太好，也没有那么悲观，但是也不要那么乐观。毕竟国家整个大方向已经有一个定论在那边，如果还要说回到2009年那个状态，我觉得不可能；房地产再来一轮暴涨，这个不可能；房价再来一轮跳空高开的这种情况也不可能，中央和老百姓都不会答应。所以这种情况我刚才说的，我的预期就是说市场回复没有想象的快，也没有想象的好，不要过于悲观，也不要过于乐观，中庸一点。
代总与顾老师探讨楼市现状（图片来源：搜房网）
顾教授：我非常同意代总的观点，我想明年的市场最主要还是看政策，既然我们政策没有什么太多的变化，我们整个市场也是不会出现很大的波动，其实我想房地产市场最坏的时期即将过去了，其实现在应该就是最坏的时期。因为现在正好是凝注年，开发商的资金怕出现跳水，明年这个开发商资金得到一定喘气而且市场有一定的回落，消费者也是积极相应。
明年的一个整体市场不会比现在还要悲观，政府尤为重视消费者，他会积极鼓励消费，这个对我们房地产市场是一个利好；另外一点就是说现在存款准备金率下调了0.5%，那么明年存款准备金率这个下跌空间还是比较大。
这个月CPI上涨4.2%，降的很厉害，预期下个月的可能是在4%以内，乐观一点可能是3.5%以下。如果要说我们CPI到达3.5%以下就会考虑利息可能会松动，这个都是有可能的事情，这样的话对我们整个经济来说，是非常灵敏的，我们经济一发展，我们房地产市场当然不会不发展，经济好我们房地产市场不好，没有这回事。很显然，我们房地产市场也会顺着整个经济发展而享受它的发展，我想应该是这样。
上海社科院房地产研究中心研究员顾建发（图片来源：搜房网）
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代建功接受苏州主流媒体采访
嘉宾致辞：
刚需购房的时机在哪里？
苏州日报记者（图片来源：搜房网）
记者：代总，你好。现在是比较低谷的时候，也有报告说现在房地产是冬天，也是寒冬刚刚来，有可能最困难的时候是要到明年3月份左右，像这样的情况，请代总给老百姓分析一下，什么样的情况下可以出手？
代总：从老百姓角度上来说，我觉得是这样，比如说在上海，上海老百姓心中形成了一种固定的定式说房价不降20%不下手，只要你降了20%，大家一拥而上抢购，没降了20%就觉得你还有空间。
周末一个朋友也问我什么时候买房子？他问我这个问题，就代表他想买房。我说如果这个房子降了20%左右就差不多了。早期拿的地，利润可能会高一些，但是最近几年高位拿的地，比如2009、2010年拿的地基本上他们现在开出来，如果降20%的话，那基本上它的利润就很有限了。如果在算上它的财务成本，万一财务成本如果控制不好的话，那开发商基本上这个楼盘开发下来就没什么利益可赚了，确实是这种情况。
所以我觉得在这种状况下，购房者，如果你希望开发商跳楼，就出这个跳楼价你再入市的话，就轮不到你了，早就有人抢完了。所以最近在上海只要有20%左右的降幅，这些房子基本上都是被抢购的。
在搜房合作的几个项目，中海、龙湖还有万科，降幅基本上都在20%左右，而且这些楼盘推出来基本上都是一抢而空。所以你不要预期降40%，那是等不到了，所以我觉得有个20%左右的降幅就差不多，该买的就该去买，你在等更低的这个价位我觉得挺难的。
在苏州或者其他城市，有可能每个城市的购房者都有自己的预期，比如说在深圳他们是百分之十几，那苏州我们的预期是10%左右，降了10%以后有可能入市的欲望就很强了，上海降20%的欲望也很强了。
顾教授：说明苏州的房地产泡沫比较低。
代总：所以说只要价格有适当的降价，我们的消费者一定要借这个机会，赶快买，就不要等了，等的话我觉得有可能这个机会正好是一个难得的机会。
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代建功接受苏州主流媒体采访
嘉宾致辞：
港资抄底楼市 看好内地房地产发展
各主流媒体齐聚一堂（来源：搜房网）
