史上最严二套房认定 银行建议客户"等等再说"

被称为“史上最严”的二套房认定标准出台后，各家银行都感受到了前所未有的压力。据记者了解，虽然还没有接到总部通知，但各银行的反应十分谨慎，有的银行已经开始建议客户暂停申请房贷。

“现在有新标准了，以前的标准暂时不能用了，建议你现在等一等再贷款。”对罗先生的要求，银行工作人员给出了这样的答复。

工作人员解释说，目前他们通过各种渠道都知道国家的二套房新标准了，但总行还没来通知，因此只能让罗先生等等看。

随后，罗先生致电该银行的客服电话，工作人员解释说，没接到上级的通知，担心一旦签了合同还得再改，所以现在遇到这种情况都是建议客户等一等。

上级通知还没到具体操作先从严

“我们现在把新的二套房认定政策看成是正式规定来对待，虽然还没有接到上级的通知，但各媒体既然发布了，政策公示之日就要开始执行。”省城一家商业银行的信贷部经理告诉记者。

这位经理表示，他干了这么多年信贷，还从没有遇到过现在这种政策“又狠又频繁”的情况，新政策他们肯定会从严执行。这位经理同时表示，按照新政策执行将使他们的信贷业务大受影响。“以我们对楼盘的了解，如果再过三四个月济南市楼盘成交量还维持这么低，将会有很多开发商‘死掉’了。”

记者今天也采访了几家国有银行和商业银行，虽然各家的回答不尽相同，但都十分谨慎，对二套房贷已经表现出“从严”的态度。

一家国有银行的客服人员表示，他们现在不仅要看客户手里有几套房子，还要看是否贷过款。

一家商业银行的客服人员表示，该行对二套房贷款按照“以家庭为单位”的要求执行，目前总行已经有通知了，但还没有下发到各地。

银行迅速响应房贷新规 认房界定仍有盲点（财经日报）

住建部、中国人民银行和银监会近日联合发文，对商业性个人住房贷款中第二套住房认定明确了标准：“以家庭为单位，认房又认贷”。

对此，银行纷纷响应。《财经日报》记者近日获悉，银行方面均表示将严格按照新出细则执行二套房贷政策。但受访的银行业人士同时指出，“认房又认贷”的标准非常具体的同时，在具体操作层面仍有“异地查询所持住房”等盲点。

中国银行方面昨日回应称，该行将严格按照细则执行二套房贷政策。包括兴业银行在内的一些股份制银行个贷部负责人也表示，将严格按照新标准执行，但银行内部具体实施细则尚待本周初内部研究讨论后方能确定。

某大行广东省分行零售信贷负责人也对本报表示，将会严格按照新规定执行，并且该行已从5月1日起就以“认房又认贷”的标准发放按揭贷款。

“在过去两三个月时间里，关于二套房的认定，各行都有自己的执行标准，有些银行就此打擦边球。但这次出台的细则统一了认定标准，相当于各行不能再有自己的执行标准，并且要严格执行。”某股份制银行广州一分行行长道出了当下众银行的心声。

新“国十条”后，由于“二套房贷”等界定不明确，银行业对放贷存在操作标准不一的情形。以广州为例，有些外资行执行“认房又认贷”政策，有些银行“认贷不认房”，个别银行还会视客户的情况而有所松动，比如要求改善型住房买家提供套房屋出售证明，可享受首次购房优惠。

不过，众多银行在新“国十条”出台后便纷纷启动房贷新规。本报记者获悉，深圳发展银行就在新“国十条”后，便已实行差别化房贷政策，首套房执行85%以上利率，90㎡以上首付不低于30%；二套房首付不低于50%，利率为基准利率1.1倍以上；三套房首付55%以上，利率也高达1.2倍以上。

招商银行也自新“国十条”之后执行了二套房首付比例不低于50%，利率为基准利率1.1倍的政策，同时，该行还停止发放第三套房贷款。

“异地查询”尚有漏洞

业内人士透露，虽然各家银行近期已经陆续跟进“认房”的房贷政策，但在操作过程中仍有一定的界定困难，一方面是银行本身缺乏可靠的查阅客户家庭名下房产的系统和途径，另一方面，“异地查询”尚有漏洞。

