七成价格待定 八月35楼盘入市欲“价”何方？
房地产门户房天下2010/07/26 08:08
*本页涉及面积，如无特殊说明，均指建筑面积
编者按：7月的最后一个周末，路劲I主场在湖东板块扔出一个“重磅”炸弹，但“抄底”的优惠也无奈楼市的“徘徊”，原本7月份预计开盘的20余楼盘仅有一半楼盘如期揭开“面纱”。天气入夏，楼市并未入“夏”。据房天下数据监控中心不完全统计，苏州8月份将会有35个楼盘入市，除老盘加推，一些新盘也跃跃欲试。仔细研读这份8月份开盘预告单，我们发现七成8月份欲开楼盘价格待定，房价也玩起“犹抱琵琶半遮面”的游戏。我们不禁感叹：8月真如开发商所说能如期开盘？买房又将欲“价”何方？
据房天下数据监控中心不完全统计，苏州8月份将会有35个楼盘入市，比7月份增加11个楼盘。吴中区和园区依然占据苏州房地产市场的“高地”，古城区依然“”，8月份仅世茂运河城等4盘入市。但是统计发现，尽管新政已百日，但8月入市楼盘中，其中七成价格都是待定，房价何去何从再次引关注。
吴中园区 “高地”不高 古城房源更稀缺
吴中区8月开盘预告（数据来源：房天下数据监控中心）
吴中区8月将会有12个楼盘面市，首次对外公开销售的山合院预计7月底8月初开盘，不过从目前的情况来看，山合院将归入8月“档期”。吴中区8月份依然有名宇广场、金竹商业广场、吴中商城等商业地产“征战”。另外越溪板块的3大热盘新城金郡、越湖家天下、招商小石城在8月都将有新房源推出。
园区8月开盘预告（数据来源：房天下数据监控中心）
8月份园区仅有8个楼盘面世：九龙仓•国宾1号预计8月底正式开盘，首推20-30套高端别墅；路劲尚澜湾也将在8月8日推出30套别墅；万科旗下的尚玲珑和国际广场都将在8月底或9月初推出新房源；紫金苑将在8月中旬加推一批房源；中海世家也将在8月份推出别墅户型产品。
高新区8月开盘预告（数据来源：房天下数据监控中心）
古城区8月开盘预告（数据来源：房天下数据监控中心）
相城区8月开盘预告（数据来源：房天下数据监控中心）
据房天下数据监控中心不完全统计，古城区8月份仅4盘入市，凸显其土地的珍贵和房源的稀缺。不过干将金克拉汇通大厦总价29万起的35m2非毛坯SOHO将会在8月底亮相，将会给更多的年轻刚性需求一族更多的自由空间。亿象城2期项目总户数在1400套左右，2期项目8月集中“出鞘”，南苏州商业圈或将更近一步。
相城区、高新区依然略显“沉闷”，不过相城区的融侨城、高新区的朗地蓝山郡都是首次对外销售，但目前2个楼盘的价格都是“待定”，可见开发商面对目前楼市博弈中所采取的谨慎定价策略。
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普通住宅依然是“困局”高端置业引关注
根据房天下数据监控中心的统计数据显示，8月35盘的入市量中，别墅和高端置业项目占据大部分，上市的普通住宅量相比之下依然有限。据统计，除了吴中的越溪板块，其他地区超过5成以上都是商业和高端别墅类项目。
从各区域来看，园区仅有万科国际广场、中央景城、紫金苑、天地源水墨三十度推出少量的普通住宅房源，其中前两者均价都将在1万5元/平米以上，而中海世家、九龙仓国宾1号、路劲尚澜湾、中央景城都以别墅和高端置业为主。
古城区8月开盘的项目中，亿象城和苏州沿海国际中心都是商业项目，而8月份推出的世茂运河城二期均价也在14000元每平左右。
吴中区的山合院和姑苏桃花源都为别墅项目，名宇商务广场和吴中商城则是商业项目，剩余的8个楼盘则是以普通住宅为主。相城区则有81栋别墅项目问世，高新区则以酒店式公寓和商业地产为主，如新地国际公寓-苏寓价格预计20000元/平米左右，浒新158生活广场、钻石广场商铺则主推商铺。
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楼市回避高温怕“中暑”7月不开8月开？
据房天下数据监控中心统计，原本7月份预计开盘的20余楼盘仅有一半楼盘如期揭开“面纱”，另外一半依然保持神秘的面纱。楼市果真是回避高温怕“中暑”？
对比七月份和八月份的两份开盘预告，我们不难发现：原定7月份开盘的山合院、珠江新城、融侨城、香城花园四期-香城颐园、干将金克拉（汇通大厦）、浒新158生活广场等都将转入8月份的“档期”。
面对新政后楼市的“徘徊”和对政策的观望，很多开发商选择了推迟开盘来“消化”政策的影响。有了前几次楼市调控的经验，开发商学会了“拖”的哲学，企图在政策松动，需求激发时再“卷土重来”。
面对楼市未来的走向，广大开发商依然看好，只是购房需求暂时被遏制；关于楼市调控是否继续，各有各的说话，不过中央政府及其相关职能部门一再重申楼市调控必须有效延续下去。