记者：今天从媒体上面看到，线上说是港资大规模进行一个炒资的一个状况。
顾教授：200个亿，我看到了。港资的确这样的。其实现在外资是唱衰中国。而且现在高盛他是最迷惑人的，他是唱高中国，做不动中国。在我看来，高盛等有名的外资金融大颚都是埋藏于很大的问题。其实他是做不动中国的，他希望我们中国经济崩溃，然后他来插一脚，他现在大幅度是撤退，一旦我们经济出现系统危机，他笑着过来捡皮夹子。这个是我们不允许的。
其他香港资金这一块非常清楚的看到了，我们的中国经济总体上是无忧的，现在房地产市场一些开发商实际上是缺资金，并不是整个市场是一个泡沫。只要是市场经济哪个行业没有泡沫？没有泡沫的这个市场就是死掉了，根本不可能发展起来的，从某种意义上来说，市场就是一个泡沫经济，泡沫可以适当活跃这个市场。
在这个背景下，港资是看到这个机会，正好现在中国房地产市场低迷，开发商拿不动地的时候港资进来了，那就是抄底。大家看看李嘉诚，李嘉诚为什么能够长盛不衰，他就是在别人恐慌时他贪婪，别人贪婪时他恐慌。就是这么说的，因为他是活的非常潇洒。
对于刚需何时出手我并不觉得有时间点，尽管今年年初我买房是高了一点，但是你为什么买房呢？你是为了结婚，你有爱的小巢。如果说不付出这个10%的代价，你的爱的小巢就建立不起来，要到明年去建立你的爱的小巢。同样我们改善性的需求，原来我只有2房，今年年初买了3房，多付了10、20万，我已经享受了整个一年的美好的生活时光，这个代价还是应该有的。但是对于还没有买房的人，那么现在你正好面临非常好的机会，我说天上掉馅饼给你了，正好这个机会你不捡，这是你的过错。
某某专家他说跌50%，所有媒体大家都转载，没有买房的高兴啊！某某人说了专家说了要等，50%我们还要等吗？但是最苦的还是我们老百姓。
再举一个简单的例子，就我亲身碰到的事情，2005年我带了3个学生，3个研究生，当时，2个学生一毕业就买房，而且还有一个是我比较得意的。因为他是新上海人，自己条件也不好，爱人是上海人，新上海人的女婿，他觉得不买房没面子，但是他经济能力有限，一直没有买。他一直问我，顾老师可以买这个？我说赶紧买，现在只有1万块，不贵啊！他一直就比较纠结纠结，一直纠结到了09年才刚刚买房。最后他给我一句话，4年当中他们夫妻两个人，他的太太是一个500强的财务总监，他后来现在也是一个民生银行的部门经理。他说4年当中他140万是白做了。因此，以后只要你不是去投资你是去住，我们建议大家你该出手就要出手。
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代建功接受苏州主流媒体采访
嘉宾致辞：
记者：谢谢代总和顾教授，而且顾教授说的案例就是发生在他的身边，我觉得非常有信服力。今天我们也是齐聚一堂来参加搜房的一个盛会，接下来我想问一些关于搜房的一些问题。我记得2008年楼市也是经历过一些政策的紧缩，也是面临寒冬，搜房是做了一个暖冬行动，当时也是非常有成效的，这对开发商还有我们的老百姓，非常有益。我想很多时候是我们的一个轮回，有这样的一个周期，又是到了这样一个时间点，我想问一下搜房近期有没有针对目的的楼市有一些特定的想法或者一些动作这些？
苏州广播电台记者（图片来源：搜房网）
代总：我们觉得现在这个条件下对于我们这个平台来说，现在的情况跟2008年有些不一样，2008年是因为金融危机的一个转折点，最后导致政府对房地产的调控，我们可以说是终止了，反而推出了一些能够推动房地产发展的一些举措。现在可以看到一些国家非常明确地就是要坚持房地产调控不动摇，这种定调从某个程度上来说就是让消费者还有开发商心里面就有树立，一个树在哪儿？
在这么一个背景下，我觉得卖房子是王道，是生存之道，是的过冬树，能够把房子卖掉，能够换回真金白银，这个是王道。你不要期望着，现在很多开发商失去这个机会就是因为他算帐，就是说我这个楼盘弄下来可以赚5个亿，现在一看这个房价一掉下来，只能赚一个亿了，心里不平衡，屡屡失去这个机会。我觉得对我们发展商来说，把房价回到合理的水平上，所以该降价的降价，最主要的是能够让大家把房子卖出去，卖出去之后你手上拿到钱以后才是生存之道。我相信房价的上涨也不会有很多意外发生，这是一个前提条件。我觉得对发展商来说要卖房子，对消费者来说，就像刚才顾老师说的该出手得就要出手。