“认贷是肯定没争议的，之前银行也是这么做，但认房在操作上还是有难度。”一位股份制银行个贷部负责人对记者表示，认房的难度体现在，一是范围内住房登记并未联网，异地认定困难较大；二是住房性质复杂，如一些早前国家分配房屋，未上市交易的，一一核查难度较大。

“区域操作肯定没问题，但范围那么多银行分支行，在具体操作上可能会出现认定的不一致。但此次细则出台后，各银行可以按照同样标准执行，可以避免银行的‘不公平竞争’。”上述负责人表示，“总体来看，银行在做二套房会趋于谨慎。因为在政策从严的环境下，银行还要谨防可能出现的信贷风险，所以可能会执行得比较严格。”

事实上，此次三部门联合下发的通知中就明确写到：应借款人的申请或授权，直辖市、计划单列市、省会（首府）城市及其他具备查询条件的城市房地产主管部门应通过房屋登记信息系统进行借款人家庭住房登记记录查询，并出具书面查询结果。

“如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，借款人应向贷款人提交家庭住房实有套数书面诚信保证。贷款人查实诚信保证不实的，应将其记作不良记录。”通知称。

通知还明确，各地要把城市房屋登记信息系统建设作为一项重要工作抓紧抓好。数据不完备的城市，要进一步完善系统；尚未建立房屋登记系统的城市，要加快建设。2010年年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。

一位股份制银行上海分行零售贷款部副总经理则向本报记者表示：“现在我们的做法是，由银行开具证明，房贷客户可以以此凭证到房屋交易中心，打印其家庭为单位所持住房的明细，这份明细单目前是办理房贷必须提交的材料之一。”

“现在的问题是，房屋登记系统并未联网，所以还无法查询到购房人在外地的购房记录，所以可能就会造成核查时的漏洞。”他继续说道。

个贷业务受影响

房贷新规对银行尤其是信贷业务影响几何？上述大行广东省分行零售信贷负责人表示，今年以来个人按揭贷款业务受房贷和房地产调控政策影响较大，业务不好开展，因此现在已不把房贷业务当作主要业务，转而开发和做大中小企业贷款市场。

上述股份制银行广州一分行行长也表示，今年房贷业务偏紧是银行业趋势，个贷业务不仅受到房地产调控的影响，也受到全行业信贷紧缩的影响。该人士称，房贷业务偏紧后，今年会寻找新的业务增长点，从全行的布局来看，今年偏向于中小企业贷款和政府扶持的行业贷款。

而据上海银监局快报数据，受房贷新规出台的影响，上海市61家主要中外资银行房地产业贷款和个人住房贷款投放规模总体呈逐月回落趋势，其中，4月房地产业贷款增加144亿元，个人住房贷款增加93亿元。

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第二套（及以上）差别化住房信贷政策适用情况

有下列情形之一的，贷款人应对借款人执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：

（一）借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统，下同）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的；

（二）借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；

（三）贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的。

跟进阅读》》 因银行利息高于租金 有人赌房价下跌现卖屋求租

由于看跌房价而将自住房卖掉，暂时租房住，期待房价回落之后再买入，这一群体被称为“卖租族”。近期房地产调控新政出台后，北京、上海、海南等地陆续出现过对这一现象的报道和讨论。

业内人士称这样“赌一把”可能得不偿失

有专家分析称，买房不存在的刚性需求，无非是对财产的渴求，是一种渴望得到财产收入的生活方式。从这个意义上来说，假设职业收入所代表的是稳定，那么财产收入必然要付出额外代价，甚至担风险。是否买房，取决于人们乐意选择何种生活方式。

“租房住更划算”

“新国十条”出台后，上海楼市成交量一直低迷，但价格并没有明显的松动。于是“卖租族”看准机会果断出货，他们将自住的房子卖掉去租房住，期待价格回落后再逢低买入。

小周是个“80后”，原来一个人住在市中心一套老房子里，最近他也加入了“卖租族”的行列。

小周表示，由于近年上海房价逐渐走高，租金逐年降低，目前甚至低于一年期银行储蓄利率，所以租房比买房更划算。“一位朋友去年就把房子卖掉，把钱存在银行里，用利息付房租。但那时候因为房价还在涨，我想房子还可以，所以当时就没卖。这次看到房地产调控政策如此严厉，我觉得房价是碰到天花板了，肯定要跌的，所以我也把老房子卖了，目前租房子住。准备等房价跌下来时再换一套面积大点的。”