政策调控不会一步到位，楼市博弈依然在持续，由此看来，7月不开8月开，8月能否有合适的“档期”还很难说，不排除这是开发商玩的又一出“自导自演”的游戏。
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35盘入市 七成价格待定 “价”在何方？
自新政开始，开发商与购房者之间的对峙博弈即开始，纵观这三个多月来市场的表现，对于房价这个非常关键和敏感的词，开发商的处理是处处谨慎、小心翼翼。据统计，8月份即将入市的楼盘，七成价待定。在开发商不断推迟开盘的同时，对房价也开始“遮遮掩掩”，房价何去何从再次引关注。
开放商为何“一致”对房价如此隐讳？是对政策的观望和犹豫，还是目前的市场的不确定因素在增加，抑或是开发商自己的营销战术？之前在和众多开发商交流的过程中得知，房价都是根据市场的状况来定，但是由于目前众多的不确定因素，房价定位必须谨慎，否则后果“不堪设想”。
到目前为止，新政已满百日，新政百日的楼市盘点已经见诸各类媒体，房价依然是关注和最敏感的话题。由此可见，开发商此时对价格的“集体沉默”是否说明一个问题：开放商在用这种方式间接的对房价表示“低头”。
苏州8月份入市的35盘到底欲“价”何方，我们将持续关注。
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新政百日 难以了却的“高房价”
最近一本即将出版的社交指南告知，公众场合缺少话题的时候，谈论房价可以立竿见影地改善尴尬气氛。对于房价，每一个人都有话想说。抵达一个城市，询问房价已经代替了询问名胜古迹而成为新的习俗。有专家表示，当高房价已经不单单是高房价的问题时，如此热议房价背后隐藏的是巨大的焦虑。
4.15-7.23苏州住宅类房源成交均价走势图
据房天下数据监控中心的统计数据显示，4.15-7.23苏州市区住宅类商品房成交均价为9867.91元/平方米，较1.5-4.14涨幅为10.35%。沧浪区、金阊区、平江区、园区均有不同程度的增长，新区由于保障性住房的成交拉低了平均价而低于1.5-4.14期间的成交均价，吴中区与相城区成交均价与1.5-4.14基本保持平稳。从目前情况来看，新政实施百日，成交价格未出现下降趋势，随着时间推移，开发商或因销售压力增大优惠幅度，价格是否会有松动还得看后市情况。
国家统计局7月中旬公布的经济运行情况显示，二季度GDP增长10.3%，6月中国房价环比回落0.1%，这是15个月来中国房价首次出现环比回落，虽然只有微不足道的0.1%，但却证明在新政的100天里，房价的飞速增长得到了“一定”的遏制。
但关于楼市调控是否会继续，各方传言不断，如“房地产市场调控有关政策可能取消”、“三套房贷放开”、“国资委授意央企拿地”等。住房和城乡建设部、银监会、国资委三部委于7月12日迅速予以了澄清，强调楼市调控的延续性。
政策与房价的这种僵持状态使得广大购房者对未来房价的担心和焦虑又开始上升，何时能圆自己的住房梦？房价何时能回归到理性的价位？购房者是否有足够的耐心去“等待”房价的回落？这一切都是未知数。
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百团大战：价格将决定苏州楼市下个月走向
7月中下旬，路劲I主场发出号召令，“1万抵9万”的活动成为苏州楼市的一个重磅“炸弹”，期间超过500余组网友报名参加，路劲I主场代金券共出售95张。7月25日，路劲i主场开盘，一共推出100套房源，面积区间有48平、58平、83平以及85平，价格区间在7800-9000元每平，200余客户前往参加选房。截止上午12点，100套房源已经成交86套，去化率达9成。
据房天下数据监控中心的统计数据显示，8月份将会有超过40个楼盘有不同程度的打折促销活动。从7月份苏州楼市的整个运行情况来看，价格是否下降或将主导苏州楼市接下来的走向。
苏州7月推盘的楼盘中，除了坚持打品质的牌子以外，其他的楼盘大都在价格上吸引眼球，园区湖东甚至出现了7字头房价，让业界内外一时惊诧。从7月延续低迷的状态来看，8月放盘量依然平稳，尤其是开发商对价格的“隐晦”，市场各方对目前楼市行情仍十分谨慎。
百团大战不断抄底楼市的事例证明：目前苏州楼市已经掀起了一股“团购”抄底潮，究竟购房者能否在此时激发购房需求，最终还是要看开发商的“诚意”和实际的“优惠”，价格下调的幅度或将决定苏州楼市下个月的走向和成交情况。
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