如果说降到一定预期以后，如果说你自己觉得，差不多了，有这个经济条件，我觉得借这个机会一定要把房子买了。对搜房这个平台来说这个时候该怎么帮发展商卖房子，真正找到想买房的人或者有条件买房的人，这个是搜房要做的事情。
搜房怎么服务好消费者，帮助消费者找到符合他们价格预期的房子。所以说对于我们来说现在我们在做的事情就是帮发展商尽量拓展更多的卖房子的渠道。比如说我们的新房，我们要有一个大搜房战略，就是新房二手房联动。因为搜房有100多万的经纪人，我们也希望调动这100多万的经纪人，来帮助我们一些房价已经降到合理水平的房子，来帮他们促销拓展新的渠道。另外一方面，我们也会动员搜房网那么多年积累起的购房者的数据库，向我们一些特定的一些精准的消费者，推进这些房价已经回归到合理水平的房子，推广给我们的消费者，来帮助他们买到实惠的房子。
所以我觉得只要能帮发展商卖房子，搜房网这个品牌就有它的意义，特别是在这个时刻，就能显现出他更大的意义，因为对发展商来说就是想卖房子。但是从另一个角度从消费者来说，我们就是希望能够积极地促成，这些降价的房子能够传播到他那儿去。比如说在上海我们最近跟龙湖跟中海他们这些团购，这些团购都是因为龙湖房价降到合理水平，我们中海也把房价回归到了相对合理的水平。
他们基本上就是把我们搜房网的购房者团结起来，一次性就把他们房子全部买完了。所以说我们能够服务好这几百户人家，也觉得挺欣慰的。我们这个平台就起到了该起到了作用，我们帮助一些消费者买到了他们中意的房子，符合他们心理价位的房子，我们也帮了发展商在短时间内也卖掉了房子，回笼了资金。我觉得这是搜房网在这么一个时期最应该做的事情，就是帮助发展商卖房子，帮助我们的消费者买到符合他们心理价位的房子。
记者：起到一个更好媒介的作用。
顾教授：可以说线上线下全面地服务我们的开发商，服务我们的消费者。
苏州房产报道记者（图片来源：搜房网）
记者：我们有一个问题，就是今天的房地产形势，这一周有一个大搜房开放平台的启动仪式，你觉得这个大搜房开放平台将对楼市有甚么积极意义呢？
代总：大搜房这个开发平台战略就是刚刚说的新房二手房联动，因为现在说实话我们的经纪行业压力也是挺大的，好多经纪门店都关了，特别是有些区域这种新房二手房价格倒挂的区域，只要一倒挂，这个区域的经纪门店全部要关门；因为消费者，特别是委托房源的这些二手房的持有者，业主不会马上把房价降下来，但是老百姓因为新房，有更便宜的新房，他不会去买二手房。
从这个角度讲，很多经纪门店是面临很大的生存压力。搜房网在过去的很多年里面，因为我们作为一个的二手房的房源发布平台，有130多万的经纪人在搜房网发布他们掌握到的二手房房源。现在可以看到生存压力都很大，所以搜房想怎么能帮我们这些经纪行业渡过难关？搜房便搭建这样一个平台，有些开发商也愿意把自己的房子拿出来，拿出部分利益与这些经纪人分享，这些我由搜房团结这些经纪人，把这些渠道整合起来，帮助我们特定的一些降价需求的发展商卖房子，这样的发展商除了搜房这个平台之外，还把二手房众多的经纪人或者众多的门店调动起来。
记者：二手房也是做新房吗？
代总：也是做新房，因为说现在这个做法是我们二手房很多企业的生存之道，包括在上海。可能很多企业他们的60、70%来源于新房的销售，而不是来源于二手房的销售。因为二手房已经不行了。在上海嘉定龙湖一降价，嘉定整个城区的经济公司门店几乎全部关闭，全部没法做生意，因为新房二手房一倒挂钩全部没法做生意。所以这时候大家怎么办？这么多人，这么多从业人员，所以搜房从某个层面，就像刚才问的暖冬也好，我们也希望能帮一下这些经纪行业的这些合作伙伴，让他们跟我们一起帮开发商卖房子。所以这次搜房新房二手房的联动，取名叫大搜房开放平台。