小周算了一笔账：“我们家老房子刚刚卖掉，卖了120万元。这笔钱存银行一年定期，利率是2.25％，一年的利息就是27000元，去掉税后是25000多元，平均到一个月就是2000多元。现在我在我们单位附近租了套一室一厅的房子，40平方米，2000元一个月。利息付每月的房租还有余。这样，不但房间比以前大了，居住条件也比老房子好很多，而且离公司又近，交通费也节省了。”

在走访过程中，记者发现小周这样“做空”楼市的并不是个案。

21世纪不动产上海锐丰浦城路店区域经理杨雷告诉记者：“我们店最近也出现了这样将自住房卖掉租房子住的客户，一位姓张的先生就在国家调控新政出台后将自己居住的一套仁恒滨江园小区的两房卖掉，并在同一小区内以1万元/月的价格租了一套房子居住，张先生打算等房价回调10%~20%时，再购置一套面积较大的三房。”

杨雷这样解释，“现在调控细则未明确，房价未见明显松动，陆家嘴板块这样的置换型买家寻求租赁过渡的现象确实所增加，并促使租金水平较前期升高10%~15%。”

看跌房价是主因

将的自住房作为“赌注”，“卖租族”的行为确实需要勇气。

中国人民大学财政金融学院路君平副教授分析称，按照国际惯例，房屋租售比应在1：200为宜，而在国内一线城市，租售比已经远远超出国际惯例，这是“卖租族”选择租房居住的原因之一。其二，前一阶段房价上涨迅猛，使得房价达到高位。从卖房者的心理来讲，他们考虑到未来房价的变化，倾向于把房子在高点出手，让资金落袋为安。

中原地产研究咨询部总监宋会雍分析道，中国人对于房子的特殊感情，有房才是家的观念一时无法改变，所以卖掉房子租房住的人一定不会形成规模。但“卖租族”的心里其实都像小周一样，曾经算过这样一笔经济账。

目前我国大城市的租金确实很低，像上海大约在2％左右，所以租赁市场相对买卖市场更理性更健康，因为租赁市场中不存在投资投机行为，也没有囤积可言，所以租金的高低完全取决于人们的生活水平和房屋本身的价值。现在我们的房价已经脱离了租金基准线，“卖租族”正是看到了这一点，才会卖掉自住房去租房住。

宋会雍分析，对之前的“卖租族”而言，卖掉房子租房住，可能更多的原因是对生活质量、流动资金等方面的要求。但房价飙升速度之快，远远超乎了人们的想象，所以在本轮“史上最严厉”的调控政策出台后，看跌房价的这种心理预期成为了大多数“卖租族”卖掉房子去租房的主要原因。

“可能得不偿失”

宋会雍同时指出，房地产市场走势的未来不确定性因素还很多，卖掉房子租房住还是存在着一定的风险。虽然卖掉房子换来的现金，具有很好的流动性，自由度很大，可以用来做一些理财投资，获取的投资要比租金来得高，但这些投资行为同样存在风险，投资者千万不能只看到眼前利益，而是要做长远打算。

“卖租族”一定要想清楚以后的打算，是准备一直租房租下去，还是等待机会再次入市。对市场的判断存在一定的不确定性，加上未来还可能出现的通货膨胀等问题，“卖租族”一定要摆正心态，不要抱着投机心理而一时冲动卖掉自住房，量力而行尤为重要。

对于这种现象，21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔也表示，“卖租族”在卖掉自己的住房时一定要想清楚，如果抱着单纯的“等房价降下来再入市”的心态很可能会得不偿失，“因为目前的调控只能说是暂时的，底部还没有出现，但究竟底部在哪里，谁都说不准，能不能抄底真的很难说。”

