调控房价的关键：征收房地产税和房地产增值税
房天下综合整理2010/10/27 08:00
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和谐社会，居者有其屋是重要一环。目前大部分中国人买不起房，而少数人靠房产业暴富，加大贫富悬殊，实在有碍社会和谐。国家出手抑制房价飞涨，迄今成效不大，也不能持久，问题就在没有抓住关键。关键在哪里？依我看，关键就是炒房带来的暴利。不剥夺这个暴利，就很难控制房价。根据发达国家的经验，有必要征收房地产税结合退还个人所得税，鼓励工薪阶层买房，扩大自有住房率。同时，征收房地产增值税调控房价。
房地产税的征收与个人所得税减免挂钩，以促进房地产业健康发展。国家发展房地产业的主旨目标应当是居者有其屋，让尽可能多的家庭买得起和拥有住房。因此应当设法维持房价涨幅在合理范围，能够抵消通货膨胀就够了。如何通过征收房地产税平抑房价，同时又促进房地产业发展呢？一个办法就是用房地产税抵个人所得税。个人收入在一定范围的民众，上交的房地产税可以部分，大部分，甚至全部从抵消的个人所得税中拿回来。如此，房地产税的征收就不会压抑房地产业的发展，反而有可能提高民众买房意愿，通过扩大房地产市场来促进房地产业发展。当然，房地产税抵消个人所得税有一定限度，比如，有两套或两套以上住房的，只能有一套住房的房地产税可以抵个人所得税；
征收房屋增值税。买房购屋，除了解决住房，还有货币保值和投资的作用。房价高涨固然能够带动房地产业发展，但是，从美国这次金融危机的成因看，高房价带动的房市兴旺有太多的不健康成分，它催生富人，但并不能真正提高自有房率。因此政府应当鼓励民众购房解决住房问题和对抗可能的通货膨胀，但不鼓励投资房地产发财。为此，房产卖出时增值的部分应当征收房屋增值税，而且，房屋增值税不能用于抵消个人所得税，否则不能控制房产炒作。征收比例可以有一定幅度，房市不好时可以调低，过热时可以调高，政府可以多一个调控手段。
征收房地产税和房地产增值税的好处
1，合理征税促进房地产业健康发展。国家发展房地产业的主旨目标应当是居者有其屋，比较理想的情况应该是一户一房，让尽可能多的家庭买得起和拥有住房。这就不能靠推高房价带动房地产业发展，而应当设法维持房价涨幅在合理范围。因此，住房政策和相关税收的制定都不应当鼓励炒房产发财，不然很难避免美国人的覆撤。
美国这次金融风暴，起于次贷危机，源头应该追踪到美国人的豪宅情节。比尔盖茨和他创建微软合伙人阿兰的数万尺巨宅为美国人树立了极坏的榜样。50年代，美国的住房平均面积不到1000平方英尺，拥有四间卧室的仅占1%，而在2004年平均面积超过2300平方英尺. 拥有四间以上卧室的新建住房高达39%。买大房的巨额资金从何而来？对此，美国人充分展现了创新能力，其中有两个步凑与把房市泡沫吹大，直到吹爆特别有干系：一是1997年，克林顿签署法案，免除卖房赚钱（50万以下）的税务，自此开始长达十年的房价飞涨；再就是滥用所谓的房屋净值（Home Equity）贷款。前十几年，房价飞涨，一年半载纸面上的房屋价值可以增加百分之好几十，凭空生出所谓的房屋净值。房主据此可以向银行申请获得房屋净值贷款，有了这笔好像是白拿白不拿的钱，就有了买下一栋房子的头款，也可以用于房屋装修，买车买电器，旅游下饭馆，不但房价得以继续飞涨，还引得百业兴旺，生扯出一个克林顿-布什虚假盛世，个中教训，中国应当一一汲取。
2，有利于缩小贫富差别。房产价值多半与房产主的经济状况大致相付，征收房地产税更能体现通过征税抑富济贫，促进社会公平发展的初衷。还可以在一定程度上抑制房地产抄做风，从而平抑房价。要知道，房价涨得越高，买得起房的人就越少，自有房率就越低。高房价政策制造富人，扩大贫富差别，人民政府不应当把推高房价当成政绩，而应当把提高自有房率定为施政目标。
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3，征收房屋增值税抑制房地产过度投资，引导社会资金投入别的行业。家庭消费支出中，用于住房的支出减少，就像全民保健解除民众后顾之忧一样，也会促进民众消费意愿，对国民经济均衡健康发展有好处
