房产中介"黑幕"面面观 陷阱五花八门显"多元化"
《瞭望》新闻周刊2011/05/03 15:38
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房产中介的乱象、黑幕已经达到了一个极限，甚至频频引起法律争端，威胁社会秩序
欺瞒客户、霸王条款、吃完定金吃差价、泄露隐私这些都是部分地方房产中介的“黑”罪状；被客户“跳单”、被同行“抢单”，其实房产中介也有司空见惯“被黑”的委屈。如今，房产中介的乱象、黑幕已经达到了一个极限，甚至频频引起法律争端，威胁社会秩序。
4月1日，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》，作为我国个专门规范房地产经纪行为的部门规章开始实施，至此，房产中介“黑”与“被黑”是否有个了结，令人期待。《瞭望》新闻周刊记者最近对此探访，掌握了时下房产中介的种种“黑幕”，以及一批鲜为人知的个案。
沈阳“王海”购房亲历
中介背后藏“窝案”
辽宁省沈阳市市民刘阳从1997年起开始职业打假，十余年成功地为自己或他人维权数百次，被誉为“沈阳王海”，期间与各类中介常打交道。前不久，他向本刊记者讲述了自己亲身经历的一段通过中介购房办手续经历，惊曝中介背后涉嫌隐藏“窝案”。
刘阳身为部队军官的独生子刘亮到了谈婚论嫁的年龄。去年1月中旬，刘阳和老伴通过沈阳市铁西区一家房产信息店看中了位于铁西区政府附近的一处带阁楼的房子。“房子是商住两用的，底下差不多90平方米，大小、位置孩子都相中了。当初原房主是41万元买的房子，我们最后和房主研究50万元成交。”刘阳表示，“原来的房主是大连的，来沈阳也不方便，所有的手续就让我们一起办了。”
随后的1月23日，刘阳和中介双方签了合同。合同约定，交易中税费由中介负责办理，刘阳拿出4万元由中介方包办整个交易费用。因为是给孩子买的房子，需要签字的时候，都是刘亮去签。“有一回刘亮回来问我，说房子不是50万元买的么，怎么成交价成了41.5万元？我当时也没在意，房子给咱就行呗。”刘阳介绍，房子顺利交易完成，钱也给对方了，房证、契证都下来了，我们就等着开春重新装修一下入住了。不过，中介没有给交费的各种发票。
“钱花了，我得把发票给原房主看看啊。”在刘阳夫妇的一再要求下，中介方只拿出不到5000元的发票，“其中一张契税发票，是4150元，税率是1%；还有地税啥的，一共不到5000元，和4万元也差太多了吧？我们让中介退钱，中介说退不了，都花了。”刘阳忽然想起在办理契证的时候，办理机关曾经要求原房主补交契税还要缴纳罚款和滞纳金，因为“原房主缴纳契税的时候少交了！”“我们交的钱不会也是这种情况吧？”他找到税务机关的朋友一咨询，吓了一跳：“以后想卖房子，可能要多付一大笔钱！”
4月27日，曾长期代理房产诉讼的辽宁同格律师事务所执行合伙人陈宝龙向本刊记者透露，上述案例可能在背后隐藏着税务、房产等部门的“不正当现象”，甚至是腐败行径。在刘阳的遭遇中，实际上中介“省钱”，步先在交易金额上做手脚，随后在房屋性质上做手脚，50万的交易价格变成了41.5万，这样在手续上就省不少钱；第二步是商住房的性质中介在上报的时候变成了普通住房，这样契税的税率是不同的，要相差3%。不过，这钱最后肯定都得补上，而且还有其他损失。
