售楼人员教购房者玩“假离婚”

家住洪山区金地格林社区的张先生夫妻俩，生活美满且有车有房，但这些天来，他们却一边四处打探楼盘价格，一边准备办理离婚。昨日，张先生给记者打来电话，道出自己购买二套房的经历。

“我和妻子想再买一套房给儿子，同时也是为了财产保值，但房产新政后的二套房，房贷利息太高了，而且首付得五成。开发商指点我们，如果假离婚买房，可享受首套房的优惠政策，不仅首付三成，利息还可打折，能省十多万元。”

年近50岁的张先生，已买下一套120多平方米的商品房自住，现在他手头有一笔“闲钱”，觉得存在银行划不来，不如买套房子保值。

张先生找了多个楼盘，销售人员告之，根据刚刚出台的房产新政，他这种情况首付得五成，且贷款利息不低于1.1倍。

“看中一套90多万的房子，首付要拿46万，还款利息也比购买首套房增加了10多万元。”

看到张先生犹豫不决，楼盘销售人员便主动为其出谋划策:二套房以家庭为单位计算，只要离婚后一方没房产，再购房就属首套房。“先协议离婚，把房产全部判给你妻子，等她申请完房贷，然后复婚。”

张先生说:“还有位售楼小姐对我说，很多人买二套房都办了假离婚，反正买完房后再复婚也不损失什么。”他表示，这一招还真让他心动了。(记者朱波)

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楼市新政引发先娶房后娶人 “假离婚”日渐增多

为规避二套房贷高首付

高利息 “缓结婚”“假离婚”

现象日渐增多———

北京青年报《广厦时代》近日调查发现，由于“国10条”和“京12条”细则中明确了“以家庭为单位界定”、“认房不认贷”的二套房贷执行标准，为省却高额贷款首付和利率，进而规避楼市新政对多套房设置的重重“门槛”，不少原本近期准备结婚的情侣悄然推迟了婚期，而一些已经组成家庭的和睦夫妻，竟也毫无征兆地选择了“劳燕分飞”，而其目的只为在购买多套房时占据有利条件。以婚姻为筹码，打起楼市新政“擦边球”，可谓是眼下京城楼市中正在上演的咄咄怪事。
 

●楼市怪象●

●为避二套房高额首付年轻白领无奈“缓婚”

27岁的徐先生2009年下半年和未婚妻樊小姐一起凑钱，在东五环管庄附近买了一套70多平方米的两居，当时签约时房子落在了徐先生名下。由于两人都是独生子女，老家又均是外地，两人一直就盘算着结婚后把父母都接到北京来住，因此在2010年春节后一直在东边看房，想再购买一套100多平方米的三居，改善居住条件，为老人留出空间。让他们意想不到的是，4月中旬以来楼市风向急转直下，二套房贷新规不期而至，按照规定，已经拥有一套住房的家庭将无法再享受房贷优惠。

“我们原本决定6月份结婚，为能享受房贷优惠，和家人商量后我们决定延迟婚期。”

据了解，为了使家庭不丧失购买第二套房的优惠，北京目前已有不少“无证婚姻”开始出现。

●离婚后买房能省几十万 高回报助长“假离婚”

为规避二套房贷高额利息，除了“缓结婚”现象外，“假离婚”的现象也已经苗头初现。

刘女士最近很纠结，她4月份刚刚相中了海淀高校区附近一套二手房准备投资，目的是为了即将上高中的孩子落户，未来在选择好大学时“抢占先机”。可就在她正要出手时，楼市新政出台，由于刘女士夫妻俩之前已经有一套住房，买房的首付要求一下子提到了50%，这一门槛让刘女士头疼不已。

“现在二套房是以家庭为单位计算的。只要离婚后没有房产，以前也没贷过款，再购房仍属首套。你们先协议离婚，把现在这套房子给你丈夫，等你申请完房贷就可以复婚。”中介公司的销售人员给她提出了 “假离婚”的建议，而这以往听来荒诞的“馊主意”，却似乎也成了刘女士夫妇眼下没有选择的“选择”。