顾教授：其实这一块，搜房做的领先了一步。搜房在这一块起到了一个创新的领头羊。其实房地产这一块以前传统的模式就是门店，一手房就是售楼处，现在我们搜房的大平台把一、二手房联动了，把开发商、经纪人、消费者三位一体融合起来，在里面你能自己寻到自己的坐标，这样的话我想对整个市场的活跃程度，对整个市场稳定发展是会有非常积极的意义。而且我们大家都说创新，创新是什么？是发展的原动力，所以我想搜房这一块会做的比别人更好。
记者：刚才我们也谈到了二手房的一个情况，现在很多二手房的区域房价倒挂了，明年二手房房价的趋势？
代总：我觉得二手房从现在的趋势肯定跟新房是要联动的，这个是要有一个传导效益，你不可能就是说倒挂。倒挂了只能促使新房卖的更好。从业主的角度上来说他的反映是没那么快的，因为他毕竟是小业主，不会像发展商有一个整体的考虑，或者是业主的压力也不会像开发商回笼资金的愿望那么迫切，除非是一些特定的投资客可能会降价。
但是总体来说我觉得二手房的价格肯定也得回到合理的水平，这个是肯定要回落的，不然的话我觉得跟新房形成的这种新房二手房倒挂的情况，我觉得这个会大大制约我们二手房市场的发展，从我的判断来说二手房价格肯定会回归。
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代建功接受苏州主流媒体采访
嘉宾致辞：
开发商逆市降价之外 还有哪些自救措施？
记者：顾老师，你好。现在我们看到许多开发商在苏州确实通过降价换得了一定的量，但是开发商在这种逆势中除了降价之外，还可以通过什么方式来谋求一个自身的发展？请顾老师给我们解答一下好吗？
顾教授：开发商的生存之道也就是说要符合市场的预期，要走市场化机制，不可能避开市场化。我们现在就是政策放在那里了，市场也是跟着政策走，也不能说市场降价了你就降，那肯定你是过不了这个冬天的。
另外就是说谁先降价谁先得利。就是说大家跳水的时候你可以看谁跳的最快，就象一个皮球自由落体，落下来了，回来的高度是1/2，然后第二个回来的是1/4，然后越来越低。因此开发商要赶紧走在别人前面，否则的话就像割韭菜一样，刚需割掉了一批，等到你想过来，人家跌10%，你也是跌10%，人家没有人选你。这个刚需还得再积累，除非你有20%的降价，人才会跟进。否则的话别人怎么转，你也怎么转，肯定是失败者。
记者：顾老师你好，刚才谈到降价，曾经有人说过降价有三点，要涨价，第二要一步降到位，第三就是降价的时候要大张旗鼓，您怎么看待这三点？另外就是苏州的开发商已经开始降价，但是包括有一些楼盘刚才讲了他降价了确实取得了不错的一个效果，一方面就是说拉业主，另外一个就是剩下的房源已经被清空了，您怎么看待这种开发商想降又不敢降的这种状况？请顾老师帮我们分析一下。
楼市商情记者（图片来源：搜房网）
顾教授：这个我们可以谈谈上海几个案例。其实中海是10月22日个跳水的。中海主要就是香港上市公司面临着一个年报的压力，而且中海品牌放在那里，中海在上海的口碑还是非常好的，而且这个小区是一个别墅和公寓式的一个综合体，他公寓已经卖掉了50%多了，户型都是小户型，都是90平米以下，而且面对的都是刚需小青年。消息一出来，降价20%，一方面是老业主冲击楼盘，另一方面很多的消费者挤瘫了售楼处。
另外一点，其他的几个楼盘都是这样。就是说我们苏州的开发商动作那是很正常，如果你要是说你不吆喝，酒香不怕巷子深，这个毕竟是个案，你大多数的情况就是酒香你还得吆喝，你不吆喝的人家不知道，你还得要做广告，这是很正常的事情。
此外，开发商降价不到位，还是没有人理睬你，正因为降价到位了，你又吆喝了，老百姓都知道了，大家都会过来买你的房子，就是刚才说了上海就是跌20%就会有人买，苏州就跌10%就会有人买，这个就是我们目前的市场情况。
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