自去年2月起，刘阳不停地向辽宁省地方税务局等部门举报，反映办房手续所在地的沈阳某区地税分局及相关人员擅自将非普通住房契税税率降至1%，办理非普通住房交易的收税工作，而且有证据证明这种行为自2007年起就已开始出现。“这是一起极为严重的国家税务人员、开发商和房屋中介人员内外勾结、侵吞税款、坑害纳税人的案件，有照片、录音为证，我始终坚持要求有关方面严肃查处这类事件，并给予回复。”刘阳如此袒露自己的心声。遗憾的是，他至今仍没有得到令其满意的答复。
今日要闻
房产中介陷阱五花八门
凸显“多元化”
本刊记者在辽宁沈阳、鞍山、铁岭等地走访发现，目前不少老百姓通过中介租房、购房，遭遇了中介当“二房东”、房源共享、哄抬价格等一系列的问题。显然，房产中介陷阱五花八门，凸显“多元化”趋势。以下是本刊记者梳理的三类常见房产中介陷阱：
“陷阱一”：“房源共享”成潜规则。今年初，辽宁省沈阳市市民甘梅在网上贴了一则租房信息，然而几天后吃惊地发现，当地多家房产中介机构把联系方式修改后，将她的租房信息占为己有。沈阳市皇姑家泰山路上的一家房产中介负责人透露，“房源共享”已成为此行业的“潜规则”，因为中介的业务员不可能每天都往外跑找房源，所以只能“串生意”，谁不“串生意”就会被孤立，很难生存下去。
“陷阱二”：哄抬价格损害顾客。本刊记者注意到，由于房源可以一房多处挂牌，导致很多中介为了抢生意，不惜通过加价、内讧的方式揽生意。中介在这个过程中不需要支付任何代价，甚至可以取得更高的，买家的利益无形中受损。许多购房者经常吃这方面的亏。
“陷阱三”：联合炒房助推房价。据知情的购房者反映，新房附近的中介往往能寻觅到一些所谓的内部房源，这些房源中介自称是楼层好、位置好，但是购买时必须支付一定的好处费。对此，上述沈阳市皇姑家泰山路上的房产中介负责人还透露，比哄抬价格更厉害的是中介与开发商联合炒房，这种“内部房源”大多是开发商给中介“寄卖”的产物，在房价上涨时，开发商如果不愿意销售过快，就会把一部分房源挂到中介，进行迂回捂盘。于是，人为制造出了供求不均，往往能大幅拉动下一次开盘的价格。
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地方新规露曙光：
失信中介将退出市场
房产中介、留学中介、婚姻介绍各类中介组织让人们在享受便利服务的同时，也担心因选择中介不慎而上当受骗。辽宁省最近酝酿新规，建立中介组织信用网站，失信中介将退出市场。
4月初，辽宁省十一届人大常委会第二十二次会议对《辽宁省市场中介组织管理条例》进行了二次审议。审议过程中，组成人员认为，推进中介组织信用监管工作将对促进和规范中介组织发展起到积极作用，因此对关于信用管理一章的相关内容作了重点修改。修改内容的一大亮点就是，为让消费者明白地选择中介组织，辽宁有望由政府部门建立中介组织信用数据库，设立中介组织信用网站，并保证信用记录及奖惩信息实现全社会共享。
据本刊记者了解，此次修改首先强化了政府在建立信用管理制度方面的责任，还对负责信用监督管理的主管部门及其职责予以明确。同时，为加强对市场中介组织的管理、减少坑蒙拐骗行为发生，还规定，“行政管理部门应当记录中介组织及其从业人员的从业行为信用事项，建立信用档案，及时发布信用信息，实施对中介组织及其从业人员的奖励、惩戒、禁入或者退出市场的信用管理。”这意味着从今以后，辽宁省中介组织失信的代价有可能是行业禁入或者退出市场。
另外，各类中介组织的违法行为往往给消费者带来巨大的经济损失，加大处罚力度也成为辽宁这次审议修改中的亮点之一。辽宁省人大常委会的组成人员提出，中介组织违法行为的罚款额度太低，应当适当提高，因此，上述条例草案对中介组织及其从业人员违法行为处罚额度的上限由1万元修改为5万元。
