房市继续下行 后续房地产政策将以落实为主
中国证券报2010/07/29 08:06
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从2010年上半年房地产市场表现来看，调控效力初显成效，交易量出现明显下降，房地产开发投资、价格、景气预期等指标均已进入回调阶段。由于此次中央调控房地产的决心较大，预计下半年调控政策应该会维持高压态势，短时间内不会出现松动。因此，预计下半年市场总体上仍将呈现出下行态势。但受下半年宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控将以贯彻落实现有政策为主，不太可能进一步加力。
下半年房地产市场总体下行，但步伐会略趋稳
1、投资增速继续平稳回落，且回落空间较大。
从房企资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中,定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右,5月份甚至高于一半。按照新政,住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施,都对房企资金产生影响；如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响,各房地产公司资金链压力会不断上升。同时，其他资金中个人按揭贷款的增长率也逐渐降低，无疑也会加重资金压力。
房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化，考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度内行业风险不会很快体现，第四季度资金压力明显上升。在此背景下，预计房地产开发投资会持续回落，且回落空间较大。
2、价格显现下降趋势，但多重因素导致价格降幅不会很大。
从历史经验来看，2007年9月份出台调控政策之后，过了3个月后，2008年初70个大中城市房屋销售价格同比涨幅开始逐步下降。因此，根据这次调控措施判断，房价下降窗口已经打开，并且会在第三季度维持。但是，由于今年国内外经济形势复杂多变，对下半年更为准确的判断还应从前三季度来通盘考量。从目前来看，房价涨幅下降的速度不会太快。
预计下半年消费者继续观望，住房交易量持续减少；但另一方面，刚性需求加之来自于二、三线城市的改善性需求仍会构成较大基数。随着我国国民经济快速发展，城镇化步伐加快，刚性需求与改善性需求量巨大，因而住房刚性需求在短期内有增无减，使房价难以出现深幅回调。
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3、交易规模继续回落，区域市场差异显著。
从历次调控作用来看，有效的调控政策必须依赖税收和信贷政策来调节短期过旺需求。此轮调控政策也是如此，如果维持政策力度不变，下半年成交量将继续减少。但是，从区域城市来看，区域房地产市场间的差异非常显著。北京、上海、广州、深圳、杭州等5个一线城市上半年成交量变化明显。
一些二线城市（如南京、武汉等）上半年同比变化也呈现上述趋势，但相比一线城市，有一个明显的滞后期。而且，二线城市成交量相比去年同期跌幅相对较小，这是因为二线城市房价上涨本身就没有一线城市那么快，且二线城市改善性需求较大，因而对调控政策敏感性要低一些。预计下半年房屋销售情况在很大程度上会延续第二季度的下降趋势，只是要因区域而异，不可一概而论。
受宏观经济总体态势影响，后续房地产政策调控不会进一步加力
1、房地产调控政策会持续较长时间。
当前，高房价问题尤其一线城市高房价问题短期内无法从根本上得以解决，因而这一社会热点与矛盾问题将始终考验政府。受中央—地方财政体制关系影响，保障性住房建设近几年来一直没有达到应有建设目标，地方政府建设保障性住房力度不大、动力不足，因而市场价格难以下调。在社会对高房价越来越难以忍受的背景下，预计下半年甚至2011年以后，政府在房价问题及房地产调控上都不会放松，尤其是在政策口吻上更是如此。除非出现如2008年般的极端变化，否则遏制房价过快上涨，将成为今后一段时间内调控的常态。
2、未来房地产调控以贯彻落实现有政策为主，不会进一步加力。