与“卖租族”的想法相反，黄河滔认为，现在如果二手房房主有一定的议价空间，入市则是比较理性的选择，因为房地产的供需结构并没有发生根本的变化，所以调整只是暂时的，中长期来看，房价的上行是必然的趋势。

佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，“这些人多数在‘赌’，和投机者根本没有多少区别。没有房的人等待房价下跌买房，而有房的人卖掉房子等房价下跌。完全是赌一把的心态，这样的心态可能会造成不堪想象的后果，他们把自住的房子卖掉，赌房价下跌，但万一房价继续上涨怎么办？如果到头来发现，现在的价格已经是低点，卖出去的房子以现在的价格再也买不回来，岂不是得不偿失？”

房贷成本涨购房费思量 三方法帮房贷族节省利息

将等额本息还款方式变为等额本金还款方式，以节省利率提高带来的利息增加，或者用理财方式以息养息节省利息。近近日，记者调查了解到，随着房贷新政的执行和加息的临近，如何节省贷款利息成了目前房贷族最关心的问题。

变更还款方式，节省利息20万

市民孙先生告诉记者，他去年贷款100万元在石老人海边买了一套住房，当时申请的是7折利率，等额本息方式还款，贷款期限30年，每月还款4865元，30年总利息75万左右，但是当时签订的不是终身享受7折，而是随市场而调整，最近银行通知将要把利率调整为8.5 折，"这样的话我每个月要还5398元，30年利息额为95万元。不仅每个月多还1000多元，更要多还20万的利息".

为了减少购房成本，孙先生向银行申请了变更还款方式，将原有的等额本息还款方式（即等额还款）变更为等额本金还款（即等本还款）。这样计算下来，利率上调到8.5折，30年利息不到76万元，要比等额本息还款省息近20万元。

记者采访获悉，等本还款方式虽然节省了利息总额，但是由于是递减还款，前期还款压力大，比如个月要还款近7000元，如果没有足够的资金，这样的还款方式将会给贷款者生活带来很多压力。

巧用银行"存抵贷"理财产品

记者了解到，由于二套房贷利率调整，银行的房贷业务萎缩很大，工行、建行、光大等多家银行都推出了一些"存抵贷"、气球贷等产品，来吸引顾客，缓解市民房贷压力。

据介绍，"存抵贷"本质上是一个理财产品，是指对客户存入还款账户中超过一定金额的资金部分（大多数银行设定为5万），按照一定比例视为提前还贷；换言之，该部分资金可以获得相当于贷款利率的，从而可以以息养息。

比如某客户的住房按揭贷款利率七折后为4.158%,相当于超过5万元这部分资金可以获得4.158%的。操作中，客户只需将闲散资金存放在个人按揭贷款扣款账户即可。其是存一天算一天，按日计付，客户如果需要用钱，可以随时提取。

深发展银行青岛分行工作人员告诉记者，"气球贷"是一种基于还款方式创新的房贷新产品，其贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，剩余本金在贷款到期时一次偿还。与一般的期供类还款方式（按月等额还款、递减还款）到期剩余本金为0不同，气球贷会有一定的剩余本金。由于这样的安排，"气球贷"前期每期还款压力较小，能够满足那些具有提前还款意愿和提前还款能力的客户需求。同时"气球贷"的贷款期限较短，所适用的贷款利率也较低，能为客户节省贷款利息。

要用公积金贷款，还是要趁早

记者了解到，由于目前公积金房贷没有一套房和二套房之分，只要首次贷公积金或者次公积金贷款还清了再贷公积金房贷都可以。 目前很多人首次购房时，在房贷新政之下，采取首套房贷商业贷款、二套房贷用公积金。

但是记者了解到，青岛市住房公积金管理中心正在酝酿措施，调整公积金贷款对于首套房和二套房的区分。因此，市民想要采取公积金贷款的应该趁早。

目前公积金利率3.87%,如果套房按揭采用商业贷款，可以获得4.752%的优惠利率，比公积金利率略高。但到了买第二套房按揭，办理公积金房贷，可以获得3.87%的公积金利率，比商业利率1.1倍的6.534%少了2.664个百分点，显然更优惠。