4，通过税收为医疗保健筹款。房产税按一定百分比征收，比较稳定。不像契税，只在房屋转手时征收。当一个地区发展趋于稳定，房屋交易下降，税收就可能大幅下降。现在很多地区靠土地转让筹集资金，这地总有卖完的一天，不能算是稳定的资金来源；中国现在的发展水平决定了政府医疗保健的支出多半还有赖于财政拨款。从长远看，应该为医疗保健征收专款。目前征收医疗保健税可能不行，但是，征收房地产税和房地产增值税应该可行。希望房地产税的征收尽快实施，为全民医保，义务教育，环保等奠定经费基础。
5，征收房地产税不但为医疗急救筹集经费，也有利于地方积极参与教育事业发展。在美国，有小孩的家庭，无论买房还是租房，选择居住地的一个主要因素就是学校好坏。高质量学校几乎总是与高房价相关。当一个学校教学质量下降总会引起社区的极大关注。通过缴纳房产税支持学校建设应该有很强的民意基础；
6，房产税也是环境保护，公共交通等公益事业的经费来源，有助于社区和谐发展。具体经费分割应该由地方人大立法规定，并监督经费使用。
7，征收难度较低。房产是不动产，相对于销售税，个人所得税等，不易逃税，有助于降低税收成本。
与发达国家不同，中国富人占少数，中产阶级不发达，绝大多数人口仍然贫穷，向农村住茅草房或城市住窝棚的贫民征收房产税既不合理，也不合算（征收成本太高）。因此有必要根据房屋净值设置适合的起征点；
8，有利于住房按需分配。房产税毕竟是一种负担。有学龄儿童的家庭，一般父母壮年，能够负担。当年长时，不再需要住在好学校附近，为了避免负担房产税，就可能出让给更需要的家庭。这样也有助于避免学校因为社区老化，生源下降，浪费教育资源；
9，有可能促进国家的税制改革，真正实现中央和地方实现分税制。
10，合理征税促进社会公平和谐。征税的范围越广，越能促进民众的维权意识，促使政府在花纳税人的钱时更小心谨慎。
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中国百姓的财富分配1949年后有两次大的变化。一次从上世纪50年代开始，各个社会阶层经济上的差别尽量消除。第二次变化在上世纪80年代以降，因两个原因而迅速拉大。一是职业分工，下海经商、官员寻租、外企甚至民企国企的高薪阶层等。二是同在工薪阶层，收入、地位接近，却仅仅因为十几年内买卖房子的机遇、运气、策略不同，导致了范围更为普遍影响更为深远的财富分化。所以，房价问题，现在不仅是经济问题，还是政治问题，也是文化问题。
我有三个大学同学，真人真事，典型故事。十年前工资均3000-5000元，都住单位分房，用几万元买下（现在市价约几十万）。A买了100万的房子，升到300万时卖了，又借钱买了两套，过两年又卖，又买。现在自住出租共四五套。B当年也买了100万的房，一直自住分期还钱，现在名义上房价也500万。C当初也想买楼，几次没看中，转头又见涨价，心里不服，再观望，结果见到原先想买的100万房子，10年翻了几倍。只好望楼兴叹，仍住原单位房凑合。于是，三个同学今天工资仍差不多，却分别属于城市中的既得利益者、小康之家和弱势群体三个阶层。
以上买房分类，其实也是目前中国城市各阶级分析。A是“炒房阶级”，其中商人、干部、高级白领比例高。他们一般不赞成政府人为干预市场的做法。C是“公房阶级”，既属于70%城市有房户，又属于网上70%抱怨房价太高的民众。他们和年轻大学生、进城农民工等“无房阶级”（租房阶级），合起来便是对房价最不满意的人群。
“公房阶级”叹气沮丧，“无房阶级”气愤郁闷。B类“有房阶级”，也是纠结的一群。一套自住，不能进入市场，房价涨，徒有“中产阶级”的心理意义。子女要结婚，又盼房价跌。
以上四个阶层，再加上“盖房阶级”（地产商、高干和其他过亿的人们）及“农房阶级”（农民的收入其实也越来越少靠土地，越来越多进城打工），这就是从房价角度看今天中国社会各阶级概况。
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任志强10月26日发表博文《稳定市场是社会共同的利益》， 他在文章中肯定了调控的结果，至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。他还提到，为促进行业长期稳定发展，开发商应加强自律，顺应市场趋势，合理定价。