“假离婚”带来的房贷优惠确实十分可观，朝青板块一房产中介机构工作人员为我们算了一笔账：“以北京的房价来看，一套90平方米左右的房利率8.5折与1.1倍的差别，30年还款下来要增加三四十万的利息，而且这还不包括贷款首付款上的差别。所以对于很多人来说，离婚一次可以节省几十万元房款，确实相当“诱人”。该中介销售人员也透露，最近这段时间他本人和不少同行都为别人办理过“假离婚”申贷手续，“其实这只是一种类似于合法避税的政策规避手段，法律上查不出任何问题”。

另据朝阳区某婚姻登记处工作人员透露，最近半个月，北京市离婚人数的确比过去有所增加，而办理离婚手续的夫妻年龄多集中在30多岁到40多岁。“是不是因为买房而离婚真不好说，但是确实也不排除这种情况客观存在。”该工作人员表示，从他们的角度很难判断夫妻双方是否属于“假离婚”，而“银行就更无法去甄别了”。

●根源剖析●

●政策差异孕育“婚姻作假”

政府在短期内出台了一系列有力的房产新政抑制房价。“认房不认贷”的二套房贷界定标准实施后，国家通过提高贷款首付、利率来严格收紧二套房贷。然而“上有政策、下有对策”，为规避二套房贷的高额利息，不少缓婚、假离婚族也开始出现。仁和律师事务所合伙人孟宪生律师认为，在法律上婚姻是自由的。夫妻双方即使就是为了各种目的而办理离婚或结婚手续，其做法也是真实存在的，受到法律保护。婚姻本来就以双方主观感情为基础，从法律上来说其实并不存在假离婚的说法，也不太好用法律来界定“假离婚”的范畴，因此也有不少人或出于自身现实困难，或出于投资目的，利用这一法律“真空”作为筹码，在现阶段限制众多的楼市上放手一搏。

本报调查中发现，实际上不光是应对楼市新政，长期以来，在很多涉及房产利益分配方面的政策出台之后，也会出现个别为钻法律空子获取利益而上演的“假离婚”。如为多获拆迁补偿，夫妻离婚使一户变成两户；在申请经适房、两限房过程中，夫妻离婚使一方成为无房户以符合申请政策性住房的条件等。在司法实践中，因假离婚、假结婚产生的纠纷也屡见不鲜。当利用“假离婚”、“假结婚”所能取得的效益达到一定数额时，总是会让一些人甘冒“婚姻”之大不韪。然而“无证婚姻”和“假离婚”对人的心理都有一种自我暗示的潜在影响，一旦一方不认账另一方只能“哑巴吃黄连”。

●专家观点●

●“耍小聪明”有可能得不偿失

政策制订也应当更为人性化

“尤其对弄假成真的假离婚来说，婚姻解体带来的巨大代价(包括财产、子女、精神痛苦等方面)显然不是区区几十万元房贷利益所能弥补和挽回的；对有孩子的家庭，父母通过假离婚的方式换取低房贷，对子女的金钱观、人生观都有着潜移默化的不良影响。”孟宪生律师认为。此外还有专业人士分析，我国征收房产持有税政策呼之欲出，一旦当一户人家长期持有三套以上的住房征收持有税的话，长期缴纳的持有税或许会超过贷款低利率带来的优惠，考虑此因素一旦成为现实，“缓婚”、“假离婚”也可能得不偿失。

采访中多位行业内人士表示，从房产新政引发的“缓婚”、“假离婚”现象看，说明目前的房产新政还存在一些不尽如人意之处，有待细则上的进一步完善。如以家庭为单位划定住房套数来决定贷款利率，这就忽视了每个家庭的特殊住房情况和要求，可能造成人均居住面积较低的低收入家庭购买第二套改善性住房却无法申请优惠贷款等困难。“决策机构在制订相关房产政策时，还可以做得更细致、更人性化一些，才能从根源上杜绝像‘缓结婚’、‘假离婚’投机行为的出现。”专家表示。(北京青年报 邱旸)