辽宁社会科学院研究员侯小丰认为，当前，由于缺少对社会中介组织的管理，以房产中介为代表的各类中介问题比较多，统计表明，中介组织至少存在五类问题。一是不具备中介资格从事中介服务；二是强行设卡，以权牟利；三是巧立名目，漫天要价；四是提供虚假信息，欺骗当事人；五是从业人员整体素质欠佳。她指出，正是基于这些情况，辽宁省以地方立法的形式出台这部新规，姑且不论效果如何，肯定具有积极的启发和借鉴意义。
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整治房产中介乱象
亟待“多管齐下”
沈阳市一家房产置业有限公司不愿透露姓名的负责人告诉本刊记者，一些地方的房地产中介行业日趋规范，但因行业准入门槛低、大小中介公司较多，从业人员素质参差不齐，监管难度大。部分没有证的小公司挂靠有证的公司就能经营，有的独立经纪人进行私下交易，极个别的挂靠家政公司打“擦边球”无证经营
“这些都是目前中介存在的主要问题，而监管部门往往只能对规范化的大公司进行有效管理，而那些无证的根本就难以监管。而且，对经纪人个人的监管也有漏洞。有的经纪人虽已离职，但依然用公司的名义在外面欺骗客户。”上述负责人还认为，刚刚实施的《房地产经纪管理办法》能否起到应有作用，现在还需要打个问号，因此要想彻底整治房产中介身上的种种乱象，需要有关各方多管齐下，形成合力。
辽宁省铁岭市退休干部钱仲新认为，《房地产经纪管理办法》效果很难显现，这个办法虽比以前的《规定》内容更充实，规范了房产中介吃差价的行为，对相应的违规行为也增加了处罚机制，但数额并不是很高，只有3万元，预期效果还是很有限。”
沈阳市房产局的一位工作人员表示，新《办法》出台是众望所归，其的效果就是规范行业秩序。新《办法》提高了房产中介经纪人的认定标准，也提高了房产中介的准入门槛，势必会给房产中介行业带来一次大清洗，正规的公司会做大做强，操作不规范的房产中介必将被淘汰。
连日来，本刊记者在辽宁省的几个城市调查发现，《房地产经纪管理办法》虽开始实行尚未“满月”，但已经显示了一定威力，原本路边挤满的大大小小的房产中介，现仍在开业的店面已不多，不少小房产中介大门紧锁，只在门口留下了联系电话。“很多小的房产中介都是个人的，也没有相关的资质，只靠自己手里的几套房源，就开起了房屋租赁的买卖。”鞍山一家连锁房产中介的负责人李先生告诉记者，一些不法中介和黑中介在交易过程中，会通过签订“阴阳合同”、提供虚假经纪服务等方式牟利，现在它们的生存空间越来越小了。
陈宝龙、侯小丰等专业人士指出，类似沈阳等大中城市其实很早就有规定，必须有正规的房地产经纪人才能够开办房产中介公司，但很多小的房产中介都是花钱找中介经纪人，采取租证开店，更有的房产中介根本没有资质。由于协调不足，房产中介在监督管理方面仍有一定的欠缺，这也给一些小中介的生存提供了土壤。
“有了政策法规，关键还是要加强监管，真正把新规落到实处。只有这样，才能在提高门槛的前提下规范房产中介的发展。”陈宝龙建议，作为行业监管制度的基础，中介经纪人持证上岗制度很重要，但是却很难落到实处，为此，要解决这个问题，需要有关部门根据实际情况制定不同的细节规定，并进行明确的落实。另外，相关部门进行引导规范服务的同时，行业还应加强自律，比如可通过完善的行业协会，来逐步规范国内的房地产经纪行业，促进房产中介的健康有序发展，防范侵权或引致“腐败”等不良现象的发生。(范春生)
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