2010年10月25日下午13点，任志强新书《任你评说》发布会在中国人民大学举行。任志强在现场表示，开征房产税不会降低房价，只会推高房价。以下为任志强反对的几大理由陈述。
任志强说，如果按发达国家已经征收房产税的国家看，个前提条件就是在人们获得或者资产的时候，由货币资产转为资金的时候，要免税。第二，我们现在说的房产税的概念，好象是为了打压房地产，这肯定是个错误。
任志强重点阐述了房产税是否适用于我国房地产情况。第三，房产税是一个要有完全透明度的情况下，才能征收的。我们国家有20多种房子，在国务院事务管理局的大院里面，你如果没有房产证，你甚至不知道这个房子是谁的，我们有很多评估师，如果把我们的房子都评估一遍，大概需要100—150年，上海现有的评估师要把房子评估一年他们也可能需要20多年。我们现在卖的房子是毛坯房多，精装修少，如果我们权利是你不能敲门进去看你家里的装修，你凭什么给人评估，因为房子卖的时候还有装修，这个装修的时候可能比买房还贵，这都是不现实的东西。因为发展中国家的概念是人民收入很低，没有财产税的一说。我们房产税是一个普惠制度，然后才可以说后面如何如何。房产税不会降低房价，只会提高房价。
此外金融界读书整理了任志强今天在发布会的重要语录：
1，可能他们都是说我是野蛮人，但是不说实话的可能还不如野蛮人
2，中国之所以会发生暴利拆迁事件，比如自焚，主要是因为他们要价太高，其实政府给的拆迁费肯定是合理的
3，中国年轻人27岁就可以购买首套房子，而美国是31岁，日本35岁，所以中国房价是便宜的
4，限购令非市场经济办法，肯定长不了
5，什么时候买房都该买
这篇博文是当中城联盟轮值主席的任志强写给联盟成员单位的一封信，与以往博客不同的是，任志强并没有再次指责政府破坏市场经济秩序，也不再提及调控政策“有病乱投医、治标不治本”的定性，相反，还首次肯定了调控的结果：投资需求将被基本驱逐出市场，稳定房价的短期压力也将得到缓解。
“至少一年之内，无需过于担心市场升温及房价上涨。”文章中，任志强延续其用数据说话的风格，每一个观点后都有数据支撑，只是语气更为平和，观点更为平实，已然抛开“开发商代言人”一职，更多的还是以房地产业“国策顾问”的身份表述，甚至有网友跟帖封其为“地产总理”。
任志强在娓娓道来中透着苦口婆心，力谏开发商加强自律，以获得行业健康发展，甚至劝告开发商：顺应市场趋势，合理定价。“市场价格绝非企业可以单方面决定，企业在市场面前需保持敬畏之心。”任写道。
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楼市一年内难以升温
任志强在文章中对比了两次调控的市场反应，他提到，4月“国十条”出台后，投资性购房比例明显下降，自住需求成为市场主流。但因住房可售资源暂未得到有效补充，主要城市住房市场基本呈现交易量显著下降而价格仍维持高位态势。
而9月29日新的调控政策公布后，各地房地产市场反应非常迅速，成交量大幅度下滑。停止三套房贷款，出台限购令，使得投资、投机性需求将基本被驱逐出市场。
而由于2009年下半年和今年上半年大量新开工项目正在陆续进入销售，加上投资投机性需求被驱逐出市场，引起供给增加和需求减少的叠加效应，供求关系正在发生逆转。目前主要城市公布的商品住房可售存量已经呈现上升趋势，存货压力正在逐渐增大。
由此，任志强认为，尽管随后市场可能出现一段时间的僵持局面，但房价最终出现回落的概率正在逐渐上升。“而未来一年时间，市场难以升温则基本已无悬念。”在他看来，这恰好给寻求根本解决措施、建立房地产市场中长期机制提供一定的时间窗口。
任志强还预测，2012年住房供应可能再度紧张，这是因为目前短期内巨大的存货压力将迫使开发企业减少下一步的土地购置，进而影响2011年下半年新开工住宅规模，“但受到政策的制约，房价难以出现报复性反弹。”再次肯定政策的“限价”效应。
未来供需矛盾仍然尖锐
与以往一样，任志强再次提到供求关系，但不仅仅是土地供应，还重点叙述了住宅供应。他提到，我国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，新增的大量居住需求需要得到满足。2008年底，我国户均住宅套数约为0.87套，以此估算，当前的住宅缺口数应在2700万套以上，“未来供需矛盾仍然尖锐”。