七情况界定二套房 "假离婚"漏洞被堵

银行七情况界定二套房

银行实际操作中已有统一的标准;“假离婚”避二套房政策的漏洞被堵上

继房贷新政出台后,北京各商业银行对二套房贷款的认定进一步收紧。记者了解到,近期大多数银行在实际操作中已经对“认房又认贷”有了统一的操作标准,对七种情况界定为二套房,其中,“假离婚”躲避二套房政策的漏洞也被堵上。

记者从伟嘉安捷等个贷机构了解到,除了已有一套个人住房再购买一套住房属于二套房外,目前七种情况也被划归二套房。只要属于其中任一种情况,申请房贷都要被认定为二套房,贷款首付款比例不得低于五成,利率不得低于基准利率的1.1倍。

业内人士认为,“认房又认贷”无疑是将二套房的认定进一步严格。伟嘉安捷相关负责人告诉记者,有一部分客户,有过房贷,但后来房子卖掉了,成了“无房户”,他们如果按“只认房”算,再买房还算套,但按目前银行执行的“认房又认贷”算,他们再买房就算二套房了。还有一部分人,由于一直没办产权证等原因,导致房屋权属登记系统中没有记录有过房产,如果“只认房”,就可能被误当成“没买过房”,但假如他们申请过房贷,“认房又认贷”就能判定。

七种情况被认定为二套房

自己有住房 以子女名义购房

案例:安先生名下有一套住房,夫妻俩想为正在上高中的儿子(现未成年),购置一套房留作日后结婚使用,想以儿子的名义再申请贷款购房。

解析:根据“国十一条”中的条款,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的,所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时,也会按照二套房政策执行的,即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话,则可以按首套房贷款政策执行。

未成年有房产 成年后再购房

案例:常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨,想以自己的名义再贷款买一套房。

解析:像常先生这种情况,如果再贷款购房的话,是会被认定为二套房的,因为根据目前银行认贷又认房,常先生如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房,将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策,未成年时的房产只要没贷款,再申请房贷不算二套房。

全款购住房 再贷款购房

案例:丁女士名下现有一套住房,为之前全款购买,因为父母在老家年岁已大,想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住,以便照顾他们。

解析:虽然丁女士没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,是会被认定为二套房的。

贷款买房 出售后再买

案例:鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产,现考虑到孩子上学问题,想将此房产出售后,去孩子学校附近再买一套房来居住。

解析:目前银行对二套房认定是“认房又认贷”,也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后,家庭名下没有住房,但因为其之前有贷款记录,所以之前贷款购买的房产出售后,再购买时也会被算作二套房。

先商贷买房 再用公积金

案例:范女士次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金,她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。

解析:目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过贷款记录,不论结清或出售,即便从未使用过公积金贷款,首次使用也会被算作二套房,所以,范女士如使用公积金再购房的话,首付比例也将为50%。

婚前一方有房 婚后再买房

案例:关先生结婚前曾贷款购买过一套房,现已与韩小姐结婚多年,想用韩小姐的名义再贷款购买一套住房。

解析:结婚后虽然户口没有落在一起,但是夫妻肯定在民政局有过结婚登记,而银行在批贷时除要求借款人提供户口本外,还会要求借款人提供婚姻状况证明,而结了婚的夫妻不能提供单身证明,所以另一方再购房时也会被算作第二套房。

夫妻贷款购房 离异再买房

案例:艾先生和简小姐结婚后共同贷款申请过住房,两人离异后,该房产判给了简小姐,艾先生想向银行申请贷款购房。

解析:艾先生向银行申请贷款的话,是会被算作二套房的。因为目前银行对二套房的认定是既认房又认贷,也就是说只要央行的征信系统中能够查到借款的贷款记录,那么即便离异后房产判给另一方,这一方再贷款购房时也会被认定为二套房。