在复杂的国内外形势下，下半年国内经济增长面临放缓，整个宏观调控的基调将以维稳为主，中央政府维稳的政策目标会在近期通过不同场合、渠道不断明确。结合房地产政策均已出台，所需要的不是出台更多的政策，而是贯彻、执行好已经出台的这些政策，尤其是保障性住房政策的落实是住房工作的重点。此外，中央政府会结合上半年调控的经验，对重点区域房价进行重点监控，并通过加大问责地方政府来提高政府调控楼市的效果。过去“一线城市感冒，跟着吃药”的情形也不大可能持续。中央政府会加大政策执行的监察和监督力度，通过政治、行政手段来辅助经济、市场手段，多渠道解决住房保障与房地产市场问题。
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20%人购买了80%的房子 楼市危险的信号（来源：大旗社区）
这并不是危言耸听的数据，房价未大涨的时候，很多人都能买得起房子，但如今的房价，在一线城市，只有20%的人买得起房子，这句话并不夸张。以北京为例，虽然房子卖的比萝卜白菜还快，虽然你说价格比天花板还高，但是富人们买房都不眨眼，少则几套，动辄几十套买的人大有人在。
20%的人买了80%的房子，这说明什么？说明财富都在少数人手里。这说明房价越高，少数富人剥夺大众的财富就越多，剥削的就越狠。这就和穷人工资被增长一个道理，虽然统计数据显示居民平均收入是芝麻开花节节高，但实际上数据越高，自己的生活质量越来越低，也就意味着本来属于自己的财富被富人给掠夺了。
我们来看几个光荣而心酸的数据，你就明白为什么80%的人越来越买不起房，但20%的人为何买房如买白菜。我们GDP全球第三，但是你知道我们的人均GDP在全球排第90几位，最可悲的是我们的工资排158位，全球180个国家，这样的排名是否让人感觉羞耻？
工资标准全球倒数，这表明我们的劳动力资源要素的价格是多么低廉，排在非洲小国家之后。这个指数说明了一个问题，改革开放多年，尽管我们国家的经济迅速增长，但是老百姓的收入分配拉开巨大的差距，并且最底层的收入已经被压到了世界的点。
其他国家的工资有一定规律和指标，各国的收入，经过研究下来，一般来讲，工资一般是占人均GDP比重的58%，比如说现在某个地方人均GDP是1万元，那么这个地方的工资就要是5800元，如果人均GDP是2万元，就是11600元。世界上有一个共同的标准，工资占人均GDP平均占58%，而在伟大和谐的中国，我们的工资占人均GDP的比重只占25%。这就说明什么，说明我们的工资低于整个世界平均标准的一半以下。
再看工资与平均工资的比较，如北京市，平均工资每个月是3600元，在世界上各个国家平均起来，工资往往是平均工资的50%，也就是一半，1800元，北京市工资应该是在1800元，可是现在北京市工资去年还是900元，今年上调到1000零几块钱，距离1800元还差800元。这说明我国的工资压得太低，收入分配之间的差距拉得很大。我国的工资与平均工资比较，只占21%，距离世界的平均50%的标准还低得多。
但是，当我们国家劳动群体的收入被压到端的时候，我们国家的公务员收入在世界上横向比较却是的。公务员工资是工资的倍数，世界上只有2倍，我们国家是6倍，这个指标远远高于世界的平均数，这就是人们为何打破脑袋要考公务员的原因。
当如如果在看央企和国企高管工资是工资的倍数，一般在西方国家，在发达国家，国有企业高管的工资是普通员工工资的5倍，距离并不大。可是我们国家是98倍，这是何等的羞耻？我们国家这几年来变革的变化就是国企老总的工资收入，急剧提高，不是十倍八倍，而是一百倍、两百倍。大国有企业老总收入一下就是几百万，从原来的几千块钱，就坐飞机上去了。
再来看行业之间的工资差距，在其他国家这个差距并不大，好的行业和坏的行业差距平均也就是70%，比如电力行业比纺织行业高的话，也不过高70%，可是我们国家行业与行业之间的差距达到了3000%。好的行业和坏的行业就无法比了，比如银行和低层次行业，比如农民工等等，那差距是多大。
一个国家是否文明富强的重要标志就是人和人之间是否平等？看了收入的对比，不知道您能不能明白为何自己越来越穷，而别人为何越来越富，至于你为何买不起房子，相信你能从其中找到原因。
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