“按目前商品住房建设水平，未来十年内要充分满足城市家庭需求并不乐观。”任志强表示，城市住房供应能力很大程度上取决于土地供应和资金供应，而在行业调整期内，资金很可能取代土地成为制约供应的瓶颈。
此次任志强不仅点出了土地供应不足的客观事实，也“换位思考”后坦言：“从主要城市目前的情况看，并不是地方政府不愿意供应，而是近年来新增的可供土地确实不富裕。”
他还提到，我国房地产企业融资结构的短期化特征，导致了市场景气与开发投资的“共振”，“前国内房地产行业对预售款和银行信贷高度依赖，而这两项均为短期资金来源，且均严重依赖市场景气；加上调整期内对开发贷款的限制、预收款监管甚至取消预售等制度性因素，进一步挤压开发企业的资金来源。”
任志强认为，目前的房地产融资格局或加剧市场波动，同时也降低了企业经营的稳健性。他坦言，一方面，房地产直接融资渠道建设任重道远，另一方面，国内民间资金投资渠道匮乏。
任志强在文章中如此总结房地产的根结所在：“供求关系是决定价格的基础。房价上涨的表象下，实际是市场供应不足、民间资金投资渠道匮乏和城市普通家庭在社会财富分配中占比偏低。”
在文章最后，“面对不平静的当下和不确定的未来，我们需要以建设性态度，和社会公众一道，共同寻求改善城市家庭居住质量的解决之道，并在自身经营行为中严格自律，探索可持续的长期发展模式，并承担更多社会责任，为促进行业长期稳定发展做出力所能及的贡献。”任志强在这封信中，可谓苦口婆心。
他还给开发商提出6大建议：约束言行，严格自律；加快开发建设，减少土地占用；顺应市场趋势，合理定价；积极参与保障性住房建设，帮助最有需要的人；谨慎投资，控制风险；为落实国发13号文提供信息与助力。
其中，针对部分企业囤地行为，任志强劝告开发商应加快开发建设，以实现企业和社会双赢；针对“地王”现象，任志强表示，企业应高度警惕自身理性的不足，在投资上始终保持谨慎，尤其是避免购买“面粉贵过面包”的“地王项目”。
针对颇受关注的房价问题，任志强也劝告开发商，应顺应市场趋势，合理定价。“市场价格绝非企业可以单方面决定，企业在市场面前需保持敬畏之心。在住房供应总体紧张的情况下，企业持有房屋等待更高售价的经营行为存在重大舆论及道义风险。”
博迷任志强
这篇发言稿语气平和，观点平实，每一个观点后都有数据支撑，可将其归为专业水平较高的研究论文，其娓娓道来中让人认同其观点。
但这与以往人们印象中的那个肆无忌惮的“任大炮”相比似乎相去甚远，网上曾到处流传“任志强雷人语录”，百度搜索该关键词，相关网页达131万篇，甚至还按时间、雷人程度进行分类。
比如，“开发商只为富人盖房”、“我是商人，不考虑穷人”的“穷富论”，还有“和工资收入相比，30年来房子等于没涨”、“房价是高是低应由买得起的人决定”、“工资在涨GDP在涨，房价不涨怎么就不对”的“房价论”，就在最近一次的博鳌房地产论坛上，任志强还顶风抛出“中国最不过剩的就是房地产了”的观点。
针对当下万众期待的“史上最严厉的调控”，任志强却放言：“房价的走势与政策的出台没有关系”。
任志强一次引起舆论轩然大波的是2010年10月其在南京某论坛上的发言，会议第二天，标题为“任志强：不买房的是傻瓜”的新闻被重点处理，登上各大门户网站显著位置。
潘石屹提到的正是几个月前发生的“扔鞋门事件”。5月7日下午，在第六届大连住宅与房地产业高峰论坛上，任志强受邀发表现场演讲，刚一上台，就遭遇一小伙子，拿两只鞋向台上扔去，虽未扔中，任志强也以“享受了美国总统待遇”的调侃快速化解这一尴尬局面，但“任大炮”的积怨之深也由此可见一斑。
这样的表述方式被著名财经作家吴晓波评价为“野蛮表达”，他认为，公众人物发表观点时，应学会一种理性温和、具有建设性的话语来跟大众进行沟通，而不是耸人听闻的、语不惊人死不休的表达方式挑逗大众，吸引眼球。
但任志强似乎却将这“语不惊人死不休”的责任推向了那些“捧红”自己的众多媒体，多次指责媒体的断章取义，在回复回复潘石屹微博时，如此描述：“小潘，咋不说清我是在回答观众的提问时说的。前题是问：有钱何时可买房？答：没房，有钱，不买是傻瓜。”欲给自己澄清。
任志强曾在博客文章中引述法国戏剧大师莫里哀的话——大部分人是死于治疗而非疫病本身。“事实上，他自己也陷入了这样的尴尬，他的绝大多数观点之所以遭到炮轰和被妖魔化，不是因为观点本身，而是因为他的表述方式。”吴晓波这样写道。
但现在，任志强正在充分利用互联网，慢慢改变自己的形象。他越来越多的利用博客和微博与大众沟通交流，“织围脖”也相当勤奋，其微博时常是从起床一直发到临睡前，一天就要发百余条微博，从房产税到调控政策，甚至包括“暂停，喂肚子”这样带有汇报性质的句子，欲展现一个真实的自己。
人们发现，微博上的任志强一改以往的严肃硬板形象，保持与网友的互动，并耐心幽默的回答网友的问题，涉及范围也已从买房扩大到人生观，在了解青年一代的心态后，专门撰写博文《幸福指数－再次写给80后》，一位网友称赞其如一个智者手抚菊花，婉婉道来，很有触动感。
“任大炮，我挺你~！”“这话说的挺在理。”“话糙理不糙。”“微博让我从不了解您甚至有点排斥，到现在对您的敬佩。”类似的话，越来越多的出现在其微博跟随的评论中，越来越多的人逐渐意识到：任志强，也许是对的。
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房产税要防止“马太效应”
房产税指月可待，这是财政部财政科学研究所所长贾康日前在一个论坛上发射的“信号弹”。昨天，国内各媒体在报道这一消息时，同时还发射了一颗“或将不向首套房征收”的“探测弹”。
“信号弹”可谓“安民告示”，“探测弹”可谓“听取民意”。
房产税以及今后通过立法程序才能征收的物业税迟早是要征收的，房产税开征或许可以为今后的物业税征收先蹚一蹚道，做好思想上和组织上的准备。大城市的土地早晚有卖完的一天，总会轮到某任市长没有“土地财政”的饭可以吃了。那时候，没地可卖的市财政当然就要吃地上的“铁杆庄稼”，房子在土地上“长”着呢，土地是国家的，不收物业税那岂非是“傻瓜财政”？
在房产税没有正式推出之前，我们很难说其中有多少“财政科学”的成分。不要以为挂上“财政科学研究所”的牌子，他们拿出的税收方案就一定是“科学的”，没有那回事。中国的个税征收，既不公平也不科学，也没见过财政科学研究所的专家提出过一个像样的方案，还不是一天又一天往下混日子。
这回提出征收房产税，据说不向首套房征收，为什么？首套房如何区分，财政科学研究所的专家说得清吗？是刚出生的孩子的首套房，还是18周岁成年人的首套房？两口子假离婚一人一套都是首套房，一个首套房贷已经给中国社会、家庭带来多少乱子，难道专家不知道吗？
任何政策的制定，都不可能十全十美，但可以通过集思广益，尽可能将其副作用和漏洞减少到限度。这些年，我们的很多政策都是专家“闭门造车”制造出来的，一拿到实践中去，立即“日本船——满丸（完）”。马上再改又丢面子，只能硬挺着，或是出台补充条款，给政策打补丁。
房产税，顾名思义，只要有房产就都要征税。征税不应当是按第几套房子，而是应当按人均居住面积。有的人一家子只住几十平方米，人均几平方米；有的人一人一套别墅，拥有800平方米、1000平方米。都按首套征税，占有国家土地越多越占便宜，这能够体现税收的公平正义吗？只有采取按人均住房面积征税，才是最为合理的办法。各地方根据公开的本地区人均住房面积，达到平均面积的征税，达不到平均面积的返税（补贴）。达到面积的起征点可以低一点，比如一平方米一年象征性收一元钱或一角钱，超过的采取阶梯式税收，超得越多，征收越多。财政科学研究所的专家如果搞不懂什么是“阶梯式”，可以问一问发改委，好像最近的电价改革就是走的“阶梯式”电价路子，据说也是从发达国家学来的。大排量汽车的车船税也要高额征收，这也多少有“阶梯式”的意思。大概不用走出研究所的大门，研究征收房产税的专家找研究征收车船税的专家串个门，问一问就清楚了。
一个好的税收制度，必须是向富有者多征税，而要防止出现富者愈富，穷者愈穷的“马太效应”。按人均居住面积阶梯式征收房产税，让富人多交一点税，天公地道。以首套房征收或不征收房产税，为那些大面积占有住房，为住别墅、住山庄的富人大开避税免税的方便之门，这样的专家实属“民贼”。
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